Решение Арбитражного суда Тульской области от 2 июня 2011 г. N А68-1342/11 Заявленные требования удовлетворены в части признания незаконным бездействия администрации муниципального образования город Тула в части принятия решения об отчуждении арендуемого ООО "Фаст" нежилого помещения на основании ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, предписывающей органу местного самоуправления совершить перечень обязательных действий при инициировании процедуры приватизации арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства, в удовлетворении остальной части требований отказано

Решение Арбитражного суда Тульской области от 2 июня 2011 г. N А68-1342/11

Арбитражный суд в составе:

судьи	Андреевой Е.В.
протокол судебного заседания вел секретарь судебного заседания	Захаров К.Т.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ФАСТ" (ОГРН 1027100742591, ИНН 7106027044) к администрации муниципального образования город Тула, комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы о признании незаконным бездействия администрации МО город Тула в части совершения юридически значимых действий, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 1А, общей площадью 132,6 кв.м., помещение 2, литер А, подвал, номера комнат на поэтажном плане N 3, 4, 5, 6, обязав комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы заключить с ООО "Фаст" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 1А, общей площадью 132,6 кв.м., помещение 2, литер А, подвал, номера комнат на поэтажном плане N 3, 4, 5, 6 на условиях проекта договора

при участии в заседании: от заявителя - Данилов Ю.И., по доверенности от 01.03.2011г.; Дроздов А.И., директор;

от администрации - Паршутина Н.В., по доверенности от 16.11.2010г. N 93;

от комитета - Бурмистров О.Н., по доверенности от 27.12.2010г. N 129.

установил:

На основании договора аренды от 08.11.2005 г. N С-2005813, заключенного комитетом по управлению имуществом города Тулы и ООО "Фаст", заявитель арендует нежилые помещения, встроенные в жилое здание, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 1А , лит. А, комната N 1-11, общей площадью 189,9 кв.м.

20.04.2009 г. заявитель обратился в адрес администрации МО город Тула с заявлением о намерении выкупить арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 1А, в соответствии с требованиями Федерального Закона РФ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

23.07.2009 г. администрация города Тулы приняла постановление N 2204 "Об изъятии нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д.1А из хозяйственного ведения МУП "Квартал", определении его объектом имущества казны и о продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права".

Постановлением от 05.11.2009 г. N 3461 в вышеназванное постановление были внесены изменения: МУП "Квартал" заменили на МУП "Тулапромконтракт"; уточнили условие по НДС.

Руководствуясь указанными постановлениями, 13.11.2009 г. комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее по тексту решения - комитет) направил в адрес заявителя проекты договора купли-продажи арендуемого имущества.

02.12.2009 г. заявитель подписал предлагаемый договор с протоколом разногласий относительно предмета договора и его цены.

18.12.2009 г. по результатам рассмотрения протокола разногласий комитет письмом N 6019 сообщил о его принятии и предложил заявителю произвести перепланировку помещения с получением нового кадастрового и технического паспорта. После перепланировки площадь арендуемого помещения стала 132,6 кв.м.

18.05.2010 г. заявитель направил в адрес комитета новый кадастровый паспорт на арендуемое помещение и просил провести оценку указанного имущества с целью выкупа.

19.09.2010 г. ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по заказу комитета произвела оценку помещения, подготовила отчет N 7100/220710Ц-20/Ю-01-М/0828 об определении рыночной стоимости приватизируемого имущества. 24.11.2010 г. отчет об оценке получен комитетом.

24.11.2010 г. решением Тульской городской Думы N 12/266 "Об утверждении рыночной стоимости приватизируемого недвижимого муниципального имущества" была утверждена рыночная стоимость выкупаемого заявителем объекта в размере 2 724 000 рублей.

В связи с тем, что решение об условиях приватизации не было принято органом местного самоуправления в предусмотренные сроки, 02.02.2011 г. заявитель обратился в администрацию г. Тулы и комитет за разъяснением.

20.02.2011 г. администрация г. Тулы письмом от 16.02.2011 г. N 972-к сообщила о приостановлении работ по подготовке проекта постановления о порядке реализации преимущественного права в связи с обнаруженными недостатками в отчете об оценке арендуемого имущества.

Считая, что администрация г. Тулы допустила бездействие при принятии решения об условиях приватизации, ООО "Фаст" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия администрации МО город Тула в части совершения юридически значимых действия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 1А, общей площадью 132,6 кв.м., помещение 2, литер А, подвал, номера комнат на поэтажном плане N 3, 4, 5, 6. В целях устранения нарушенного права просило обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы заключить с ООО "Фаст" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 1А, общей площадью 132,6 кв.м., помещение 2, литер А, подвал, номера комнат на поэтажном плане N 3, 4, 5, 6 на условиях проекта договора, который был приложен к настоящему заявлению.

Привлечение комитета в качестве ответчика по данному делу, обязав именно комитет заключить договор купли - продажи арендуемого имущества, заявитель обосновал п. 12.15 Порядка владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом города Тулы, согласно которого все сделки по отчуждению имущества муниципального образования город Тула заключает Комитет.

Ответчики возражали против удовлетворения требования заявителя по основаниям, изложенным в отзывах от 12.04.2011 г. и 11.04.2011 г. N КИЗО -исх/900.

В ходе судебного разбирательства заявитель изменил заявленное требование и просил признать незаконным бездействие администрации МО город Тула в части совершения юридически значимых действия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 1А, общей площадью 132,6 кв.м., помещение 2, литер А, подвал, номера комнат на поэтажном плане N 3, 4, 5, 6. Обязать администрацию города Тулы немедленно внести изменения в постановление от 23.07.2009 г. N 2204 в соответствии с решением Тульской городской Думы от 24.11.2010 г. N 12/266. Определить условие о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, направленного комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы ООО "Фаст" письмом от 13.11.2009 г. N 5279, изложив п.1.1 ст.1 и абз. 3 п. 2.1 ст. 2 в предложенной редакции.

Ответчики возражали против удовлетворения ходатайства об изменении заявленных требований, т.к. заявителем одновременно изменен и предмет и основание заявленных требований, что запрещено действующим законодательством.

Суд отказывает в удовлетворении ходатайства об изменении требований, т.к. заявитель одновременно изменил предмет заявленных требований и основание. Фактически заявлено новое требование - преддоговорный спор, подлежащий рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает требование заявителя законным и подлежащим удовлетворению в части. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания арбитражным судом решений, действий (бездействия) государственного органа, должностных лиц незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 2 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливает, что приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

В соответствии со статьей 3 Федерального Закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Часть 5 данной нормы предусматривает, что при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 4 Федерального Закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие перечисленным условиям.

ООО "Фаст" является субъектом малого и среднего предпринимательства. Данное обстоятельство подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что на основании договора аренды от 08.11.2005 г. N С-2005813, заключенного комитетом по управлению имуществом города Тулы и ООО "Фаст", заявитель арендует нежилые помещения, встроенные в жилое здание, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 1А , лит. А, комната N 1-11, общей площадью 189,9 кв.м.

20.04.2009 г. заявитель обратился в адрес администрации МО город Тула с заявлением о намерении выкупить арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тула, ул. ДМ. Ульянова, д. 1А, в соответствии с требованиями Федерального Закона РФ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч. 2 ст. 9 ФЗ Федерального Закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 данной статьи предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

23.07.2009 г. администрация города Тулы приняла постановление N 2204 "Об изъятии нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д.1А из хозяйственного ведения МУП "Квартал", определении его объектом имущества казны и о продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права".

Постановлением от 05.11.2009 г. N 3461 в вышеназванное постановление были внесены изменения: МУП "Квартал" заменили на МУП "Тулапромконтракт"; уточнили условие по НДС.

Руководствуясь указанными постановлениями, 13.11.2009г. комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее по тексту решения - комитет) направил в адрес заявителя проекты договора купли-продажи арендуемого имущества.

02.12.2009 г. заявитель подписал предлагаемый договор с протоколом разногласий относительно предмета договора и его цены.

18.12.2009 г. по результатам рассмотрения протокола разногласий комитет письмом N 6019 сообщил о его принятии и предложит заявителю произвести перепланировку помещения с получением нового кадастрового и технического паспорта. После перепланировки площадь помещения стала 132,6 кв.м.

18.05.2010 г. заявитель направил в адрес комитета новый кадастровый паспорт на арендуемое помещение и просил провести оценку указанного имущества с целью выкупа.

19.09.2010 г. ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по заказу комитета произвела оценку помещения, подготовила отчет N 7100/220710Ц-20/Ю-01-М/0828 об определении рыночной стоимости приватизируемого имущества.

24.11.2010 г. решением Тульской городской Думы N 12/266 "Об утверждении рыночной стоимости приватизируемого недвижимого муниципального имущества" была утверждена рыночная стоимость выкупаемого заявителем объекта в размере 2 724 000 рублей.

В части 8 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ закреплено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с тем, что решение об условиях приватизации не было принято органом местного самоуправления в предусмотренные сроки, 02.02.2011 г. заявитель обратился в администрацию г. Тулы и комитет за разъяснением.

20.02.2011 г. администрация г. Тулы письмом от 16.02.2011г. N 972-к сообщила о приостановлении работ по подготовке проекта постановления о порядке реализации преимущественного права в связи с обнаруженными недостатками в отчете об оценке арендуемого имущества.

Решения об отчуждении арендуемого ООО "Фаст" имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 1А, общей площадью 132,6 кв.м., помещение 2, литер А, подвал, номера комнат на поэтажном плане N 3, 4, 5, 6 администрация МО город Тула не приняла в предусмотренные сроки, т.к. комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы не подготовил проект постановления.

В ходе судебного разбирательства представитель комитета пояснил, что отчет об оценке арендуемого заявителем помещения был получен комитетом имущественных и земельных отношений администрации МО город Тула 24.11.2010 г., в день утверждения Тульской городской Думой цены приватизируемого заявителем имущества. После детального изучения отчета об оценке были выявлены нарушения законодательства РФ об оценочной деятельности, которые могли повлиять на итоговую оценку имущества, в связи с чем работа по подготовке проекта постановления администрации МО город Тула о продаже имущества заявителя в порядке преимущественного права была приостановлена, заказана новая оценка спорного имущества.

Таким образом, администрация МО город Тула не приняла решения о приватизации спорного имущества в связи с нарушениями в отчете об оценке имущества, выявленными комитетом при подготовке проекта постановления.

Однако, суд считает данный довод ответчиков несостоятельным и признает незаконным бездействие администрации МО город Тула по принятию решения об отчуждении испрашиваемого арендуемого имущества, т.к. положения ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ предписывают органу местного самоуправления совершить перечень обязательных действий при инициировании процедуры приватизации арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства. Нарушения в отчете об оценке должны были быть установлены до утверждения цены продажи представительным органом.

Кроме того, суд отмечает, что цена, утвержденная Тульской городской Думой 24.11.2010 г., следует из отчета ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" N 7100/22071ОЦ-20/Ю-01-М/0828 от 17.09.2010 г. На момент рассмотрения дела истекло 6 месяцев с момента составления отчета, в связи с чем данная цена не может быть принята в качестве рекомендуемой для совершения сделки купли-продажи.

В отношении удовлетворения требования - обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы заключить с ООО "Фаст" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 1А, общей площадью 132,6 кв.м., помещение 2, литер А, подвал, номера комнат на поэтажном плане N 3, 4, 5, 6 на условиях проекта договора, который был приложен к настоящему заявлению, суд отказывает по следующим основаниям.

В предварительном судебном заседании заявитель пояснил, что данное требование было заявлено в качестве устранения нарушенного права, в рамках главы 24 АПК РФ, а действием по устранению допущенного нарушения права общества на заключение договора является понуждение комитета к заключению договора купли-продажи, типовая форма которого приложена к заявлению.

Суд считает данную позицию заявителя ошибочной, исходя из следующего.

Как уже указывалось выше, заключение договора купли-продажи арендуемого имущества в рамках Закона N 159-ФЗ является обязательным для органов местного самоуправления.

Согласно 3.2 Положения, утвержденного постановлением администрации г. Тулы от 10.04.2009 N 858 (ред. от 05.11.2009) "Об утверждении Положения "О порядке прохождения документов и порядке подготовки распорядительных актов о приватизации муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, имеющими преимущественное право на его приобретение" (вместе с "Договором купли-продажи недвижимого муниципального имущества", "Договором о залоге") при получении заявления глава администрации города Тулы направляет его в комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы для дальнейшей работы.

По п. 3.3. Положения Комитет при получении заявления об отнесении заявителя к категории субъектов малого или среднего предпринимательства с приложением необходимых документов обязан, в том числе:

- в случае соответствия заявителя и арендуемого им объекта недвижимого муниципального имущества требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного объекта в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты подачи заявления;

- в случае принятия решения Тульской городской Думой подготовить проект постановления администрации города Тулы о продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества заявителя в порядке реализации преимущественного права;

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить (передать) заявителю копии постановления администрации города Тулы о продаже арендуемого недвижимого имущества, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Таким образом, комитет должен был подготовить проекты постановления администрации и после принятия ею решения об условиях приватизации направить в адрес заявителя проекты договора купли-продажи арендуемого имущества. Поскольку решения администрация МО город Тула об условиях приватизации не приняла, то у комитета отсутствовали основания для направления в адрес ООО "Фаст" проектов договора купли-продажи.

По указанным основаниям суд не может обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации МО город Тула направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи.

Доказательств уклонения комитета заявитель не представил.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 167-170, 197 - 201 АПК РФ, арбитражный суд решил:

В удовлетворении ходатайства ООО "Фаст" отказать.

Признать незаконным бездействие администрации муниципального образования город Тула в части принятия решения об отчуждении арендуемого ООО "Фаст" нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 1А, общей площадью 132,6 кв.м., помещение 2, литер А, подвал, номера комнат на поэтажном плане N 3, 4, 5, 6.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Обязать администрацию муниципального образования город Тула совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение ООО "Фаст" нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, д. 1А, общей площадью 132,6 кв.м., помещение 2, литер А, подвал, номера комнат на поэтажном плане N 3, 4, 5, 6:

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю в установленном порядке проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с администрации муниципального образования город Тула в пользу ООО "Фаст" судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в размере 2 000 рублей.

Возвратить из федерального бюджета ООО "Фаст" уплаченную госпошлину в размере 4 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья

Е.В. Андреева