Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 11 апреля 2018 г. по делу N 33-182/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего - Матакаевой С.К,

судей - Лайпанова А.И, Сыч О.А,

при секретаре судебного заседания - Бадён И.Ю,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 21 сентября 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению Бостанова А.К. к администрации Кардоникского сельского поселения, третьим лицам: администрации Зеленчукского муниципального района, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии КЧР о признании сделки по договору N... от 01.03.2006 года действительной, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи N... от 01.03.2006 года объекта недвижимости Ангар площадью 517,5 кв.м. по адресу: "адрес"н.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Лайпанова А.И, объяснения Бостанова А.К. и его представителя - Жердевой О.М, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бостанов А.К. обратился в суд с иском к администрации Кардоникского сельского поселения, третьим лицам: администрации Зеленчукского муниципального района, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии КЧР о признании сделки по договору N... от 01.03.2006 действительной, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи N... от 01.03.2006 объекта недвижимости Ангар площадью 517,5 кв.м. по адресу: КЧР, "адрес" б/н.

Иск мотивирован тем, что с 1 марта 2006 года он является покупателем объекта недвижимости - Ангара площадью 517,5 кв.м. по адресу: КЧР, "адрес", б\н. Ангар передан ему по акту приема-передачи от 1 марта 2006 года. С этого времени по настоящее время Ангар фактически находится в его владении и пользовании. Расчет по сделке купли-продажи завершен в 2008 году. Нотариальное удостоверение сделки не совершалось.

Он обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР для государственной регистрации перехода права собственности на Ангар, однако получил от Управления уведомление о приостановлении госрегистрации права на Ангара от 5 июля 2017 года по той причине, что в представленных документах нет документов, подтверждающих ранее возникшее право продавца администрации Кардоникского СП, а ЕГРН не содержит сведений о государственной регистрации прав на указанный им Ангар за продавцом Кардоникским сельским поселением.

В судебном заседании истец Бостанов А.К. и его представитель - Жердева О.М. поддержала исковые требования.

Представитель администрация Кардоникского сельского поселения в суд не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, указав, что иск Бостанова А.К. признают в полном объеме

Представитель 3-го лица без самостоятельных требований относительно предмета спора администрации Зеленчукского муниципального района Миргородская Н.В. в суд не явилась, администрация Зеленчукского муниципального района КЧР просила рассмотреть дело в отсутствие ее представителя на основании представленного письменного отзыва и отказать в удовлетворении иска.

Решением Зеленчукского районного суда от 21 сентября 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано. Отказывая в иске суд указал а то, что у Кардоникского сельского поселения отсутствовало зарегистрированное право на отчуждаемое имущество, следовательно оно не могло его реализовать Бостанову А.К. Для реализации недвижимого имущества Бостанову А.К. Кардоникскому сельскому поселению следует оформить свое право собственности на имущество.

В апелляционной жалобе истца ставится вопрос об отмене вышеуказанного решения суда и принятии по делу нового решения, об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что предложенный судом вариант государственной регистрации перехода права собственности сначала к Администрации Кардоникского СП, а затем к Бостанову А.К. не может способствовать защите и восстановлению нарушенных прав истца на быструю и своевременную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи N... от 01.03.2006. Бостанов А.К. считает, что Администрация Кардоникского сельского поселения фактически уклонилась от государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем полагает необходимым толковать ст. 551 Гражданского кодекса РФ таким образом, что отсутствие у Администрации Кардоникского сельского поселения зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество по первоначальному договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2002 относится к уклонению от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Возражения на апелляционную жалобу не поступило.

Истец и его представитель в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и внести новое решение об удовлетворении исковых требований.

Остальные лица, участвующие в деле (администрация Кардоникского сельского поселения, администрация Зеленчукского муниципального района, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР), в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

Администрация Кардоникского сельского поселения просила рассмотреть дело в их отсутствие, против удовлетворения исковых требований Бостанова А.К. не возражала.

На основании изложенного, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, установленном ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

Выслушав участников судебного разбирательства, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 18.01.2002 Кардоникское сельпо и Кардоникское сельское муниципальное образование (правопредшественник Кардоникского сельского поселения) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества в виде торгового комплекса - Ангар с прилегающим земельным участком площадью 4 365 кв.м.

Переход права собственности на объект купли-продажи стороны не зарегистрировали, а Кардоникское сельпо прекратило свою деятельность 25.12.2008. основанием для прекращения деятельности явилась реорганизация Кардоникского сельпо путем присоединения к Зеленчукскому районному союзу потребительских обществ.

В свою очередь Зеленчукский районный союз потребительских обществ, прекратил деятельность в связи с ликвидацией 07.05.2015.

Между тем, 01.03.2006 Кардоникское сельское муниципальное образование и Бостанов А.К. заключили договор N... купли-продажи недвижимого имущества в виде Ангара по "адрес" б/н, "адрес".

Стоимость недвижимого имущества составила 120 000 руб, которые уплачены покупателем двумя квитанциями от 02.03.2006 по 60 000 руб. и подтверждается накладной, выданной Администрацией Кардоникского сельского поселения 21.10.2008.

Имущество передано Бостанову А.К. по акту приема-передачи от 01.03.2006.

Постановлением Главы администрации Кардоникского сельского поселения от 11.04.2006 дано разрешение на продажу Бостанову А.К. земельного участка площадью 794 кв.м.

По договору купли-продажи земельного участка от 11.04.2006 Бостанов А.К. приобрел у Администрации Кардоникского сельского поселения земельный участок площадью 794 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" б/н.

Постановлением Главы Кардоникского сельского поселения от 11.04.2006 N... был утвержден договор купли-продажи недвижимого имущества N... от 01.03.2006.

Постановлением Главы Кардоникского сельского поселения от 11.04.2006 N... утвержден договор купли-продажи земельного участка Бостанову А.К. N... от 11.04.2006.

Цена участка составила 1 122 руб, которые уплачены покупателем 11.04.2006, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N... от 11.04.2006.

Основания приобретения права собственности закреплены в ст. 218 Гражданского кодекса РФ и являются общими для любого объекта.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из приведенных норм права следует, что договор купли продажи недвижимого имущества подразумевает передачу недвижимого имущества от продавца к покупателю, заключается в письменной форме в виде документа, подписанного сторонами.

Кроме того, п.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ предписывает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно требованиям п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ (в редакции действовавшей на момент заключения договора купли-продажи N... от 01.03.2006) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Препятствием для регистрации права истца на недвижимое имущество является отсутствие зарегистрированного права продавца на недвижимое имущество и отказ суда первой инстанции в удовлетворении искового заявления Бостанова А.К. связан именно с этим фактом.

Между тем, Гражданский кодекс РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора купли-продажи не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, отсутствие права собственности на имущество у продавца на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Из имеющихся в деле материалов видно, что договор купли-продажи торгового комплекса - Ангар совершен сторонами в письменной виде, имущество передано от продавца к покупателю, цена имущества в договоре указана и уплачена покупателем. Таким образом, договор сторонами исполнен в 2006 году и отсутствие у Кардоникского сельского поселения зарегистрированного права собственности на проданный объект недвижимости не может служить препятствием для признания сделки по договору N... от 01.03.2006 действительной.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления права собственности Кардоникским сельским поселением.

В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость государственная регистрация перехода права собственности может быть произведена по решению суда, исходя из положений п.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении искового заявления в части признания сделки по договору N... от 01.03.2006 действительной подлежит отмене с вынесением в отмененной части нового решения об удовлетворении искового заявления.

В остальной части решение суда первой инстанции законно и обосновано, оснований для его отмены не имеется и апелляционная жалоба в этой части подлежит отклонению.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 21 сентября 2017 года отменить в части отказа в удовлетворении искового заявления Бостанова А.К. к администрации Кардоникского сельского поселения, третьим лицам администрации Зеленчукского муниципального района, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии КЧР о признании сделки по договору N... от 01.03.2006 года действительной.

В отмененной части принять новое решение, которым признать действительной сделку по договору N... от 01.03.2006 года, заключенную между администрацией Кардоникского сельского поселения и Бостановым А.К..

В остальной части решение суда от 21 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Бостанова А.К. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи