Решение Санкт-Петербургского городского суда от 15 мая 2018 г. по делу N 3а-50/2018

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Михайловой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тоболевой Е. П. об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Тоболева Е.П. обратилась в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении нежилых помещений, принадлежащих ей на праве собственности, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, "адрес": помещение 171-Н с кадастровым N... - 6 750 000 рублей; помещение 172-Н с кадастровым N... - 15 035 000 рублей; 173-Н с кадастровым N... - 13 810 000 рублей.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости данных объектов недвижимости.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представители ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращались, в связи с чем их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО N 4).

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости.

Кадастровая стоимость данных объектов определена в размере: помещение 171-Н - 12 473 217,95 рублей; помещение 172-Н -29 326 662,94 рублей; помещение 173-Н - 26 938 396,30 рублей по состоянию на 26 ноября 2015 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27.08.2015 года N59-П.

В соответствии с отчетом независимого оценщика ООО "Центр оценки и экспертиз" N2017\03\27-06 от 17.04.2017 года об оценке рыночной стоимости данных объектов недвижимости, составленного по заказу административного истца, рыночная стоимость объектов недвижимости составляет: помещение 171-Н - 6 750 000 рублей; помещение 172-Н 15 035 000 рублей; помещение 173-Н 13 810 000 рублей по состоянию на 26.11.2015 года.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу от 09.04.2018 года при проверке отчета было установлено, что он не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета были допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является достаточной.

В результате самостоятельно проведенной оценки объектов недвижимости их рыночная стоимость по состоянию на 26.11.2015 года установлена экспертом в размере: помещение 171-Н - 9 800 000 рублей; помещение 172-Н - 15 000 000 рублей; помещение 173-Н - 14 000 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2003 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: членом некоммерческого партнерства и членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки".

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представитель административного истца с заключением судебной экспертизы не согласен, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

В обоснование данного ходатайства представителем административного истца указано, что заключение судебной экспертизы не отвечает критериям достоверности и объективности, а также требованиям действующего законодательства, регламентирующего вопросы проведения судебной экспертизы.

Кроме того, данный представитель ссылается на представленное им "Заключение специалиста N 38", приобщенное судом к материалам дела, в соответствии с которым: заключение судебной экспертизы в части выводов о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обоснованным; а в части выводов о рыночной стоимости объектов оценки, не отвечающим требованиям нормативных документов.

Представитель административного ответчика против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы возражает.

Согласно ст.83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.

Получив объяснения судебного эксперта, исследовав представленные доказательства суд не находит оснований для вывода о наличии сомнений в обоснованности экспертизы или противоречий в выводах эксперта.

Так, доводы ходатайства о проведении повторной экспертизы и представленного административный истцом "Заключения специалиста" о том, что экспертное заключение не отвечает требованиям: ст.ст.4, 8 и 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; ст.49 КАС РФ; ст.11 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не свидетельствуют о необоснованности заключения судебного эксперта либо о противоречиях в его выводах. Данные нормы касаются общих принципов организации экспертной и оценочной деятельности. Доводы представителя административного истца не содержат указаний на конкретные нарушения данных либо иных норм судебным экспертом.

Доводы представителя административного истца о конкретных нарушениях, допущенных экспертом при проведении собственной оценки объекта недвижимости также не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта или необоснованности экспертного заключения.

Как указывает представитель административного истца подобранные экспертом в рамках сравнительного подхода, а также при расчете рыночной ставки арендной платы, объекты-аналоги находятся в различных районах Санкт-Петербурга, не находятся в Василеостровском районе (как объекты оценки) расстояние между ними более 10 км, в то время как местоположение является одним из основных ценообразующих факторов для объектов недвижимости.

Как указано в заключении судебной экспертизы, не все объекты сравнения принадлежат к тому же району, что и объекты исследования. Это объясняется тем фактом, что для объектов со складской функцией гораздо более важным фактором выступает не столько район расположения, сколько характер окружения, транспортная доступность и близость к магистралям. Поскольку у всех объектов сопоставимое окружение (расположены в жилых кварталах с развитой инфраструктурой), хорошая транспортная доступность и сопоставимая близость к транспортным магистралям, корректировка по характеристике местоположения не требуется.

Эксперт также пояснил, что при анализе рыночной информации на дату оценки не удалось найти большее количество сопоставимых аналогов, расположенных в Василеостровском районе, в связи с чем были рассмотрены объекты-аналоги, расположенные в сопоставимых районах. Кроме того, в рамках анализа рынка экспертом приведены данные по диапазонам ставок аренды и цен продажи складских помещений в различных районах города, который свидетельствует о том, что объекты оценки и объекты-аналоги относятся к группе центральных районов города с сопоставимым ценообразованием.

Представитель административного истца указывает, что характеристики подобранных экспертом объектов-аналогов несопоставимы с объектами оценки (объект-аналог N3 имеет площадь в 3 раза меньше, объект-аналог N4 - в 11 раз меньше).

Как пояснил эксперт при анализе рыночных данных по продаже производственно-складских помещений в Василеостровском и Центральном районах в рассматриваемый период, только два объекта имели сопоставимую площадь, но при этом значительно отличались от объекта оценки другими характеристиками - объекты представлены подвалами, которые находились в крайне неудовлетворительном состоянии. Учитывая изложенное, экспертом для расчета использованы аналоги меньшей площади, но наиболее сопоставимые по местоположению и иным физическим и техническим характеристикам. При этом, экспертом выполнены все необходимые корректировки на имеющиеся различия ( в том числе по площади).

Суд также учитывает, что представителем административного истца не представлено доказательств возможности подбора экспертом более сходных объектов-аналогов на исследуемый период (то есть, не представлены сведения об объектах-аналогах, которые следовало использовать эксперту), что делает довод о наличии у эксперта такой возможности необоснованным.

Представленное административным истцом в качестве письменного доказательства "Заключение специалиста" не является доказательством необоснованности заключения судебной экспертизы, поскольку в соответствии с ч.4 ст.169 КАС РФ консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу. При этом специалист, представивший заключение, не назначался судом, как это предусмотрено ст.50 КАС РФ, его мнение составлено по заказу административного истца, без согласования с судом. Суд также учитывает, что доводы данного заключения приведены представителем истца при заявлении ходатайства о назначении повторной экспертизы, судом дана оценка данным доводам.

Таким образом, оснований для назначения повторной экспертизы не имеется.

Также не имеется оснований для определения рыночной стоимости объектов оценки исходя из представленного истцом Отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку данный отчет составлен с нарушением требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, в нем допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Представителем административного истца в данной части заключение судебной экспертизы не оспорено.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размерах, определенных в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Тоболевой Е. П. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", по состоянию на 26 ноября 2015 года, в размере их рыночной стоимости составляющей:

- помещение 171-Н, кадастровый N... - 9 800 000 рублей;

- помещение 172-Н, кадастровый N... рублей;

- помещения 173-Н, кадастровый N... - 14 000 000 рублей.

Датой обращения Тоболевой Е. П. с настоящим административным исковым заявлением в суд считать 28.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев