Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тульской области от 27 августа 2004 г. N А68-ГП-96/А-247/7-04 Апелляционная жалоба удовлетворена частично в части взыскания суммы финансирования долевого участия, поскольку обязательство истца является встречным, то он вправе приостановить исполнение обязательства по передаче квартиры либо отказаться от исполнения обязательства по ее передаче и потребовать возмещения убытков. В остальной части жалобы отказано, поскольку в обязанности ответчика на основании п. 2.4 договора входило финансирование объекта строительства до конца I квартала 2003 года, т.е. до 31.03.03, и нарушение этого обязательства влечет наступление ответственности в виде пени по п. 5.1 договора

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тульской области
от 27 августа 2004 г. N А68-ГП-96/А-247/7-04

Арбитражный суд Тульской области в составе:

 председательствующего                     Глазковой Е.Н.

 судей:                                    Гречко О.А.,

                                           Куренева В.А.

 при помощнике судьи                       Драчене А.В.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Газ-4" на решение Арбитражного суда Тульской области от 08-11.06.04 по делу N А68-ГП-96/А-247/7-04 (судья Шестопалова Т.А.), установил:

ОАО "Жилкредит" обратилось с иском к ООО "Газ-4" о взыскании суммы финансирования долевого участия в строительстве в размере 581 350 руб. и неустойки в сумме 441 826 руб. за неисполнение обязательств по финансированию.

ООО "Газ-4" заявлен встречный иск о признании договора от 06.03.03 N 23 недействительным.

Решением от 08-11.06.04 исковые требования ОАО "Жилкредит" удовлетворены частично в сумме 625 532 руб. 60 коп., в удовлетворении требований по встречному иску отказано.

В поданной апелляционной жалобе ООО "Газ-4" просит решение от 08-11.06.04 отменить, по основаниям, изложенным в жалобе.

Законность и обоснованность решения проверены судом в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит отмене в части взыскания суммы финансирования, изменению в части взыскания неустойки, в остальной части, оснований для отмены или изменения решения нет.

Как видно из материалов дела, а также из пояснений данных представителями ОАО "Жилкредит", суду апелляционной инстанции, между сторонами был заключен договор на долевое участие в строительстве квартиры от 06.03.03 N 23, в соответствии с п. 1.1 которого акционерное общество приняло ООО "Газ-4" в долевое строительство 56-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Комсомольская.

Согласно разделам 1 и 3 договора после оформления БТИ техпаспорта и произведенной ООО "Газ-4" оплаты ОАО "Жилкредит" по договору передачи (п. 3.2) должен передать ООО "Газ-4" одну двухкомнатную квартиру N 40, расположенную на пятом этаже, указанного выше строения общей площадью 52,85 кв.м.

На основании раздела 2 договора общая стоимость финансируемых Дольщиком площадей определена в сумме 581 350 руб. Окончательный расчет производится после уточнения проектных площадей квартиры по данным БТИ.

По акту от 30.06.03 была принята в эксплуатацию первая очередь строительства жилого дома по ул. Комсомольской Зареченского района г. Тулы, а постановлением Главы города Тулы от 24.07.03 N 1085 "Об утверждении акта государственной приемочной комиссии..." этот акт был утвержден.

Постановлением Главы Администрации Зареченского района Управы г. Тулы от 31.07.03 N 841 установлен почтовый порядковый номер жилому дому, откорректирован и согласован перечень квартир, технический паспорт БТИ, составлен по состоянию на 26.06.03, на корпус 1 жилого дома N 226 по ул. Комсомольской в г. Туле.

Постановлением от 31.07.03 N 1130 согласован акт распределения жилой площади в доме N 226 корп. 1 по ул. Комсомольской. Согласно данному постановлению ООО "Газ-4" выделена 2-комнатная квартира N 12 на 5-м этаже, общей площадью 52,9 кв.м. (по данным БТИ).

ОАО "Жилкредит" настаивает на взыскании с ООО "Газ-4" суммы финансирования и пени, предусмотренной п. 5.1 договора, ссылаясь при этом на то, что под строительство квартиры ООО "Газ-4" был получен кредит по договору от 17.03.03 , а по договору залога от 17.03.03 имущественные права на эту квартиру были переданы в залог ОАО Банк "Тульский промышленник", и квартира по постановлению выделена ООО "Газ-4".

ООО "Газ-4" считает, что договор от 06.03.03 N 23 является недействительной сделкой, т.к. не соответствует требованиям закона, а именно ст.ст. 422, 743 ГК РФ и из него не вытекает обязанность Дольщика по финансированию объекта строительства в конкретные сроки. Следовательно, у Дольщика нет обязанности по оплате объекта, а у Заказчика нет права требования пени от Дольщика.

Отменяя решение в части взыскания суммы финансирования долевого участия, суд апелляционной инстанции установил, что согласно п.п. 2.3 и 2.5 договора Дольщик осуществляет финансирование долевого строительства в срок до конца 1 квартала 2003 года в сумме 581 350 руб., окончательный расчет производится после уточнения проектных площадей квартиры по данным БТИ.

Несмотря на то, что условиями договора предусматривалось финансирование строительства доли, ООО "Газ-4" такое финансирование не осуществил. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для взыскания финансирования долевого строительства нет, т.к. на основании п.п. 3.1 и 3.2 договора передача квартиры в собственность Дольщику осуществляется Заказчиком в срок не позднее 3-х месяцев с момента оформления БТИ технического паспорта на объект и полной оплаты Дольщиком стоимости доли на основании договора передачи.

Таким образом, имеет место встречное исполнение обязательств, при котором ОАО "Жилкредит" передает в собственность квартиру ООО "Газ-4" при условии полной оплаты последним стоимости этой квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В силу ч. 2 ст. 328 ГК РФ в случае неисполнения обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, сторона, на которой лежит встречное исполнение вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Поскольку обязательство ОАО "Жилкредит" является встречным, то акционерное общество вправе приостановить исполнение обязательства по передаче квартиры либо отказаться от исполнения обязательства по ее передаче и потребовать возмещения убытков.

Требование о возмещении убытков ОАО "Жилкредит" не предъявлялось, размер убытков и причинно-следственная связь не доказывались.

Поэтому требование Заказчика о взыскании финансирования неправомерно.

Однако, поскольку Дольщик свои обязательства по финансированию все-таки не выполнил, то на основании ст. 328 ГК РФ и п. 6.2 договора ОАО "Жилкредит" (Заказчик) вправе расторгнуть договор от 06.03.03 N 23 в одностороннем порядке, отказавшись от его исполнения, письменно известив об этом ООО "Газ-4", на основании чего внести изменения в постановление Главы города Тулы от 31.07.03 N 1130.

Вместе с тем, на Дольщике в силу п. 2.3 договора лежала обязанность по финансированию долевого строительства в срок до конца I квартала 2003 года в сумме 581 350 руб. Суд не согласен с мнением ООО "Газ-4", которое полагает, что фраза "финансирование Дольщиком долевого строительства может осуществляться до конца I квартала 2003 года" не содержит обязанности Дольщика уплатить деньги в конкретный срок. Суд апелляционной инстанции рассматривает данное положение договора в совокупности с п. 2.5 этого же договора, где указано, что окончательный расчет между сторонами производится в течение 10 рабочих дней после уточнения проектных площадей квартиры согласно данным БТИ. Соответственно уточняется окончательная стоимость квартиры. Иными словами стороны согласовали как срок финансирования - до конца I квартала 2003 года (31.03.03), так и срок окончательного расчета на основании данных БТИ - в течение 10 рабочих дней после уточнения проектных площадей по данным БТИ.

В силу п. 5.1 договора в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств по финансированию строительства, Дольщик уплачивает Заказчику за каждый день просрочки пени в размере 0,2% от суммы несвоевременно произведенных (не произведенных) платежей.

Исходя из того, что в обязанности Дольщика на основании п. 2.4 договора входило финансирование объекта строительства до конца I квартала 2003 года, т.е. до 31.03.03, и нарушение этого обязательства влечет наступление ответственности в виде пени по п. 5.1 договора, то требование ОАО "Жилкредит" в части взыскания неустойки на основании п. 5.1 договора обоснованно. Равно как обоснован и период взыскания с 01.04.03 по 15.04.04.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции неправомерно ограничил период взыскания пени 26.09.03, т.е. датой когда Заказчик должен был передать квартиру Дольщику. При этом суд первой инстанции указал, что такое ограничение связано с тем, что Заказчик не сообщил Дольщику об окончании строительства, изменении нумерации квартир, не предложил уточнить площадь согласно паспорту БТИ от 26.06.03. Однако перечисленные обстоятельства не могут влиять на период взыскания пени, поскольку ответственность возникает за ненадлежащее финансирование, которое должно было осуществиться до I квартала 2003 года, а не за нарушение обязательств по окончательному расчету либо обязательств по извещению Дольщика. Одновременно суд апелляционной инстанции установил, что договор (п.п. 2.2, 2.4, 2.5, 3.1) допускает одностороннее уточнение площадей объекта строительства по его завершении на основании техпаспорта, выданного БТИ. Об окончании строительства и выделении ему квартиры N 12 Дольщику было известно, в том числе из постановления Главы г. Тулы от 31.07.03 N 1130 о распределении жилья, возражений с его стороны не последовало.

Поэтому суд апелляционной инстанции принимает расчет неустойки ОАО "Жилкредит", предусмотренной п. 5.1 договора, и считает, что сумма 441 826 руб. предъявлена обоснованно.

Однако, суд апелляционной инстанции полагает, что размер неустойки подлежит снижению до 200 000 руб. ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства на основании ст. 333 ГК РФ и не находит вины Заказчика в ненадлежащем исполнении Дольщиком его обязанности по финансированию строительства.

Суд первой инстанции обоснованно отказал ООО "Газ-4" в удовлетворении его встречного требования о признании сделки недействительной в силу ст. 168 ГК РФ.

Суд указал, что на основании данной статьи оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она не соответствует требованиям закона или иных правовых актов. Суд не установил данных несоответствий, признав, что сторонами при заключении договора от 06.03.03 N 23 достигнуты соглашения по всем его существенным условиям.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав содержание заключенного сторонами договора о долевом участии в строительстве, пришел к выводу, что по своей правовой природе он является договором простого товарищества, а не договором подряда. Правоотношения по данному договору регулируются нормами главы 55 ГК РФ, поскольку как самостоятельный вид договора - договор долевого участия в строительстве в действующем гражданском законодательстве не закреплен, а входит в сферу применения договора простого товарищества (договор о совместной деятельности). На основании ст.ст. 1041, 1042 ГК РФ участники настоящего договора действуют совместно для достижения общей цели, а результаты этой деятельности распределяются между ними пропорционально внесенной доле. Заключенный договор от 06.03.2003 N 23 согласно ст. 1042 ГК РФ предусматривает конкретные вклады сторон - ООО "Газ-4" вкладывает свои средства (финансирует) в строительство своей доли, а ОАО "Жилкредит" обеспечивает строительство объекта, ввод его в эксплуатацию и последующую передачу ООО "Газ-4".

Предмет договора, его содержание, существенные условия сторонами согласованы, поэтому у суда первой инстанции не было оснований для признания его недействительным.

Довод ответчика о том, что истец не исполнил обязательства по строительству 56-квартирного жилого дома, а возвел 24-квартирный дом, несостоятелен, поскольку пунктами 2.2, 2.4, 2.5 предусмотрено уточнение площади квартир по данным БТИ, что не требует внесения изменений в договор. После корректировки нумерации квартир, предполагаемая к передаче ответчику квартира N 40 стала иметь N 12, что не указывает на изменение условий договора, т.к. не изменился этаж, а фактическая общая площадь квартиры уже по данным БТИ незначительно превышает, площадь, указанную в договоре. То есть имеется возможность идентифицировать объект недвижимости. И суд признает, что речь идет об одной и той же квартире.

Госпошлину суд взыскал пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом предоставленных сторонам отсрочек ее уплаты при подаче исков (основного и встречного) и апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, суд постановил:

Решение от 08-11.06.04 года по делу N А68-ГП-96/А-247/7-04 в части взыскания суммы финансирования долевого участия в строительстве 581 350 руб. отменить.

В иске в этой части отказать.

Решение в части взыскания неустойки в сумме 44 182 руб. 60 коп. изменить.

Взыскать с ООО "ГАЗ-4" в пользу ОАО "Жилкредит" неустойку в размере 200000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с ООО "ГАЗ-4" в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 10 672 руб. 22 коп. по иску и жалобе.

Взыскать с ОАО "Жилкредит" в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 15 925 руб. 32 коп. по иску и жалобе.

Председательствующий

Е.Н.Глазкова

Судьи

О.А.Гречко

В.А. Куренев