Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего
Осининой Н.А.
судей
Овчинниковой Л.Д, Цыганковой В.А.
при секретаре
Дыченковой М.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "РГС Недвижимость" на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 17 января 2018 года по гражданскому делу N2-367/2018 по иску ООО "Отель-сервис", КофА. А. В, Балтера А. Д. к ООО "РГС Недвижимость" о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А, объяснения конкурсного управляющего ООО "РГС Недвижимость" - Качуры Д.Д, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения Кофановой А.В. и ее представителя Позднякова А.М, представителя Кофановой А.В, Балтер А.Д, ООО "Отель-сервис" - Комарецкого В.С, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
УСТАНОВИЛА:
Истцы обратились в суд с иском, в котором после изменения исковых требований, просили признать право собственности на машино-места входящие в состав паркинга (встроенной закрытой автостоянки) расположенного в апартамент-отеле по адресу: "адрес", а именно: признать право собственности Кофановой А.В. на машиноместо номер 16 площадью 13,4 кв.м. кадастровый N.., расположенное в апартамент-отеле по адресу: "адрес", обязав ответчика передать указанное машино-место Кофановой А.В.; признать право собственности Балтера А.В. на машино-место номер 20, площадью 14,6 кв.м. N.., входящее в состав паркинга (встроенной закрытой автостоянки), расположенной по адресу: "адрес", обязав ответчика передать указанное машино-место Балтеру А.В.; признать право собственности ООО "Отель-сервис" на машино-места:
Проектные
N
Площадь
Кадастровый номер
1
12,3
N...
2
13,3
N...
3
15,6
N...
4
15,2
N...
5
14,8
N...
6
13,5
N...
7
13,6
N...
8
13,4
N...
9
14,0
N...
10
13,5
N...
11
13,6
N...
12
13,5
N...
13
13,9
N...
14
13,4
N...
17
14,4
N...
18
14,5
N...
19
15,0
N...
21
13,3
N...
22
13,4
N...
23
13,4
N...
24
13,9
N...
25
19,1
N...
26
19,1
N...
27
14,0
N...
28
13,5
N...
29
13,4
N...
30
13,3
31
14,5
N...
32
14,5
N...
33
16,6
N...
34
14,5
N...
35
14,3
N...
расположенные в апартамент-отеле по адресу: "адрес", обязав ответчика передать указанные машино-места ООО "Отель-сервис".
В обоснование требований указывали, что между истцами и ответчиком заключены предварительные договоры купли-продажи машино-мест, входящих в состав паркинга (встроенной закрытой автостоянки), расположенной по адресу: "адрес"... Обязанности по оплате машино-мест, указанных в предварительных договорах купли-продажи истцами исполнены в полном объеме. Сроки заключения основных договоров купли-продажи машино-мест и передачи объектов по акту приема-передачи истекли. Ответчик обязанности, предусмотренные предварительными договорами купли-продажи машино-мест, не исполнил.
Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 17 января 2018 года исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО "РГС Недвижимость" просит отменить указанное решение, полагая его необоснованным и не соответствующим нормам материального и процессуального права, и принять новое решение об отказе в иске.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между Кофановой А.В. и ООО "РГС Недвижимость" (Ответчик/Продавец) заключен предварительный договор NК2-16/16 купли-продажи машино-места от 31.03.2016.
В соответствии с указанным договором стороны обязались заключить основной договор купли-продажи машино-места с проектным номером - 16, площадью 12,5 кв.м, кадастровый номер N.., входящего в состав паркинга (встроенной закрытой автостоянки), расположенного в апартамент-отеле по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Галерная, дом 40, лит. А, пом 104-Н. Основной договор купли-продажи машино-места должен был быть заключен Сторонами в срок до 31 декабря 2016 года.
Машино-место приобреталось у ООО "РГС Недвижимость" по цене 3000000 руб, которые были оплачены Кофановой А.В. 30.04.2016 г. на банковский счет ООО "РГС Недвижимость" в качестве предоплаты в размере полной стоимости указанного машино-места. Пунктом 2.2.2. предварительного договора NК2-16/16 предусмотрено, что уплаченные денежные средства подлежат зачету в счет оплаты стоимости машино-места по основному договору купли-продажи.
Согласно условиям п. 3.3.1. предварительного договора NК2-16/16 купли-продажи машино-места продавец не позднее 31.12.2016 должен направить в адрес Кофановой А.В. письменное извещение о заключении договора с приложением подписанного основного договора купли-продажи машино-места. Передача объекта должна была быть осуществлена сторонами по акту приема-передачи в день подписания основного договора купли-продажи машино-места (л.д.217-222 т.1).
Кофанова А.В. 30.04.2016 исполнила в полном объеме свои обязательства по оплате указанного машино-места в размере 3 000 000 руб. (л.д. 250 т.1). Указанные обстоятельства ответной стороной не оспаривались.
Вместе с тем предварительный договор NК2-16/16 купли-продажи машино-места со стороны ответчика не исполнен, право собственности Кофановой А.В. не зарегистрировано.
Между Балтером А.В. и ООО "РГС Недвижимость" (Ответчик/Продавец) заключен предварительный договор NК2-20/16 купли-продажи машино-места от 18.02.2016.
В соответствии с указанным договором стороны обязались заключить основной договор купли-продажи машино-места с проектным номером - 20, площадью 14 кв.м, кадастровый номер N.., входящего в состав паркинга (встроенной закрытой автостоянки), расположенного в апартамент-отеле по адресу: "адрес". Основной договор купли-продажи машино-места должен был быть заключен сторонами в срок до 31 декабря 2016 года.
Машино-место приобреталось у ООО "РГС Недвижимость" по цене 3000000 руб, которые были перечислены Балтером А.Д. 29.03.2016 на банковский счет ООО "РГС Недвижимость" в качестве предоплаты в размере полной стоимости указанного машино-места. Пунктом 2.2.2. предварительного договора NК2-20/16 было предусмотрено, что уплаченные денежные средства подлежат зачету в счет оплаты стоимости машино-места по основному договору купли-продажи.
Согласно условиям п. 3.3.1. предварительного договора NК2-20/16 купли-продажи машино-места продавец не позднее 31.12.2016 должен направить в адрес Балтера А.Д. письменное извещение о заключении договора с приложением подписанного основного договора купли-продажи машино-места. Передача объекта должна была быть осуществлена сторонами по акту приема-передачи в день подписания основного договора купли-продажи машино-места(л.д. 223-228, т.1).
Дополнительным соглашением к предварительному договору NК2-20/16 купли-продажи машино-места от 07.04.2017 стороны пришли к соглашению об изменении условий пункта 3.1. предварительного договора, указав, что основной договор купли-продажи объекта должен быть подписан сторонами в срок до 31.12.2017 (л.д.229. т.1).
Балтер А.Д. 29.03.2016 исполнил в полном объеме свои обязательства по оплате указанного машино-места в размере 3 000 000 руб. (л.д. 251 т.1). Указанные обстоятельства ответной стороной не оспаривались.
Вместе с тем предварительный договор NК2-20/16 купли-продажи машино-места со стороны ответчика не исполнен, право собственности Балтера А.Д. не зарегистрировано.
Вышеназванными предварительными договорами предусмотрено, что указанная в договоре площадь машино-места является проектной и предварительной. Окончательная площадь машино-места может быть определена при осуществлении первичной технической инвентаризацией паркинга. Изменение площади машино-места как в большую, так и в меньшую сторону не является основанием для изменения каких-либо условий договоров, в том числе о цене объекта Цена машино-мест изменению не подлежит (п. 1.3, 2.2.1 договоров).
Между ООО "Отель-сервис" и ООО "РГС Недвижимость" заключен предварительный договор NГ-129/17 купли-продажи недвижимости от 19.01.2017 в редакции дополнительного соглашения N1 от 10.04.2017. В соответствии с указанным договором стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно 32 машино-мест:
Проектные
N
Площадь
Кадастровый номер
1
12,3
N...
2
13,3
N...
3
15??
N...
4
15,2
N...
5
14,8
N...
6
13,5
N...
7
13,6
N...
8
13,4
N...
9
14,0
N...
10
13,5
N...
11
13,6
N...
12
13,5
N...
13
13,9
N...
14
13,4
N...
17
14,4
N...
18
14,5
N...
19
15,0
N...
21
13,3
N...
22
13,4
N...
23
13,4
N...
24
13,9
N...
25
19,1
N...
26
19,1
N...
27
14,0
N...
28
13,5
N...
29
13,4
N...
30
13,3
N...
31
14,5
N...
32
14,5
N...
33
16,6
N...
34
14,5
N...
35
14,3
N...
Недвижимое имущество приобреталось у ответчика по цене 79441000 рублей. При этом 39441000 рублей были перечислены ответчику до момента подписания дополнительного соглашения N1 от 10.04.2017, что указано сторонами в пункте 3 дополнительного соглашения, а в подтверждение оплаты оставшейся суммы - 40000000 рублей в соответствии с п. 1.6.1, ООО "Отель-сервис" представлена копия платежного поручения N33 от 24.04.2017 (л.д.26, 201-208, 209-216, т.1). Указанные обстоятельства ответной стороной не оспаривались.
Вместе с тем, договор со стороны ответчика не исполнен, право собственности ООО "Отель-сервис" не зарегистрировано.
Из материалов дела усматривается и никем в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что "РГС Недвижимость" являлось застройщиком относительно здания апартамент-отеля по адресу: "адрес", на основании разрешения на строительство N78-28/13 от 17.01.2013. Объект введен в эксплуатацию на основании разрешения N31-10/16-0-1 от 28.10.2016.
Предметами вышеуказанных договоров, заключенных между ответчиком и истцами, являлись машино-места, находящиеся в паркинге, расположенном в апартамент-отеле по адресу: "адрес" площадью 808.1 кв.м. Первоначально данное помещение было поставлено на кадастровый учет 08.12.2016 с присвоением кадастрового номера 78:32:0001088:1903, право собственности на указанное помещение зарегистрировано 8.12.2016 за ответчиком, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости N... от 13.03.2017 (л.д.41-42, т.1).
30.10.2017 осуществлен кадастровый учет нежилого помещения N... и 35 машино-мест (NN1м/м- 35 м/м), которые образованы из помещения с кадастрового номера N... Суммарная площадь помещения и машиномест составляет 808,1 кв.м (л.д. 67-168, т.1)
Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости недвижимого имущества машино-место N16, являющееся предметом договора с Кофановой А.В, с кадастровым номером N... имеет площадь 13.4 кв.м. Машино-место N20, являющееся предметом договора с Балтером А.Д, с кадастровым номером N... имеет площадь 14,6 кв.м.
Решением N 01-09/17 Единственного участника Общества с ограниченной ответственностью "РГС Недвижимость" от 28.09.2017 принято решение о ликвидации указанного общества. Полномочия генерального директора Б.А.Н. досрочно прекращены с 05.10.2017. Назначен ликвидатор К.Я.Ю, к которому перешли все полномочия по управлению делами Общества его финансово-хозяйственной деятельностью в ликвидационный период. 02.11.2017 в ЕГРЮЛ была внесена запись о том, что ООО "РГС Недвижимость" находится в стадии ликвидации (л.д. 174-176, 177-198, 199, 200).
Судебная коллегия полагает, что настоящее дело в части исковых требований ООО "Отель-Сервис" к ООО "РГС Недвижимость" о признании права собственности на машино-места и обязании их передать рассмотрено судом первой инстанции с нарушением правил подведомственности, поскольку сторонами спора являются юридические лица и спорное материальное правоотношение возникло между названными сторонами по делу в сфере предпринимательской деятельности основано на договоре, заключенном между ООО "Отель-Сервис" к ООО "РГС Недвижимость" в сфере их экономической деятельности.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.
Суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями 1 и 2 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (часть 3 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу частей 1 и 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных поименованным выше Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами (статья 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений приведенных правовых норм основополагающими критериями отнесения гражданских дел к подведомственности арбитражных судов являются характер спорных правоотношений и субъектный состав спора.
ООО "Отель-Сервис" как юридическое лицо обратилось в суд к ООО "РГС Недвижимость" в защиту права собственности, то есть сторонами спора являются юридические лица и он затрагивает экономические интересы истца.
Согласно части 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Исходя из положений ч. 1 ст. 47 Конституции Российской Федерации изложенное свидетельствует о рассмотрении дела судом в незаконном составе и является безусловным основанием для отмены данного решения.
В соответствии с абзацем вторым статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд прекращает производство по делу в случае, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части первой статьи 134 данного Кодекса, поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм процессуального закона, в связи с чем постановленное по делу решение в части удовлетворения требований ООО "Отель-сервис" подлежит отмене и прекращению производства по делу в указанной части в силу статьи 220 ГПК РФ, поскольку дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.
Разрешая спор в части исковых требований Кофановой А.В. и Балтера А.Д, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.218, 219, 309, 310, 429 ГК РФ, п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", установив, что ответчиком не оспорен довод истцов о выполнении ими в полном объеме финансовых обязательств предусмотренных предварительными договорами купли-продажи машино-мест, при этом доказательства того, что ответчик совершил действия по передаче истцам по акту приема-передачи и подписания основанного договора купли-продажи спорных объектов ответчиком не представлено, пришел к выводу об удовлетворении требований Кофановой А.В. и Балтера А.Д. о признании права собственности.
Судебная коллегия полагает указанный вывод суда первой инстанции ошибочным в связи со следующим.
Как указано в статье 1 Федерального Закона от 25 февраля 1999 года N39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее Федеральный закон N39-ФЗ) инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
В силу статьи 4 Федерального закона N39-ФЗ, субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Положениями статьи 6 названного Федерального закона предусмотрено, что право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору.
Согласно статье 8 указанного Федерального закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, они могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N17 от 28.06.2012 к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
В п. п. 2 и 10 Постановления N17 от 28.06.2012 Верховный Суд РФ подтвердил ранее сформулированную позицию о соотношении законодательства о защите прав потребителей и Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В частности, Верховный Суд РФ указывает, что к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, который заключен гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости только для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.
В соответствии со ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать передачи оплаченного товара в установленный им новый срок.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из смысла ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предварительном договоре стороны только указывают на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом, никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.
Таким образом, несмотря на то, что заключенный между сторонами договор был обозначен как предварительный, он содержит в себе все условия договора купли-продажи будущей квартиры. При этом учитывая, что после заключения договоров истцы оплатили полностью стоимость машино-мест, которые ещё не были созданы, их оплата произведена до ввода здания в эксплуатацию, то можно определить, что стороны изначально заключили не предварительный, а основной договор купли-продажи будущей вещи (машино-мест), в связи с чем у истцов появилось право требовать передачи ему предварительно оплаченных машино-мест. С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что между Кофановой А.В, Балтером А.Д. и ООО "РГС Недвижимость" по существу заключены договоры инвестирования объекта недвижимости, поскольку истцы в полном объеме оплатили предусмотренную договором стоимость машино-мест до ввода апартамент отеля в эксплуатацию и соответствующие денежные средства использовались ответчиком для строительства спорного объекта недвижимости, то есть истцы фактически участвовали в финансировании строительства объекта недвижимости с целью получения машино-мест в указанном объекте в собственность по вводу объекта в эксплуатацию.
Между тем, из материалов дела следует, что акт приема-передачи машино-мест между сторонами не подписан и государственная регистрация перехода права собственности не состоялась. Собственником спорных машино-мест является ответчик ООО "РГС Недвижимость".
В силу абзаца первого пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности в отношении недвижимого имущества может возникнуть у истцов Кофановой А.В, Балтера А.Д. только после государственной регистрации перехода к ним этого права от ООО "РГС-Недвижимость".
Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наслед
