Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 09 июля 2018 г. по делу N 33-11453/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Р.В.Шакирьянова,

судей А.М.Гильмутдинова, Л.Ф.Митрофановой,

при секретаре судебного заседания Л.Н.Абдрахмановой,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.В.Шакирьянова гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Х.Ш.Худоян - Г.М.Хайруллиной на решение Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 08 мая 2018 года. Этим решением постановлено:

исковые требования Ханум Шкоевны Худоян к Исполнительному комитету Тукаевского муниципального района Республики Татарстан о признании отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка, обязании внести изменения в договор аренды, обязании совершить действия направленные на регистрацию изменений категории земельного участка и вида разрешенного использования оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя Х.Ш.Худоян об отмене решения суда, руководствуясь ст.ст.199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

установила:

Представитель Х.Ш.Худоян обратился в суд с иском к Исполнительному комитету Тукаевского муниципального района Республики Татарстан о признании отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка, обязании внести изменения в договор аренды, обязании совершить действия направленные на регистрацию изменений категории земельного участка и вида разрешенного использования.

В обоснование требований указывается, что 31 декабря 2010 года Х.Ш.Худоян на основании договора был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером... расположенный по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 606кв.м.

26 января 2018 года Х.Ш.Худоян обратилась в исполнительный комитет Тукаевского муниципального района с заявлением о внесении изменений пунктов 1.1.4 и 1.1.5 договора аренды, категории и вида разрешенного использования земельного участка. 12 февраля 2018 года Х.Ш.Худоян получила отказ, представитель Х.Ш.Худоян считает данный отказ незаконным.

С учетом изложенного представитель Х.Ш.Худоян просила признать отказ во внесении изменений в договор аренды земельного участка незаконным, обязать внести изменения в договор аренды, обязать ответчика совершить действия направленные на регистрацию изменений категории земельного участка и вида разрешенного использования.

Представитель Х.Ш.Худоян - Г.М.Хайруллина в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика Е.И.Митрофанова возражала против иска.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, главный архитектор Тукаевского района РТ пояснила, что согласно выписке из правил землепользования и застройки Малошильнинского сельского поселения, участок с кадастровым... находится в зоне земель сельскохозяйственных угодий. Строительство объектов капитального назначения на данном участке относится к запрещенным видам землепользования. Строительство на сельскохозяйственных угодьях, при виде разрешенного использования - сельскохозяйственное производство запрещено.

Суд первой инстанции, оставив без удовлетворения исковые требования, принял изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представителя Х.Ш.Худоян ставится вопрос об отмене решения, принятии нового решения.

При этом указывается, что при рассмотрении дела суд учел только информацию о государственной регистрации правого режима земельного участка и не принял во внимание то обстоятельство, что в генеральный план изменения внесены, а на кадастровый учет данные изменения не поставлены.

Между тем, законом предусмотрена обязанность ответчика осуществить постановку на кадастровый учет изменений правового режима земельного участка.

На заседании суда апелляционной инстанции представитель Х.Ш.Худоян поддержала доводы апелляционной жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, которые извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.

Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Частью 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

В силу части 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд первой инстанции свое решение обосновал следующими положениями действующих законов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. К числу самостоятельных категорий отнесены земли сельскохозяйственного назначения (подпункт 1 пункта 1).

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 ЗК РФ).

Правовой режим сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения предусматривает приоритет в целевом использовании, их особую охрану, которая, в частности, выражается в недопущении выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности (часть 1 статьи 79 ЗК РФ, части 1 и 4 статьи 36 ГрК РФ).

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Градостроительный кодекс российской Федерации (далее - ГсК РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственный угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, ч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).

Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого не могут быть изменены.

Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 названного кодекса земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Судом первой инстанции установлено, что согласно договору аренды N33/10-н от 31 декабря 2010 года между Палатой имущественных и земельных отношений Тукаевского муниципального района РТ (арендодатель) и Х.Ш.Худоян (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером.., площадью 606кв.м, земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства сроком на 10 лет, до 24 января 2021 года.

Согласно выписке из правил землепользования и застройки Малошильнинского сельского поселения, земельный участок с кадастровым номером... относится к категории земель сельскохозяйственных угодий и находится на территории, на которые градостроительные регламенты не распространяются.

Согласно справкам, выданным главным архитектором района М.Т.Шамсиевой земельный участок с кадастровым номером... находится в зоне земель сельскохозяйственных угодий (пашни/пастбища). Строительство объектов капитального назначения на данном участке относится к запрещенным видам землепользования.

Согласно Генеральному плану Малошильнинского сельского поселения (утвержденного решением Совета Тукаевского муниципального района РТ от 14.08.2017 N17/5), "Карте границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения", участок с кадастровым номером... не включен в границы какого-либо населенного пункта Малошильнинского сельского поселения.

12 февраля 2018 года председателем Палаты имущественных и земельных отношений Тукаевского муниципального района А.А.Мингалимовым Х.Ш.Худоян был дан письменный ответ, согласно которому ей было отказано во внесении изменений в договор аренды земельного участка, поскольку подпункты 1.1.4 и 1.1.5 договора аренды земельного участка относятся к существенным условиям договора.

Как обоснованно признал районный суд основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора. Х.Ш.Худоян, являясь арендатором, не вправе изменить договор в одностороннем порядке и не может обязать исполнительный комитет Тукаевского муниципального района РТ выступающий арендодателем по договору аренды, арендодатель в свою очередь не вправе изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора от 31 декабря 2010 года является земельный участок с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, истец выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, отличным от установленного в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет договора является существенным условием договора.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможны по взаимному согласию сторон договора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комплексный анализ приведенных норм законодательства Российской Федерации свидетельствует о том, что арендатор не вправе осуществлять распоряжение арендованным земельным участком, которое в том числе заключается в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Такой подход к оценке правоотношений подтверждается новым правовым регулированием, устанавливающим запрет на внесение изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка.

При этом, суд пришел к выводу о том, что требования Х.Ш.Худоян не подлежат удовлетворению, поскольку из смысла ч. 1 п. 8 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов использования земель является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, то есть, земля не может быть предоставлена без целевого ее назначения. Как видно из договора аренды от 31 декабря 2010 года одним из его существенных условий являлось условие о предоставлении земельного участка для сельскохозяйственного производства, и на основании этого земельный участок был предоставлен истцу на основании протокола N16 от 28декабря 2010 года.

Каких-либо достаточных и, безусловно предусмотренных законодательством оснований для изменений условий вышеуказанного договора аренды не имеется.

Внесение соответствующих изменений в договор аренды земельного участка недопустимо, фактически действия представителя Х.Ш.Худоян направлены на одностороннее изменение договорных обязательств при отсутствии на то предусмотренных законом или договором оснований. Х.Ш.Худоян, заключив договор аренды земельного участка, тем самым согласилась с существенным условием договора аренды, в том числе с разрешенным видом использования земельного участка. Договор аренды заключен ею добровольно, доводов о недействительности договора вследствие нарушения порядка его заключения не заявлено. В случае несогласия с условиями договора аренды Х.Ш.Худоян имеет право на досрочное расторжение договора.

Районным судом также обоснованно признано, что у Х.Ш.Худоян, как арендатора земельного участка, отсутствует право требовать изменения вида разрешенного использования земельного участка, поскольку такие требования по существу направлены на изменение договора аренды. Целевое назначение земельного участка - существенное условие договора аренды земельного участка, а при изменении целевого назначения и признании иного вида разрешенного использования земельного участка, о чем просил истец, исполнение договора аренды в прежнем виде невозможно, так как фактически изменяется существенное условие договора (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из буквального анализа оспариваемого истцом договора аренды земельного участка от 31 декабря 2010 года N33/10-н суд считает, что сторонами такого договора были указаны все данные, позволяющие определить имущество, подлежащее передачу арендатору в качестве объекта аренды, а также определены иные существенные условия, в том числе касающиеся порядка внесения арендной платы (и определения начала периода взимания (внесения) такой оплаты).

Грубых нарушений закона при заключении такого договора, влекущих за собой в целом признание его недействительным (ничтожным), судом не установлено. При этом, после проведения торгов у истца имелось в распоряжении пять дней на заключение договора аренды земельного участка, от которого (на предложенных ей условиях) она могла отказаться либо предложить иные условия путем составления протокола разногласий к нему либо дополнительного соглашения (об изменении каких-либо его частей), чего однако сделано с ее стороны не было, а договор в последующем был ею в установленном законом порядке зарегистрирован и начал исполняться, что не отрицалось стороной истца и в судебном заседании.

По сути, обращение Х.Ш.Худоян об изменении вида разрешенного использования земельного участка направлено на обход установленных земельным законодательством процедур, в том числе процедуры аукциона.

При таких основаниях суд первой инстанции правильно оставил без удовлетворения исковые требования Х.Ш.Худоян.

С учетом изложенного суд первой инстанции, проверив доводы сторон, проанализировав собранные в судебном заседании доказательства, дав им надлежащую правовую оценку по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, принял основанное на законе решение.

Доводы, указанные выше и изложенные в апелляционной жалобе представителя Х.Ш.Худоян судом апелляционной инстанции проверены, они не могут повлечь отмены основанного на законе решения. Так, они повторяют позицию истца, изложенную при рассмотрении дела судом первой инстанции, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, не могут быть признаны состоятельными. Эти доводы сводятся по существу к несогласию с выводами суда и иной оценке установленных по делу обстоятельств, что не отнесено статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 08мая 2018 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Х.Ш.Худоян - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи