Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тульской области от 29 августа 2003 г. N А68-ГП-186/4-02 Апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, поскольку ответчик не доказал факта выкупа в установленном порядке арендованного имущества, соответственно у него не возникло исключительного права выкупа занимаемого помещения. Кроме того, действующим в настоящее время законодательством о приватизации выкуп арендованного имущества как способ приватизации не предусмотрен

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тульской области
от 29 августа 2003 г. N А68-ГП-186/4-02

Арбитражный суд Тульской области в составе:

председательствующего                      Полынкиной Н.А.

судей:                                     Афонина К.П.,

                                           Глазковой Е.Н.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Комиссионный" на решение арбитражного суда Тульской области от 03.04.2003 г. по делу N А68-ГП-186/4-02 (судья Большаков В.М.), установил:

Исполнительный комитет муниципального образования "г. Ефремов и Ефремовский район Тульской области" обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Комиссионный" о расторжении договора аренды N 46 от 29.04.98 г., взыскании задолженности за фактическое пользование имуществом в сумме 51433,2 руб. и изъятии из незаконного владения ответчика нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, находящегося по адресу: г. Ефремов, ул. Ленина, 28. Впоследствии истец от иска в части требования о расторжении договора аренды отказался и изменил требования в части взыскания долга, сумма которого на момент рассмотрения спора составила 27288,8 руб. Определением от 22.07.2002 г. суд произвел замену истца - исполнительного комитета муниципального образования на Администрацию муниципального образования "г. Ефремов и Ефремовский район Тульской области".

Ответчик исковые требования не признал и в свою очередь заявил встречный иск о понуждении заключения договора купли-продажи арендованного помещения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Ефремова и ООО "Комиссионный" 29.04.98 г. был заключен договор аренды N 46 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с которым ответчику было передано в аренду нежилое помещение, площадью 251,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Ефремов, ул. Ленина, д.28, сроком действия с 01.01.98 г. по 31.12.2000 г.

До окончания срока действия договора исполнительный комитет МО письмом от 25.09.2000 г. уведомил ООО "Комиссионный" о прекращении с 01.01.2001 г. арендных правоотношений в связи с истечением срока действия договора аренды и предложил ответчику освободить арендуемое помещение. Однако арендатор в указанный срок помещение не освободил и продолжает занимать его до настоящего времени при отсутствии у него законных на то оснований. В связи с этим истец обратился с требованием об изъятии муниципального имущества из чужого незаконного владения и взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период фактического пользования ООО "Комиссионный" нежилым помещением в 2001-2002 г.г., сумма которой составила 272888,8 руб.

Свое требование о понуждении заключить договор купли-продажи вышеуказанного помещения ООО "Комиссионный" основывает на том, что, являясь правопреемником МП "Комиссионный", которым было выкуплено имущество предприятия, он в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.93 г. N 2284, имеет исключительное право приобретения в собственность нежилого помещения, которым фактически пользуется в процессе своей уставной деятельности. Отказ главы муниципального образования в заключении договора купли-продажи помещения нарушает законодательно установленное право ООО "Комиссионный", что и послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Принятым по делу решением от 03.04.2003 г. исковые требования Администрации муниципального образования в части взыскания задолженности по арендной плате и изъятия из незаконного владения ООО "Комиссионный" занимаемого нежилого помещения удовлетворены ввиду их обоснованности. Производство по делу в части требования о расторжении договора аренды прекращено. В удовлетворении встречного иска ООО "Комиссионный" отказано. Удовлетворяя требования Администрации МО суд исходил из того, что в связи с прекращением срока действия договора с 01.01.2001 г. и при наличии уведомления арендодателем арендатора о своем нежелании продолжения арендных правоотношений на последующий период, у ответчика с 01.01.2001 г. отсутствуют правовые основания занимать спорное муниципальное помещение, в связи с чем собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения. При этом судом с ответчика взыскан долг по арендной плате за период, когда он фактически занимал помещение. Основанием для отказа во встречном иске явилось то обстоятельство, что ООО "Комиссионный" не представлены доказательства выкупа МТП "Комиссионный" в процессе приватизации арендованного имущества, а поскольку он не приобрел в установленном порядке право собственности на имущество, то у него отсутствует и право на выкуп занимаемого помещения.

ООО "Комиссионный", не согласившись с указанным решением, просит его отменить и отказать в иске Администрации МО, удовлетворив при этом требования ООО "Комиссионный" о понуждении к заключению договора. Оспаривая принятое решение, ответчик считает, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а изложенные в нем выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В частности, вывод суда о том, что ООО "Комиссионный" не доказал наличие преимущественного права на выкуп имущества противоречит фактическим обстоятельствам дела, указывающим на то, что ТОО "Комиссионный" создано коллективом на базе выкупленного имущества МТП "Комиссионный", которое было оценено в соответствии с требованиями законодательства о приватизации и стоимость которого составило 0 рублей. Как считает заявитель жалобы, в указанной ситуации право собственности на имущество возникло у коллектива предприятия с момента подписания договора аренды имущества с правом выкупа и, соответственно, у него возникли все другие права, предоставленные коллективам муниципальных предприятий, приватизировавшим имущество указанных предприятий. Признавая правомерным увеличение стоимости аренды муниципального имущества, суд не учел довод ООО "Комиссионный" о том, что дополнение к договору подписано ненадлежащим лицом, что делает указанное дополнение ничтожным. Судом не проверена правомерность начисления арендной платы на указанную в договоре площадь, которая превышает фактически используемую ООО "Комиссионный" площадь, что подтверждено технической документацией. Кроме того, судом неправомерно не применены последствия, предусмотренные ч.2 ст. 621 ГК РФ, тогда как после окончания срока договора аренды ООО "Комиссионный" продолжал использовать арендованное помещение и при этом от арендодателя не поступало никаких возражений.

Законность и обоснованность решения от 03.04.2003 г. проверены в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст.270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, выслушав доводы заявителя жалобы и возражения против них истца, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение принято в соответствии с нормами материального и процессуального права и фактическими обстоятельствами дела.

Судом установлено, что между сторонами, а также с участием балансодержателя -МЖРЭП 29.04.98 г. был заключен договор N 46 на аренду недвижимого муниципального имущества - нежилого помещения, площадью 251,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Ефремов, ул. Ленина, д.28, сроком действия с 01.01.98 г. по 31.12.2000 г. В соответствии с п.1 договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендную плату, размер которой согласно п. 11 договора составил 1884 руб. в месяц. Дополнительным соглашением N 1 от 18.02.99 г. к вышеуказанному договору в него были внесены изменения и дополнения, в т.ч. в п. 11 договора, касающийся размера арендной платы - с 01.01.99 г. он стал составлять 2449,2 руб. в месяц.

Довод заявителя жалобы о ничтожности указанного соглашения ввиду его несоответствия требованиям ч. 1 ст. 152 ГК РФ суд считает несостоятельным, поскольку указанная норма, регулирующая вопросы защиты чести, достоинства и деловой репутации, не применима к рассматриваемым правоотношениям. Дополнительное соглашение к договору было заключено между теми же лицами, что и сам договор -арендодателем, арендатором и балансодержателем, на протяжении всего срока действия договора стороны руководствовались указанным соглашением, в т.ч. и в части размера арендной платы, в связи с чем суд правомерно взыскал задолженность по арендной плате, рассчитанную исходя из условия о ее размере, содержащегося в данном дополнительном соглашении.

Что касается довода ООО "Комиссионный" о том, что арендная плата исчислена не из той площади арендуемого помещения, которая фактически находилась в его пользовании, то суд апелляционной инстанции считает данный довод необоснованным, поскольку начисление арендной платы производилось арендатором в соответствии с площадью, указанной в договоре аренды. В случае установления несоответствия размера площади, определенного условиями договора, фактически занимаемой площади, арендатор вправе был обратиться к истцу с требованием о внесении изменений в договор, однако этого им сделано не было. Изменять же условия о предмете договора в одностороннем порядке арендодатель был не вправе.

Довод ответчика об отсутствии оснований для его выселения из занимаемого помещения также является несостоятельным, поскольку в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество. Ссылка заявителя жалобы на то, что договор аренды продлен на неопределенный срок в силу ч.2 ст. 621 ГК РФ необоснованна. Договор аренды был заключен сторонами на срок до 31.12.2000 г., до истечения срока его действия арендодатель письмом от 25.09.2000 г. выразил свое волеизъявление о прекращении с ответчиком арендных правоотношений после истечения срока действия договора и предложил последнему освободить помещение с 01.01.2001 г. В силу указанных обстоятельств вывод суда о том, что ответчик с указанной даты занимает помещение без законных на то оснований, суд апелляционной инстанции считает правомерным и основанным на фактических обстоятельствах дела.

Не может суд согласиться и с доводом ООО "Комиссионный" относительно неправомерности решения суда в части отказа в удовлетворении его требования о понуждении заключения договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного или муниципального имущества.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Ефремова от 30.09.93 г. зарегистрировано ТОО "Комиссионный", созданное на базе муниципального торгового предприятия "Комиссионный".

Пунктом 5.11 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 год и п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.93 г. N 2284, товариществу, созданному членами трудового коллектива структурного подразделения, выделившегося из арендного предприятия, и выкупившему долю арендованного имущества, предоставлено преимущественное право долгосрочной аренды и выкупа фактически занимаемых нежилых помещений.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, поскольку ООО "Комиссионный" не доказал факта выкупа в установленном порядке арендованного имущества, соответственно у него не возникло исключительного права выкупа занимаемого помещения. Кроме того, действующим в настоящее время законодательством о приватизации выкуп арендованного имущества как способ приватизации не предусмотрен.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Комиссионный" и отмены принятого по делу решения, которое является законным и обоснованным.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 104, 110, 255, 268, 269, 271 АПК РФ, суд постановил:

Решение от 03 апреля 2003 года по делу N А68-ГП-186/4-02 оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.

Возвратить ООО Комиссионный" из федерального бюджета РФ излишне уплаченную госпошлину в сумме 404 руб. 23 коп.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

К.П. Афонин

Е.Н. Глазкова