Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тульской области от 5 апреля 2005 г. N А68-ГП-337/7-04 Решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения, поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тульской области
от 5 апреля 2005 г. N А68-ГП-337/7-04

Арбитражный суд Тульской области в составе:

председательствующего                      Глазковой Е.Н.

судей:                                     Гречко О.А.,

                                           Полынкиной Н.А.

при помощнике судьи                        Драчене А.В.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Негосударственного общеобразовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт межрегиональных коммуникаций и проектов" на решение Арбитражного суда Тульской области от 27.10-03.11.2004 по делу N А68-ГП-337/7-04 (судья Шестопалова Т.А.) установил:

Иск предъявлен ЗАО "Производственно-технологическое общество "ОЦ" об обязании ответчика заключить с истцом соглашение о внесении изменений в договор аренды с правом выкупа от 10.01.2001 N 47-73 в части изменения сведений об арендодателе;

и обязании ответчика предоставить в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тульской области документы необходимые для проведения государственной регистрации перехода права собственности к истцу на комнаты NN 1 и 2 в административном здании (лит. А); комнаты NN 1 и 2 в административной пристройке (лит. А1), расположенные по адресу: г. Тула, ул. Демидовская, 54.

В обеспечение исполнения решения истец просил обязать ответчика принять с депозитного счета нотариуса оставшуюся сумму выкупа 65 438 руб.

Письменным заявлением от 03.11.04 истец изменил предмет иска в части второго требования и просил признать за ним право собственности на недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 53,1 кв.м., в том числе: на комнаты NN 1 площадью 12,5 кв.м. и 2 площадью 2,5 кв.м. в административном здании (лит. А); комнаты NN 1 площадью 28,8 кв.м. и 2 площадью 9,3 кв.м. в административной пристройке (лит. А1), находящиеся на первом этаже по адресу: г. Тула, ул. Демидовская, 54.

Решение судом принято с учетом изменений от 03.11.04. Суд обязал ответчика внести изменения в договор аренды с правом выкупа от 10.01.01 N 47-73 в части изменения сведений об Арендодателе; признал за истцом право собственности на спорные нежилые помещения и в обеспечение решения обязал ответчика принять оставшуюся часть выкупа в сумме 65 438 руб. с депозитного счета нотариуса.

В поданной апелляционной жалобе, ответчик просит решение отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает, что оснований к отмене решения, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, нет.

Как видно из материалов дела, а также из пояснений, данных представителями сторон суду апелляционной инстанции, ОАО "Тульский завод "Арсенал" (3-е лицо) и истец 10.01.2001 заключили договор аренды с правом выкупа N 47-73, в соответствии с п. 1.1 которого ОАО "Тульский завод "Арсенал" сдало в аренду истцу нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Демидовская, 54, общей площадью 53,1 кв.м., в том числе комнату N 1 площадью 12,5 кв.м. и комнату N 2 площадью 2,5 кв.м. в административном здании (лит. А); комнату N 1 площадью 28,8 кв.м. и комнату N 2 площадью 9,3 кв.м. в административной пристройке (лит. А1).

Согласно п. 5.1 договора он действует с момента государственной регистрации по 10.01.2005. До момента регистрации отношения сторон регулируются договором аренды имущества от 01.06.1999 N 47-43.

В силу п.п. 7.4, 7.5 и 7.6 договора аренды с правом выкупа N 47-73 Арендатор (истец) имеет право выкупить арендованное имущество по выкупной цене 89 000 руб., которая включает в себя ранее выплаченную арендную плату за 2000-2001 годы и выкуп имущества в сумме 3 000 руб. Арендатору предоставлено право выкупа имущества по частям в течение 5 лет с установленной разбивкой по годам. Арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при принятии решения о его продаже Арендодателем (ОАО "Тульский завод "Арсенал") третьим лицам.

Спорное недвижимое имущество находилось у ОАО "Тульский завод "Арсенал" на праве собственности в порядке приватизации, что подтверждено свидетельством от 12.04.2002 серия 71 НА N 237720.

По договору купли-продажи от 20.05.2003 ОАО "Тульский завод "Арсенал" передало в собственность Негосударственного общеобразовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт межрегиональных коммуникаций и проектов" недвижимое имущество по адресу: г. Тула, ул. Демидовская, 54, общей площадью 514,3 кв.м. (лит. А, А2, A3) за 962 000 руб., в том числе и часть помещений арендованных истцом (ком. 1 и 2 лит. А).

Несмотря на то, что договор купли-продажи указывает лишь на продажу объектов под литерами А, А2 и A3, право собственности за ответчиком зарегистрировано 28.10.2003 на объект недвижимости общей площадью 514,3 кв.м. под литерами A, A1, A2, A3, a, a1, a2, что подтверждено свидетельством, причем изменения в договор купли-продажи не вносились.

В свидетельстве также содержится отметка о существующем обременении в виде аренды. Договор аренды прошел государственную регистрацию 18.04.2003 за N 71-01.00-04.2003-0218, что подтверждено письмом Управлением регистрационной службы от 28.02.05 N 01/002/2005-455.

Платежным поручением от 15.10.2004 N 93 истец перечислил на расчетный счет ответчика арендную плату по договору с правом выкупа за период с 29.10.03 по 30.09.04 в сумме 15 320 руб. 98 коп.

Платежным поручением от 28.09.04 N 83 истцом на депозитный счет нотариуса Каримовой О.И. внесена выкупная стоимость арендованного по договору от 10.01.01 N 47-73 имущества в размере 65 438 руб., а платежным поручением от 02.11.04 N 100 - выкупная стоимость арендованного имущества в размере 23 562 руб. перечислена на расчетный счет ответчика, получение которой ответчик подтвердил.

От получения денежных средств с депозитного счета нотариуса ответчик отказывается. Вместе с тем, на основании п.4 ч. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, если имеет место уклонение кредитора от принятия исполнения. Следовательно, на момент принятия решения по делу выкупная стоимость имущества ответчику выплачена полностью. Поэтому истец считает, что он приобрел право собственности на объект недвижимости, указанный в договоре аренды с правом выкупа N 47-73. Изменение предмета иска связано с возникшим спором о праве.

Оставляя принятое решение без изменения, суд апелляционной инстанции исходил из следующих обстоятельств. Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Данное правило содержится и в п. 24 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.02 N 66 с дополнением "за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе". Поскольку арендодателем по договору в силу ст. 608 ГК РФ может быть только собственник имущества, то со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды. Поэтому требование ЗАО "Производственно-технологическое общество "ОЦ" обязать Негосударственное общеобразовательное учреждение высшего профессионального образования "Институт межрегиональных коммуникаций и проектов" заключить с истцом соглашение о внесении изменений в договор аренды с правом выкупа от 10.01.2001 N 47-73 в части изменения сведений об арендодателе правомерно.

Приведенные выше нормы гражданского законодательства указывают на то, что договор аренды с правом выкупа, заключенный истцом и 3-м лицом при смене собственника продолжает действовать на прежних условиях. На момент совершения сделки купли-продажи (20.05.03) и ее регистрации (28.10.03) договор аренды с правом выкупа был уже зарегистрирован (18.04.03), т.е. сведения об обременении части приобретаемых ответчиком нежилых помещений уже имелись. Более того, суд первой инстанции правомерно указал, что в соответствии с п.п. 1.1, 1.3, 4.1 и 4.3 договора купли-продажи от 20.05.03 продано имущество под литерами А, А2 и A3, имущество под литером А1 ОАО "Тульский завод "Арсенал" не продавалось. Ответчик при оформлении сделки убедился в том, что имущество не заложено, не состоит под арестом, не является предметом спора и свободно от любых прав на него третьих лиц, о которых Продавец на момент заключения настоящего договора не мог не знать. Продавец передал, а Покупатель принял имущество, предварительно освободив его (помещения), по передаточному акту.

Вместе с тем, представитель ответчика не смог пояснить суду, какими конкретно помещениями он владеет и какие помещения заняты Арендатором (протокол от 11.02.05).

Из представленного суду отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - административного здания, расположенного по адресу: город Тула, ул. Демидовская, 54, видно, что оценке подвергалось отдельно стоящее одноэтажное кирпичное административное здание литеры А, А2, A3 с пристройкой под литером a1 общей площадью 470,5 кв.м. без учета комнат NN 1 и 2 в литере А. Именно эта площадь была оценена в 962 000 руб.

Поскольку истцом условия договора аренды с правом выкупа исполнялись добросовестно, выкупная стоимость спорного имущества оплачена ответчику полностью (ст. 624 ГК РФ), но имеется спор о праве, то суд первой инстанции с учетом установленных обстоятельств обоснованно признал за истцом право собственности на это имущество.

Суд апелляционной инстанции не принимает довод заявителя жалобы о ничтожности договора аренды с правом выкупа. При этом ответчик в обоснование своей позиции ссылается на то, что регистрирующий орган при регистрации договора аренды должен был проверить является ли ОАО "Тульский завод "Арсенал" собственником спорного строения. Выясняя обоснованность приведенного довода, суд апелляционной инстанции установил, что, несмотря на то, что договор аренды с правом выкупа был подписан 10.01.01, действовать он стал с момента его государственной регистрации, т.е. с 18.04.03. На дату регистрации договора аренды право собственности на спорное строение было зарегистрировано за 3-м лицом (12.04.02).

Доводы ответчика о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права в виде принятия искового заявления при не полностью уплаченной госпошлине, не отражении в протоколе и решении устных ходатайств ответчика и его возражений судом апелляционной инстанции рассмотрены, но не могут быть приняты во внимание, поскольку не являются безусловным основанием для отмены решения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд постановил:

Решение от 27.10- 03.11.2004 по делу N А68-ГП-337/7-04 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.

Председательствующий

Е.Н.Глазкова

Судьи

О.А.Гречко

Н.А. Полынкина