Решение Арбитражного суда Тульской области от 16 сентября 2011 г. N А68-4560/11 Заявленные требования удовлетворены полностью, поскольку бездействие Администрации МО Ефремовский район по непринятию решения об условиях приватизации арендуемого ООО "Медея" имущества, является незаконным и не соответствующим ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ

Решение Арбитражного суда Тульской области от 16 сентября 2011 г. N А68-4560/11

Арбитражный суд Тульской области в составе:

судьи	Рыжиковой Н.А.
Протокол вела секретарь судебного заседания	Морозова Г.Ю.

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Медея" (ИНН 7113021830, ОГРН 1027102871091)

к Администрации муниципального образования Ефремовский район (ИНН 7113002749, ОГРН 1027102872796) о признании незаконным бездействия по реализации права на приобретение арендуемого имущества, обязании совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ

при участии в заседании:

от заявителя: Фомичевой Е.А., директора, паспорт

от ответчика: представителя Крутиковой Н.М., по доверенности от 31.12.2010 (до перерыва в судебном заседании)

Общество с ограниченной ответственностью "Медея" (далее по тексту ООО "Медея", также - Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнения от 06.09.2011) о признании незаконным бездействия Администрации муниципального образования Ефремовский район по воспрепятствованию реализации ООО "Медея" права на приватизацию нежилого помещения по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20 в порядке Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в виде непринятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в установленные сроки, и обязании осуществить действия, предусмотренные п. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в отношении нежилого помещения по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20.

Администрация муниципального образования Ефремовский район (далее по тексту - Администрация МО Ефремовский район) заявленные требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

В судебном заседании 09.09.2011 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 16.09.2011.

Из материалов дела суд установил:

ООО "Медея" зарегистрировано в установленном порядке в качестве юридического лица.

На основании охранно-арендного договора N 65 от 03.10.1996 г., заключенного Комитетом по управлению имуществом Тульской области и АО "Медея" (правопреемником которого является заявитель), со сроком действия с 01.01.1996 г. по 25.11.2019 г., Обществу переданы в аренду нежилые помещения, площадью 162,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, представляющие собой постройку XIX-начало XX в.в., подлежащую охране согласно решению Малого Совета от 27.05.1993 г. N 13-89. На основании данных технической инвентаризации площадь арендуемых помещений уточнена, и составляет 141,4 кв. м.

24.12.2010 по делу N А68-9066/10 Арбитражный суд Тульской области принял решение (вступило в законную силу 15.03.2011) произвести замену арендодателя в охранно-арендном договоре N 65 от 03.10.1996 г., а именно: Комитет по управлению имуществом Тульской области на Администрацию муниципального образования Ефремовский район; обязать Администрацию муниципального образования Ефремовский район зарегистрировать охранно-арендный договор N 65 от 03.10.1996 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.

10.03.2011 ООО "Медея" обратилось в Администрацию МО Ефремовский район с заявлением о выкупе арендуемого ООО "Медея" муниципального имущества, расположенного по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20. 26.04.2011 Обществом дополнительно были представлены в Администрацию МО Ефремовский район документы, подтверждающие преимущественное право заявителя на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 26.05.2011 исх. N ВД 05-02-14/1178 Администрация МО Ефремовский район сообщила ООО "Медея" о том, что для принятия решения о реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого имущества необходимо выполнить решение суда о замене арендодателя в охранно-арендном договоре и регистрации договора в установленном порядке.

21.04.2011 Администрацией МО Ефремовский район в адрес Общества было направлено уведомление об изменении размера арендной платы.

Дополнительное соглашение N 1 от 26.05.2011 о внесении изменений в охранно-арендный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры N 65 от 03.10.1996 в части замены арендодателя на Администрацию МО Ефремовский район было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тульской области 18.07.2011.

Поскольку Администрацией МО Ефремовский район никаких действий по заявлению Общества в целях реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества совершено не было, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Администрация МО Ефремовский район, возражая против заявленных требований, в отзыве на заявление указала, что ею принимаются все меры для исполнения решения арбитражного суда по делу N А68-9066/2010 и для возможной дальнейшей продажи арендуемого имущества; кроме того, указала о наличии у Общества задолженности по арендной плате.

Проанализировав материалы дела, выслушав доводы участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах, для признания арбитражным судом оспариваемых ненормативных правовых актов, решений, действий, бездействия незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: их несоответствие закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением и наличием всех приведенных условий.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

б) до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Частью 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ уполномоченные органы при получении заявления обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу ч. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган вправе отказать арендатору в приобретении арендуемого имущества.

Факт отнесения ООО "Медея" к субъектам малого предпринимательства подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Площадь арендуемых помещений (141,4 кв. м.) находится в пределах значений, определенных Законом Тульской области от 18.12.2008 N 1182-ЗТО "О предельном значении площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества".

Как установлено в ходе судебного разбирательства, Общество пользуется арендуемым имуществом, расположенным по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, непрерывно с 1996 г. на основании охранно-арендного договора N 65 от 03.10.1996 г.

Оснований для отказа ООО "Медея" в приобретении арендуемого имущества судом не усматривается.

Как следует из материалов дела, ООО "Медея" обратилось в Администрацию МО Ефремовский район с заявлением от 10.03.2011 о выкупе арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, 26.04.2011 представив дополнительно подтверждающие документы.

Между тем, Администрацией МО Ефремовский район при получении заявления Общества не было совершено действий, обязательность которых прямо предусмотрена Федеральным законом N 159-ФЗ.

Таким образом, бездействие Администрации МО Ефремовский район по непринятию решения об условиях приватизации арендуемого ООО "Медея" имущества, является незаконным.

Ссылку Администрации МО Ефремовский район на наличие у заявителя задолженности по арендной плате суд признает несостоятельной по следующим основаниям.

Федеральным законом N 159-ФЗ не установлено четких критериев для оценки понятия "перечисление арендной платы надлежащим образом", в связи с чем в каждом конкретном случае необходимо руководствоваться разумными критериями добросовестности, к числу которых можно отнести отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате на день принятия решения о приватизации либо обращения с заявлением о выкупе арендуемого имущества, малозначительный характер допущенных правонарушений и отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования, отсутствие в течение всего срока аренды претензий арендодателя к арендатору.

По вопросу о порядке установления факта ненадлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленными в Федеральном законе N 159-ФЗ, суд считает необходимым руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).

Так, в соответствии с нормами ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, в случае отсутствия факта привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Учитывая, что доказательств привлечения ООО "Медея" к гражданско-правовой ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по уплате арендной платы за арендуемое им нежилое помещение в материалы дела не представлено, оснований для вывода о несоблюдении последним условий, предусмотренных п. 2 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, и отсутствии в связи с этим преимущественного права выкупа указанного помещения, не имеется.

Согласно п. 4 дополнительного соглашения N 3 к охранно-арендному договору N 65 от 03.10.1996 г. на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 19.12.2001г. сумма фактических затрат в размере 99 485 руб. 53 коп. учтена АО "Медея" при расчете арендной платы, начиная с 01.12.2002 г. по 31.12.2010 г. Таким образом, у Общества в 2010 г. отсутствовала обязанность для уплаты арендной платы.

Между тем, платежными поручениями от 24.01.2011 NN 2, 3 ООО "Медея" была уплачена арендная плата за 2010 г. в размере 30 624 руб. и 5 512 руб.

На заявление директора Общества от 01.02.2011 с просьбой оплату арендной платы по платежному поручению N 2 от 24.01.2011 в размере 30 624 руб. считать оплатой арендной платы за 2011 г. Администрация МО Ефремовский район сообщила письмом от 16.02.2011 о том, что указанный платеж не может быть зачислен в счет арендной платы, т. к. Администрация МО Ефремовский район не имеет договорных отношений с ООО "Медея", и что решение по данному вопросу может быть принято только после окончания рассмотрения дела в Двадцатом арбитражном апелляционном суде (по делу N А68-9066/10). Постановление по спорному вопросу было принято апелляционной инстанцией 15.03.2011.

Из письма Администрации МО Ефремовский район от 26.05.2011 исх. N ВД 05-02-14/1178, которым она сообщила ООО "Медея" о том, что для принятия решения о реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого имущества необходимо выполнить решение суда о замене арендодателя в охранно-арендном договоре и регистрации договора в установленном порядке, не следует о наличии у Общества задолженности по арендной плате.

Таким образом, на момент обращения Общества с заявлением о реализации им преимущественного права выкупа арендуемого имущества задолженность по арендной плате отсутствовала. Доказательств обратного Администрацией МО Ефремовский район не представлено.

В силу изложенного, на основании ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд удовлетворяет заявленные требования.

В целях устранения допущенного нарушения прав заявителя следует обязать Администрацию МО Ефремовский район исполнить часть 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлине в сумме 2 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя.

На основании ст. 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 2 000 руб. подлежит возврату заявителя из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Медея" удовлетворить.

Признать незаконным бездействие администрации муниципального образования Ефремовский район в виде непринятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, как не соответствующее ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Обязать администрацию муниципального образования Ефремовский район совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение ООО "Медея" нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, общей площадью 141,4 кв. м.:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ООО "Медея" помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок с даты принятия настоящего решения;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО "Медея" помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить ООО "Медея" подписанный проект договора купли-продажи арендуемого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с администрации муниципального образования Ефремовский район в пользу ООО "Медея" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Возвратить из федерального бюджета ООО "Фаст" уплаченную госпошлину в размере 2 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия; кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Центрального округа через Арбитражный суд Тульской области в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Судья

Н.А. Рыжикова