Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тульской области от 15 ноября 2004 г. N А68-ГП-21/4-04 Апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, поскольку по смыслу п. 1 ст. 619 ГК РФ основанием для расторжения договора являются нарушения, связанные с пользованием имуществом, а не с уплатой арендной платы

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тульской области
от 15 ноября 2004 г. N А68-ГП-21/4-04

Арбитражный суд Тульской области в составе:

 председательствующего                      Гречко О.А.

 судей:                                     Глазковой Е.Н.,

                                            Полынкиной Н.А.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Институт "Тулаагропромпроект" на решение Арбитражного суда Тульской области от 20.09.04. по делу N А68-ГП-21/4-04 (судья Большаков В.М.) установил:

ОАО "Институт "Тулаагропромпроект" обратился с иском о взыскании с ООО "ХатБер-Т" суммы задолженности по арендной плате в размере 741712 руб. 36 коп., расторжении договора аренды от 03.08.01. и выселении ответчика в связи с невыполнением им обязанности своевременно уплачивать арендную плату.

Впоследствии заявлением от 12.04.04. истец изменил основание иска и дополнительно указал на иные нарушения арендатором условий договора: осуществление перепланировки, сдача имущества в субаренду без согласия арендодателя. Размер исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате уменьшен истцом до суммы 257414 руб. 91 коп.

Решением от 20.09.04. исковые требования в части расторжения договора аренды в связи с существенными нарушениями его условий, выразившимися в сдаче помещений в субаренду и их перепланировке без разрешения арендодателя, оставлены без рассмотрения, в удовлетворении остальных требований отказано.

В апелляционной жалобе ОАО "Тулаагропромпроект" просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. При этом заявитель ссылается на принятие судом решения по неполно выясненным обстоятельствам, несоответствие выводов суда положениям закона, разъяснениям ВАС РФ и обстоятельствам дела.

Истец указывает, что судом сделан необоснованный вывод об отсутствии задолженности по арендной плате. Судом, при этом, неверно истолкован п. 5.1. договора аренды, предусматривающий порядок исчисления размера арендной платы. Суд необоснованно согласился с доводом ответчика о том, что под годовым ростом тарифов понимается их увеличение один раз в год, тогда как данный термин означает рост тарифов на теплоэнергию в течение года. Такое толкование договора приводит к тому, что частично расходы на коммунальные платежи (в части теплоэнергии) необоснованно за ответчика (арендатора) возложены на истца (арендодателя). Суд в качестве дополнительного аргумента в пользу своего вывода ссылается на счета-фактуры, выставленные истцом, в которых не учтен рост тарифов, однако, судом в совокупности с данными доказательствами не дано оценки письму ответчика от 06.02.03., в котором он признал применение всех тарифов по мере их роста.

В отношении НДС судом необоснованно не принят довод истца о том, что один из участников общей долевой собственности не освобожден от уплаты НДС и, следовательно, на причитающиеся ему арендные платежи должен исчисляться НДС. При этом, истец пояснил, что иск предъявлен им и в интересах новых собственников сданного в аренду имущества в части, приходящейся на них арендной платы. Данное право принадлежит новым собственникам независимо от переоформления договора аренды. Основанием для представления интересов данных участников являются договор о совместной деятельности от 29.12.01., свидетельства о переходе права собственности на недвижимое имущество, протокол от 30 апреля 2002 года, согласно которых истцу, предоставлено и право взыскивать в судебном порядке задолженность, требовать внесения изменений в договор аренды, требовать расторжения или признания договора аренды недействительным от имени участников простого товарищества.

Судом не приняты во внимание возражения истца о зачете в счет арендной платы суммы 176000 руб. за выполненные работы.

Суд необоснованно оставил требования истца о расторжении договора без рассмотрения, т.к. истцом был предъявлен иск о расторжении договора в связи с существенными нарушениями ответчиком его условий, и приведенные в обоснование иска иные дополнительные нарушения, не давали суду оснований для оставления данных требований без рассмотрения. Более того, требование об исполнении обязательств было направлено ответчику до подачи заявления об изменении основания иска.

Ответчик считает обжалуемое решение соответствующим законодательству по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости оставить жалобу без удовлетворения, а решение без изменения. Решение суда является обоснованным, соответствующим нормам законодательства.

Доводы жалобы неосновательны в связи со следующими обстоятельствами:

Как видно из материалов дела, истец просит взыскать задолженность по арендной плате, образовавшейся в связи с разногласиями сторон по вопросу исчисления размера арендной платы в порядке, установленном пунктом 5.1 договора аренды. При этом, довод истца о том, что абзацем 2 пункта 5.1 договора установлен механизм исчисления арендной платы, а не порядок ее изменения является обоснованным. Однако, доводы истца о том, что указанный пункт по своему содержанию означает исчисление арендной платы в зависимости от каждого повышения тарифов на тепловую энергию, не соответствуют тексту данного пункта договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. И лишь в случаях, если изложенные правила не позволяют определить содержание договора, должна выясняться действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Поскольку буквальное толкование пункта 5.1. договора в его совокупности (с учетом положений абзаца первого о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год), позволяет установить порядок исчисления арендной платы: индексируется пропорционально годовому росту тарифов тепловую энергию (т.е. росту тарифов за год, а не в течение года), то вывод суда о том, что арендная плата индексируется пропорционально росту тарифов за год, является обоснованным, а необходимости учитывать при толковании содержания договора последующее поведение сторон, не имеется.. Судом правильно принят расчет начисления арендной платы по данным ответчика, изложенный в таблице N 2 (том 1, стр. 159), согласно которому за период с января 2002 года по декабрь 2003 года сумма подлежащей уплате арендной платы составила 2306603 руб. 22 коп.

Толкование данного пункта договора истцом является не соответствующим его смыслу, поскольку в случае если бы договор предусматривал индексацию ставок арендной платы пропорционально росту тарифов на теплоэнергию, слово "годовому" в данной редакции данного пункта должно было бы отсутствовать.

При этом, доводы истца о том, что необходимо учитывать последующее поведение сторон при толковании данного условия договора, в силу вышеизложенного противоречат нормам ст. 431 ГК РФ.

Кроме того, в материалах дела находятся противоречивые доказательства, свидетельствующие как о том, что истец исполнял договор путем исчисления арендной платы в порядке ее индексации пропорционально годовому росту тарифов на теплоэнергию (счета за январь-июль 2002 года), так и о том, что ответчик просил направить ему счета для оплаты арендных платежей, проиндексированных пропорционально росту тарифов на тепловую энергию (письмо ответчика от 06.02.03.). Указанные доказательства свидетельствуют лишь о том, что стороны исполняли договор без учета буквального толкования его содержания.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при том толковании договора, какое ему дал суд в части исчисления размера арендной платы, на истца ложится бремя оплаты коммунальных услуг (кроме электроэнергиии) за период с момента повышения тарифов на теплоэнергию до момента перерасчета (один раз в год) арендной платы, не могут служить основанием для толкования спорного пункта договора иначе, чем буквальное его толкование. При этом, согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено договором аренды. Предусмотрев в договоре условие о включении расходов на коммунальные услуги (кроме электроэнергии) в сумму арендной платы (п. 5.2.) стороны, тем самым, установили иной порядок распределения расходов по содержанию имущества.

Требования истца о взыскании начисленнных истцом НДС на сумму арендных платежей, причитающихся одному из товарищей, не подлежат удовлетворению, поскольку в силу ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство не распространяется на налоговые правоотношения. Требования о взыскании НДС основаны на нормах налогового законодательства и, следовательно, истец при предъявлении указанных требований необоснованно ссылается на нормы гражданского законодательства, регулирующего полномочия товарищей в отношении с третьими лицами. Кроме того, протоколом от 30.04.02. участники простого товарищества поручили истцу взыскание в судебном порядке задолженности по арендной плате, но не налогов. Соответствующей доверенности у истца не имеется. Налоговым законодательством представительство по требованиям, вытекающим из налоговых правонарушений, не предусмотрено.

Поскольку истец не отрицает факт выполнения ответчиком работ на сумму 176000 руб. и наличие соглашения сторон о взаимозачете стоимости выполненных работ в счет арендной платы, судом правомерно данная сумма включена в счет погашения задолженности по оплате аренды. Суд также правильно указал, что истец вправе урегулировать отношения, вытекающие из договора подряда, в самостоятельном порядке путем предъявления требований о взыскании убытков.

Таким образом, оплата арендных платежей составила 2515914 руб. 50 коп. за тот же период, за который взыскивается арендная плата согласно измененным требованиям истца. Задолженности не имеется на момент рассмотрения спора.

Наличие задолженности на момент предъявления иска в размере 136253 руб. 47 коп. правомерно не признано судом основанием для расторжения договора, как в связи с неуплатой белее двух раз подряд арендной платы, так и в связи с существенным нарушением условий договора, при этом суд обоснованно сравнил размер данной задолженности с размером ежемесячной арендной платы.

Поскольку, предъявляя иск, истец ссылался только на неисполнение обязательства по оплате арендных платежей (более двух раз подряд, либо неуплата арендной платы, как существенное нарушение договора), судом правомерно оставлены без рассмотрения требования о расторжении договора в связи с пользованием имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. По смыслу п. 1 ст. 619 ГК РФ основанием для расторжения договора в данном случае являются нарушения, связанные с пользованием имуществом, а не с уплатой арендной платы. Данный вывод подтверждается и содержанием части 3 указанной статьи, согласно которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Следовательно, доводы жалобы о том, что предупреждение о необходимости исполнения обязательства и претензия о расторжении договора не должны направляться по каждому из нарушенных обязательств, необоснованно. Кроме того, до предъявления иска истцом не направлялись в адрес ответчика ни предупреждение о необходимости исполнения обязательства, ни претензия о расторжении договора по основаниям, установленным п. 1 ст. 619 ГК РФ. Направление указанных требований до подачи заявления об изменении (расширении) оснований иска не свидетельствует о соблюдении установленного законом досудебного порядка урегулирования спора. Истец не лишен возможности предъявления самостоятельного иска о расторжении договора по указанным основаниям.

Судом рассмотрены доводы, изложенные в отзыве на иск, и указанным доводам дана надлежащая оценка.

Таким образом, оснований для отмены решения не имеется.

ООО "Хатбер-Т" подано заявление о взыскании с истца расходов на оплату услуг представителя по участию в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в сумме 10000 руб. Расходы подтверждены Соглашением N 2-18 об оказании юридической помощи и платежным поручением от 09.11.04. Учитывая, что в суде первой инстанции участвовали те же представители, взыскание судом первой инстанции расходов в сумме 15000 руб., объем работ в суде апелляционной инстанции, суд считает возможным взыскать в пользу ответчика расходы по оплате услуг представителя в сумме 5000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный суд постановил:

Решение от 20.09.04 г. по делу N А68-ГП-21/4-04 оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.

Взыскать с ОАО "Институт "Тулаагропромпроект" в пользу ООО "Хатбер-Т" 5000 руб. на оплату услуг представителю.

Председательствующий

О.А. Гречко

Судьи

Е.Н. Глазкова

Н.А. Полынкина