Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тульской области от 25 декабря 2003 г. N А68-ГП-57/4-181/4-03 Апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, поскольку расторжение договора на основании непринятия повышения арендной платы ответчиком не является обоснованным, т.к. ответчик согласен заключить дополнительное соглашение, но с изменением размера арендной платы согласно условиям договора. А требования, связанные с существенным ухудшением арендуемого имущества суд считает необоснованными в связи с тем, что по этому поводу истцом не были произведены действия досудебного характера

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тульской области
от 25 декабря 2003 г. N А68-ГП-57/4-181/4-03

Арбитражный суд Тульской области в составе:

председательствующего             Полынкиной Н.А.

судей:                            Афонина К.П.,

                                  Глазковой Е.Н.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Институт "Тулаагропромпроект" на решение арбитражного суда Тульской области от 24.10.2003 г. по делу N А68-ГП-57/4-181/4-03 (судья Большаков В.М.) установил:

ОАО "Институт "Тулаагропромпроект" обратилось в арбитражный суд с двумя самостоятельными исками к ООО "ХатБер - Т", предмет которых одинаков - требование о расторжении договора аренды, но при этом различны основания этих исков. В первом случае требование основано на существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, а второй иск основан на допущенном со стороны арендатора существенном ухудшении арендуемого имущества. Оба иска объединены судом в одно производство.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в соответствии с заключенным между ним и ответчиком договором от 03.08.2001 г. и дополнительным соглашением к нему от 03.09.2001 г. ответчику были переданы в аренду нежилые помещения, общей площадью 1997,5 кв. м, находящиеся в здании по адресу: г. Тула, ул. Рязанская, д.1, сроком на 49 лет.

В соответствии с п.5.1 договора ответчик должен был ежемесячно уплачивать арендную плату в размере 35 руб. за основную площадь и 15 руб. за вспомогательную, которая может изменяться не чаще одного раза в год. Руководствуясь данным условием договора и ч.3 ст.614 ГК РФ истец 25.07.2002 г. направил ответчику дополнительное соглашение, предусматривающее повышение с 01.09.2002 г. ставок арендной платы дифференцированно в зависимости от этажности расположения арендуемых помещений, которое арендатором подписано не было. ОАО "Институт "Тулаагропромпроект" 24.09.2002 г. вновь направил ответчику дополнительное соглашение, в котором размер арендной платы, предложенной в дополнительном соглашении от 25.07.2002 г. был снижен на 10%, но и это дополнительное соглашение последним принято не было. В связи с нарушением ответчиком п.5.1 договора, выразившимся в его отказе согласовать изменение размера арендной платы, увеличение которой обусловлено существованием объективных причин, истец обратился с требованием о досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых им помещений.

В качестве другого основания по второму заявленному требованию о расторжении вышеназванного договора ОАО "Институт "Тулаагропромпроект" указывает использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора, что приводит к существенному ухудшению состояния арендуемого имущества. В частности, ответчик произвел перепланировку и переоборудование части помещений, не согласовав при этом свои действия с арендодателем. Этими действиями имуществу нанесен значительный вред. Кроме того, арендуемые помещения, которые по своему назначению предусмотрены под использование в качестве административных и офисных помещений, используются ответчиком в качестве производственных помещений, где размещено сложное технологическое оборудование, использование которого наносит значительный ущерб состоянию здания в целом.

Принятым по делу решением от 24.10.2003 г. в удовлетворении иска о расторжении договора аренды в связи с нарушением ответчиком условий договора о внесении арендной платы отказано в связи с отсутствием оснований для досрочного расторжения договора, а требование, основанное на существенном ухудшении имущества оставлено судом без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка разрешения спора.

ОАО "Институт "Тулаагропромпроект", не согласившись с указанным решением, просит его отменить и направить дело на новое рассмотрение. Оспаривая принятое решение, ответчик считает, что содержащиеся в решении выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также судом неправильно применены нормы материального и процессуального права. В частности, истец считает, что предусмотренная пунктом 5.1 договора возможность изменения арендной платы путем индексации ее ставки пропорционально годовому росту тарифов на тепловую электроэнергию не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, от чего ответчик необоснованно уклоняется, отказываясь подписывать соглашение об изменении арендной платы и производить ее уплату в предусмотренном данным соглашением размере. Заявитель жалобы указывает, что если бы при заключении договора он предвидел, что арендатор в нарушение п.5.1 договора не был бы согласен на изменение арендной платы, то договор аренды не был бы заключен вообще, поскольку он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец также не согласен с решением суда в части оставления без рассмотрения иска о расторжении договора аренды в связи с существенным ухудшением имущества и пользование им с существенным нарушением условий договора в виду несоблюдения досудебного порядка разрешения спора. Данный вывод, по мнению заявителя, противоречит фактическим обстоятельствам дела, указывающим на то, что ответчик получал письмо истца от 10.04.2003 г. N 126 с требованием об устранении нарушений пользования арендным имуществом с ухудшением его состояния и расторжении договора аренды. Об этом свидетельствует представленный истцом акт, из которого видно, что в результате обследования 23.05.2003 г. помещений актового зала и фойе здания комиссия выявила факт демонтажа ответчиком ранее установленного оборудования согласно вышеназванного письма. Однако данный акт необоснованно не был принят судом во внимание.

Законность и обоснованность решения от 24.10.2003г. проверены в соответствии со ст.ст.266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст.270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, оценив доводы заявителя жалобы и возражения против них ответчика, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение принято в соответствии с нормами материального и процессуального права и фактическими обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, спорящими сторонами 03.08.2001 г. был заключен долгосрочный договор аренды нежилых помещений, общей площадью 1723,4 кв. м, находящихся в нежилом здании по адресу: г. Тула, ул. Рязанская, д.1 Дополнительным соглашением от 03.09.2001 г. к вышеназванному договору общая площадь арендуемых помещений была увеличена до 1997,5 кв. м.

В соответствии с п.5.1 договора ответчик обязан выплачивать ежемесячно арендную плату по ставке 35 руб. за 1 кв. м основной площади и 15 руб. за 1 кв. м вспомогательной площади. Этим же пунктом предусмотрена возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в год, при этом ставка арендной платы индексируется пропорционально годовому росту тарифов на тепловую энергию, которые утверждаются решениями Региональной энергетической комиссии. Руководствуясь данным пунктом договора и п.3 ст.614 ГК РФ истец 25.07.2002 г. направил ответчику проект дополнительного соглашения к договору о повышении с 01.09.2002 г. арендной платы, который последним подписан не был в силу причин, указанных в письме ООО "ХатБер - Т" от 26.08.2002 г. ООО "Институт "Тулаагропромпроект" 24.09.2002 г. вновь направил арендатору дополнительное соглашение в иной редакции, которое было подписано ответчиком с протоколом разногласий.

Рассматривая данные действия ответчика как существенное нарушение условий договора, касающихся вопроса уплаты арендной платы, истец обратился с требованием о расторжении договора аренды на основании п.2 ст.450 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Часть третья указанной статьи предусматривает возможность изменения арендной платы по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Довод заявителя жалобы о неисполнении ответчиком на протяжении длительного времени п.5.1 договора в части соглашения об изменении арендной платы за пользование имуществом суд апелляционной инстанции считает несостоятельным в силу следующего.

Согласно ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, и действующим законодательством, и условиями заключенного сторонами договора изменение арендной платы возможно лишь по соглашению сторон. На предложение истца увеличить размер арендной платы согласия ответчика не последовало. С требованием в суд о внесении изменений в условия договора по размеру арендной платы арендодатель не обращался. Ссылка его на возможность в одностороннем порядке изменять размер арендной платы ни на чем не основана. Кроме того, необходимо отметить, что арендатор не отказывался от заключения дополнительного соглашения о повышении арендной платы, а предлагал арендодателю изменить ее размер в соответствии с условиями, предусмотренными п.5.1 договора, т.е. проиндексировать ставки арендной платы пропорционально росту утвержденных тарифов на тепловую энергию.

Поскольку задолженности по арендной плате, которую арендатор уплачивал из ставок, согласованных сторонами условиями договора, у ответчика перед истцом не имелось, что подтверждено произведенной сторонами сверкой взаиморасчетов, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что арендатором не было допущено существенных нарушений условий заключенного договора аренды, в силу чего оснований, предусмотренных ст.619 ГК РФ для досрочного расторжения договора аренды, не имеется.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным оставление судом первой инстанции без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды, основанном на обстоятельствах, связанных с существенным ухудшением арендованного имущества.

Согласно ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако, как указано в п.29 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66, данная норма не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в силу чего в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п.2 ст.452 ГК РФ, согласно которой с требованием о расторжении договора сторона может обратиться в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора, либо неполучения вообще ответа в предусмотренный срок, т.е. данная норма предусматривает обязательность досудебного порядка урегулирования спора. Поскольку истцом доказательств соблюдения установленного действующим законодательством порядка не представлено, суд правомерно оставил без рассмотрения требование истца о досрочном расторжении договора аренды.

Довод заявителя жалобы относительно того, что о получении ответчиком письма N 126 от 10.04.2003 г. свидетельствует то обстоятельство, что арендатор произвел демонтаж оборудования, суд считает несостоятельным, поскольку факт соблюдения досудебного порядка урегулирования спора должен быть подтвержден только письменными доказательствами, к числу которых относятся документы, свидетельствующие об отсылке соответствующего предложения о расторжении договора, либо письменный ответ другой стороны, указывающий на получение ею предложения арендодателя. Подобных доказательств истцом не представлено

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о правильности обжалуемого решения и отсутствии оснований для его отмены.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд постановил:

решение от 24 октября 2003 года по делу N А68-ГП-57/4-181/4-03 оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

К.П. Афонин

Е.Н. Глазкова