Решение Санкт-Петербургского городского суда от 26 апреля 2018 г. по делу N 3а-51/2018

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Михайловой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Баронова О. В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Баронов О.В. обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении нежилого помещения, 1\7 доли на которое принадлежит ему на праве общей долевой собственности, площадью 1148,1 кв.м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Петергоф, "адрес" с кадастровым N... кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 46 226 000 рублей.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт N978\17Н об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.12.2014 года, выполненный ООО "Антарес".

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представители ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО N 4).

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит 1\7 доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 1148,1 кв.м, расположенное по адресу Санкт-Петербург, Петергоф, "адрес" с кадастровым N...

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 103 197 320,03 рублей по состоянию на 01.12.2014 года и утверждена Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 27.08.2015 года N59-п.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости данного нежилого помещения N978\17Н от 21.11.2017 года, проведенного оценщиком ООО "Антарес" по заказу административного истца, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 46 226 000 рублей по состоянию на 01.12.2014 года.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчетов.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, N13\02\18-1 от 30.03.2018 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, противоречива и не является достаточной.

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на 01.12.2014 года установлена экспертом в размере 78 700 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки".

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Административный истец о проведении повторной или дополнительной экспертизы ходатайств не заявил, однако указал, что рыночная стоимость судебным экспертом установлена неверно, в подтверждение представил заключение специалиста (ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга"), которое суд оценивает как письменное доказательство по делу.

Представитель административного ответчика считает заключение судебной экспертизы обоснованным.

Согласно ч.ч.1,2 ст.83 КАС РФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу. Основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.

Суд не находит оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы, поскольку заключение экспертизы является ясным, полным, обоснованным и не имеющим противоречий.

Судебный эксперт был допрошен в судебном заседании, представил исчерпывающие устные и письменные пояснения на вопросы административного истца, в том числе изложенные в письменном "заключении специалиста".

При этом, суд учитывает, что согласно представленного административным истцом "заключения специалиста" выводы эксперта о несоответствии отчета N978\17Н об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности обоснованы, достоверны и объективны, однако выводы судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта не отвечают критериям достоверности и объективности.

Административный истец также ссылается на то, что при определении рыночной стоимости объекта судебным экспертом неверно были подобраны объекты-аналоги.

Суд не может принять во внимание доводы административного истца в части неверного установления экспертом рыночной стоимости объекта оценки исходя из следующего.

Так, административный истец ссылается на то, что объекты-аналоги, подобранные экспертом в рамках сравнительного подхода в нарушение п.14 ФСО N1 несопоставимы: по местоположению, находятся в иных населенных пунктах Санкт-Петербурга -г.Ломоносове, Стрельне, Кронштадте, Пушкине; по площади - в восемь, одиннадцать раз меньше объекта оценки.

Как пояснил эксперт, оцениваемый объект - встроенное помещение площадью более 1000 кв.м, занимающее 1 этаж жилого здания, не является типичным для рынка встроенных нежилых помещений Санкт-Петербурга. Довод административного истца о том, что объекты-аналоги можно было подобрать на рынке г.Петродворца, где расположен оцениваемый объект, не имеет фактического подтверждения. Согласно приведенных экспертом проанализированных данных из всего массива предложений (офисных встроек) на рынке Санкт-Петербурга на долю анализируемого Петродворцового района в среднем приходилось менее 1 % предложений. Указанные обстоятельства обусловили выбор экспертом объектов - аналогов в иных, чем объект оценки, исторических пригородах Санкт-Петербурга.

Уникальность объекта оценки, связанный с этим обстоятельством объективный недостаток информации о предложениях к продаже аналогичных объектов на дату оценки, повлекли необходимость использования экспертом объектов-аналогов значительно меньшей площади с учетом необходимых корректировок.

Индивидуальные свойства объекта оценки повлекли и выбор экспертом объектов - аналогов при использовании доходного подхода для расчета ставок арендной платы. При этом ставки аренды за использованные в расчете эксперта аналоги находятся в пределах диапазона арендной ставки и цены за встроенные офисные помещения.

В экспертном заключении, (т.2 л.д.60) экспертом приведен подробный анализ доступных источников информации о ценах сделок и (или) предложений, в связи с чем довод о несоблюдении экспертом п.22 в. ФСО N7 также не состоятелен.

Учитывая изложенное, доводы административного истца о необоснованности экспертного заключения несостоятельны.

Оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

Учитывая заключение судебной экспертизы, отсутствие доводов административного истца о необоснованности судебной экспертизы в части вывода о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не находит возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом об оценке.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление удовлетворить частично

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 1148,1 кв.м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Петергоф, "адрес" с кадастровым N.., по состоянию и в ценах на 01.12.2014 года, в размере его рыночной стоимости равной 78 700 000 рублей.

Датой обращения Баронова О. В. с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 21.12.2017 года.

В удовлетворении административного искового заявления в части Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев