Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тульской области от 18 апреля 2005 г. N А68-ГП-312/4-04 Апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, так как жалобы заявителя относительно того, что произведенная ответчиком перепланировка лишает его возможности распорядиться принадлежащим ему имуществом, чем нарушаются его имущественные интересы, суд счел несостоятельными, поскольку при заключении договора аренды имущественный интерес истца заключался в получении платы за пользование объектом аренды

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тульской области
от 18 апреля 2005 г. N А68-ГП-312/4-04

Арбитражный суд Тульской области в составе:

председательствующего                      Полынкиной Н.А.

судей:                                     Глазковой Е.Н.,

                                           Гречко О.А.

с участием помощника                       Драчена А.В.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО КП "Рифм" на решение арбитражного суда Тульской области от 14.01.2005 г. по делу N А68-ГП-312/4--04 (судья Большаков В.М.) установил:

ООО КП "Рифм" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "ДИКСИ-Тула" о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в соответствии с заключенным между ним и ответчиком договором долгосрочной аренды недвижимого имущества N 02 от 15.06.2002 г. ответчику были переданы в аренду встроенные нежилые помещения общей площадью 505,6 кв. м, расположенные на первом этаже в жилом доме 45а по ул. Металлургов в г. Туле на срок с 15.06.2002 г. по 15.02.2007 г.

В соответствии с п. 5.2 договора ответчик должен был ежемесячно уплачивать арендную плату не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, однако данное обязательство им неоднократно нарушалось. Истец также ссылается на то, что в нарушение п.п. 5.7 и 6.1.1 договора ответчик без предварительного согласования с истцом произвел перепланировку арендуемого помещения, что подтверждается актом от 15.06.2004 г. Кроме того, этим же актом подтверждается факт сдачи ответчиком без уведомления арендодателя части помещений в субаренду третьим лицам. Указанные обстоятельства, по мнению ООО КП "Рифм" являются существенными нарушениями условий договора, влекущие в силу ст. ст. 450 и 619 ГК РФ досрочное расторжение договора.

Принятым по делу решением от 14.01.2005 г. в удовлетворении иска о расторжении договора аренды в связи с нарушением ответчиком условий договора, выразившегося в проведении без согласования с арендодателем перепланировки арендуемых помещений, отказано в связи с отсутствием оснований для досрочного расторжения договора, а требование, основанное на факте сдачи ответчиком арендуемых помещений в субаренду без согласования с арендодателем, оставлено судом без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка разрешения спора.

ООО КП "Рифм", не согласившись с указанным решением только в части отказа ему в удовлетворении иска о досрочном расторжении договора в связи с проведенной ответчиком без согласия арендодателя перепланировкой, просит его в этой части отменить и удовлетворить заявленное им требование. Оспаривая принятое решение, ответчик считает, что содержащиеся в решении выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также судом неправильно применены нормы материального права. В частности, исходя из содержания пункта 4.2.7 договора, суд делает вывод о наличии у ответчика права производить перепланировку арендуемых помещений с последующим ее узаканиванием. Данный вывод истец считает необоснованным, поскольку он сделан без учета других условий договора, указывающих на необходимость согласования производимых перепланировок и переоборудования помещений с арендодателем. Суд необоснованно не принял во внимание акт проверки от 15.06.2004 г., посчитав, что он не имеет юридической силы. Заявитель жалобы также ссылается на то, что суд неправомерно не применил ч. 2 ст. 450 и п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, поскольку в связи с произведенной ответчиком перепланировкой он фактически не может реализовать свое право распоряжения объектом собственности, т.е. лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Законность и обоснованность решения от 14.01.2005 г. проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст.270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, оценив доводы заявителя жалобы и возражения против них ответчика, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение принято в соответствии с нормами материального и процессуального права и фактическими обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, между спорящими сторонами 15.06.2002 г. был заключен долгосрочный договор аренды недвижимого имущества - встроенных нежилых помещений, общей площадью 505,6 кв. м, расположенных на первом этаже в жилом доме 45а по ул. Металлургов в г. Туле. Срок аренды установлен с 15.06.2002 г. по 15.02.2007 г. Договор аренды прошел государственную регистрацию в ТОРЦе 20.09.2002 г. Арендуемое имущество передано арендатору по передаточному акту от 15.06.2002 г.

ООО КП "Рифм" обратился с требованием о досрочном расторжении вышеуказанного договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком его условий, выразившемся в осуществлении арендатором перепланировки арендуемых помещений без согласования с арендодателем, тогда как пунктами 5.7 и 6.1.1 договора предусмотрена обязанность арендатора производить данные действия только по согласованию с истцом и с его разрешения.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных ст. 619 ГК РФ по основаниям ч. 2 ст. 450 ГК РФ, т.е. при существенном нарушении условий договора, а также в иных случаях, предусмотренных договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу указанной нормы для того, чтобы оценить, носит ли допущенное нарушение договора существенный характер, необходимо установить, лишается ли арендодатель в рассматриваемой ситуации того, на что он рассчитывал при заключении договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Таким образом, при заключении договора истец рассчитывал на получение материальной выгоды от сдачи в аренду принадлежащего ему имущества. Судом установлено, и это обстоятельство не отрицается самим истцом, что арендная плата вносится ответчиком регулярно и в полном объеме.

Что касается вопроса произведенной ответчиком перепланировки, которая расценивается истцом как существенное нарушение ответчиком условий договора, то суд исходит из следующего.

Условиями договора, регулирующими вопрос проведения арендатором ремонтных и прочих работ арендуемых помещений, предусмотрено, что на арендатора возложены обязанности провести планово-восстановительный и капитальный ремонт арендованного имущества (п. 4.2.5); провести инвентаризацию арендованного имущества и узаконение перепланировок при их наличии до 20.08.2006 г., а в случае необходимости по письму арендодателя в течение 30 дней (п. 4.2.7); неотделимые улучшения, в т.ч. капитальный ремонт, инженерное обеспечение, переоборудование имущества производятся арендатором только на основании письменных разрешений арендодателя и являются собственностью арендодателя (п. 5.7); арендатор обязан в необходимых случаях согласовывать с арендодателем и соответствующими службами города и контролирующими организациями перепланировки и переоборудование арендуемого имущества и примыкающей части фасада (п. 6.1.1).

Анализ совокупности указанных пунктов договора позволяет сделать следующие выводы: на арендатора возложена обязанность по проведению ремонта арендуемых помещений и предусмотрена возможность осуществления им в т.ч. их перепланировки, осуществление которой он должен согласовывать с арендодателем, но только в необходимых случаях, конкретный перечень которых условия договора не содержат, а после проведения перепланировки на арендаторе лежит обязанность узаконить произведенные перепланировки в срок до 20.08.2006 г., либо в 30 дней срок, в случае, если того требует арендодатель. Срок в течение которого ответчик должен узаконить произведенные перепланировки еще не наступил, с требованием выполнить эти действия до наступления указанного срока, истец к ответчику не обращался. Представленное истцом письмо б/д и б/н, отправленное по утверждению истца 06.01.2004 г. не может являться надлежащим доказательством, т.к. перепланировка арендуемых помещений была зафиксирована только актом от 15.06.2004 г., которому судом дана соответствующая правовая оценка.

Довод заявителя жалобы относительно того, что произведенная ответчиком перепланировка лишает его возможности распорядиться принадлежащим ему имуществом, чем нарушаются его имущественные интересы, суд считает несостоятельным, поскольку при заключении договора аренды имущественный интерес истца заключался в получении платы за пользование объектом аренды. В случае, если у истца имеется необходимость использовать арендуемые помещения в качестве залога, продать его, либо иным способ распорядиться данным объектом собственности, он вправе обязать ответчика узаконить произведенную перепланировку или потребовать привести арендуемое имущество в первоначальное состояние.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы ООО КП "Рифм" и отмены принятого по делу законного и обоснованного решения.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд постановил:

Решение от 14 января 2005 года по делу N А68-ГП-312/4-04 оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

Е.Н. Глазкова

О.А. Гречко