Решение Санкт-Петербургского городского суда от 12 июля 2018 г. по делу N 3а-62/2018

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Михайловой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Куралесова В. Н. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Куралесов В.Н. обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, площадью 360,6 кв.м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, "адрес" с кадастровым N.., кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере, определенном в отчете от 12.05.2017 года N2017\04\06-12 по состоянию на 30.09.2015 года.

В дальнейшем административный истец требования уточнил, представил отчет об оценке от 15.02.2018 года N2017\04.06 -12\2, просит установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.12.2014 года

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представители ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и ФГБК "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Санкт-Петербургу в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращались, в связи с чем их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО N 4).

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 36 520 973,01 руб. по состоянию на 01.12.2014 года (т.1 л.д.138).

В соответствии с отчетом независимого оценщика ООО "Центр оценки и экспертиз" N2017\04\06-12\2 от 15.02.2018 года об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, представленного административным истцом, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 16 600 000 рублей по состоянию на 01.12.2014 года.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная и дополнительная экспертизы отчета.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы, отчет об оценке N2017\04\06-12\2 от 15.02.2018 года имеет несоответствия действующему законодательству в оценочной деятельности.

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на 01.12.2014 года установлена экспертом в размере 26 700 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (более 15 лет) и необходимой квалификацией для данной деятельности

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представитель административного истца с заключением судебной экспертизы не согласен, полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании отчета об оценке, однако ходатайств о проведении повторной экспертизы, ссылаясь на наличие в экспертном заключении противоречий, о допросе эксперта не заявил. Представителем административного истца на какие-либо обстоятельства, свидетельствующие о необоснованности либо противоречиях в заключении эксперта не указано.

Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта оценки, исходя из стоимости установленной в отчете, поскольку, как указано выше в отчете выявлены его несоответствия действующему законодательству в области оценочной деятельности.

В частности, в сравнительном подходе стоимость всех объектов-аналогов необоснованно уменьшена на величину НДС; неверно определены корректировки на время совершения сделки; не учтены основные ценообразующие факторы при расчете в рамках сравнительного и доходного подхода (состояние помещения и вход в него (с улицы или со двора).

Такие же нарушения допущены и в доходном подходе при расчете арендной ставки. Кроме того, в названном подходе веса ценообразующих факторов не меняются в зависимости от различий самих факторов (местоположение, площадь); некорректно определен коэффициент капитализациина дату оценки (использован индекс на 2015 года, то есть после даты оценки); определенные операционные расходы находятся выше рыночных значений.

Указанные нарушения привели к занижению стоимости объекта оценки.

Таким образом, вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в достаточной степени обоснован.

Учитывая изложенное, оснований для определения рыночной стоимости объекта оценки, исходя из стоимости, установленной отчетом об оценке, не имеется.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении дополнительной судебной экспертизы.

Является несостоятельным довод представителя административного истца о том, что разница в рыночной стоимости объекта оценки в первоначальной и дополнительной экспертизах составляет 1 000 000, в связи с чем заключении дополнительной судебной экспертизы менее объективно.

Действительно, в первоначальной судебной экспертизе установлена рыночная стоимость объекта в размере 25 100 000 рублей. Однако данная стоимость определена по состоянию на 30.09.2015 года, то есть на иную дату. Изменение рыночной стоимости объекта с течением времени, определение экспертом различных стоимостей объекта в разные моменты времени не является доказательством необъективности судебного эксперта

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Куралесова В. Н. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения площадью 360,6 кв.м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, "адрес" с кадастровым N.., в размере его рыночной стоимости равной 26 700 000 рублей, по состоянию на 01.12.2014 года.

Датой обращения Куралесова В. Н. с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 28.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев