Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 09 июля 2018 г. по делу N 33-9268/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Крятова А.Н,

судей Русанова Р.А, Сидоренко Е.А,

при секретаре Люкшиной Ю.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску Степановой Марины Владимировны к Петерсу Андрею Викторовичу о признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным, взыскании денежных сумм, компенсации морального вреда; по встречному иску Петерса Андрея Викторовича к Степановой Марине Владимировне о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома,

по апелляционной жалобе представителя Петерса А.В. - Волкова Д.Н,

на решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 10 апреля 2018 года, с учетом определения от 25 июня 2018 года об исправлении арифметической ошибки, которым постановлено:

"Исковые требования по иску Степановой Марины Владимировны к Петерсу Андрею Викторовичу о признании договора купли-продажи жилого дома не заключенным и взыскании денежных сумм, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу "адрес" от 21 мая 2016 года между продавцом Петерсом Андреем Викторовичем и покупателем Степановой Мариной Владимировной незаключенным. Взыскать с Петерса Андрея Викторовича в пользу Степановой Марины Владимировны 600 000 рублей, уплаченных по предварительному договору от 21.05.2016 года, проценты за пользование чужими денежными средствами 96 416,99 рублей, возврат государственной пошлины 15 981,25 рублей, судебные расходы 20 000 рублей, а всего 732 398,24 рублей.

В удовлетворении остальных требований по иску Степановой М.В. отказать.

В удовлетворении встречного иска Петерса Андрея Викторовича к Степановой Марине Владимировне о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома отказать".

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Степанова М.В. обратилась в суд с иском (впоследствии уточненным) к Петерсу А.В. о признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным, взыскании денежных сумм, компенсации морального вреда. Требования мотивировала тем, 21.05.2016 года заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", по условиям которого отчуждаемый объект недвижимого имущества оценен сторонами в размере 2 500 000 рублей и указанная денежная сумма в полном объеме должна быть ею оплачена ответчику в срок до 21.05.2017 года. Во исполнение условий договора истец до подписания предварительного договора передала ответчику в качестве задатка 300 000 рублей, при этом соглашение о задатке в письменной форме совершено не было. 10.08.2016 года истец дополнительно передала ответчику денежную сумму в размере 300 000 рублей в счет оплаты стоимости жилого дома по предварительному договору. При обращении истца в Росреестр и администрацию п.Березовка Березовского района Красноярского края выяснилось, что приобретаемый жилой дом с кадастровым номером N, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером N, который в соответствии с Генеральным планом п.Березовка, принятым Решением депутатов Березовского поселкового Совета депутатов N14-1 от 08.09.2011 года и Правилами землепользования и застройки п.Березовка, утвержденными Решением Березовского поселкового Совета депутатов N5-5 от 27.09.2010 года, попадает в территориальную зону "СХ" - Зона сельскохозяйственного использования, в связи с чем в жилом массиве, где расположен продаваемый ответчиком жилой дом, никогда не будет произведено благоустройство, не будет детского сада и школы, не будет подведено централизованное водоснабжение, отопление и канализация, так как этот массив никогда не получит разрешенное использование для жилищного строительства.

Приобретаемому жилому дому и земельному участку, на котором он расположен, не присвоен адрес, как предписывают нормы действующего законодательства. Кроме того, администрация п.Березовка Березовского района Красноярского края не планирует издавать постановления о присвоении адресов жилым домам, незаконно возведенным в этом микрорайоне, поскольку полагает, что на основании утвержденных Правил землепользования и застройки п.Березовка это земля сельскохозяйственного назначения. Продаваемый ответчиком жилой дом возведен с нарушением требований законодательства РФ ввиду отсутствия разрешения на строительство и градостроительного плана. При заключении предварительного договора купли-продажи жилого дома истец была введена в заблуждение, так как предоставленная ей информация об объекте недвижимости недостоверна. В ноябре 2016 года она уведомила ответчика Петерса А.В. об отказе от заключения основного договора купли-продажи и просила вернуть ей уплаченные за дом денежные средства в размере 600 000 рублей. Ответчик ключи от дома взял, при этом сказал, что денежные средства возвращать не собирается. 02.04.2017 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой вернуть уплаченные денежные средства, которая получена ответчиком 11.04.2017 года, однако денежные средства истцу так и не были возвращены. Считает, что действия ответчика, в части удержания денежных средств в размере 600 000 рублей, незаконны и нарушают ее гражданские права. Также истец указывает, что с согласия ответчика ею за свой счет были осуществлены неотделимые улучшения имущества - произведены ремонтно-строительные работы жилого дома, указанного в предварительном договоре купли-продажи от 21.05.2016 года, всего на сумму 245 415 рублей.

Переданные истцом ответчику денежные средства в размере 600 000 рублей, а также проведение неотделимого улучшения имущества в виде ремонтно-строительных работ жилого дома, указанного в предварительном договоре купли-продажи от 21.05.2016 года на сумму 245 415 рублей, являются неосновательным обогащением ответчика за счет истца и подлежат возврату. Причиненный моральный вред истец оценивает в 100 000 рублей.

При таких обстоятельствах, уточненным иском Степанова М.В. просила суд признать незаключенным предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" от 21.05.2016 года, взыскать с Петерса А.В. в свою пользу уплаченную по предварительному договору купли-продажи жилого дома от 21.05.2016 года денежную сумму в размере 600 000 рублей; расходы на проведение неотделимых улучшений имущества в виде стоимости выполненных ремонтно-строительных работ жилого дома в размере 245 415 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 98150,92 рублей; уплаченную при подаче искового заявления государственную пошлину в размере 21248,30 рублей; компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 руб.

Петерс А.В. обратился в суд со встречным иском к Степановой М.В. о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", ссылаясь на то, что Степанова М.В. уклонилась от заключения договора купли-продажи жилого дома в срок, установленный предварительным договором от 21.05.2016 года.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель Петерса А.В. - Волков Д.Н. просит решение суда отменить в части удовлетворения требований Степановой М.В. и отказа в удовлетворении встречного иска, принять по делу новое решение, которым отказать Степановой М.В. в удовлетворении её требований в полном объеме, удовлетворив тпри этом встречный иск. Указывает, что отсутствие в предварительном договоре условия об одновременном отчуждении жилого дома и находящегося под ним земельного участка, само по себе не свидетельствует о несогласованности предмета предварительного договора купли-продажи жилого дома от 21.05.2016 года. В договоре указаны все исчерпывающие характеристики продаваемого объекта недвижимости, позволяющие индивидуализировать предмет договора и получить все необходимые сведения. Кроме того, жилой дом был осмотрен Степановой М.В, она фактически проживала в нем. Полагает противоречащим материалам дела вывод суда о том, что Степанова М.В. не имела намерения приобретать земельный участок, на котором расположен дом, а также что данный земельный участок невозможно индивидуализировать и что предмет договора не согласован. Требования Степановой М.В. о признании договора незаключенным основаны лишь на невозможности в будущем осуществить благоустройство, подведение центрального водоснабжения, отопления, канализации, строительство детского сада и школы, в то время как данные обстоятельства не имеют правового значения для разрешения спора, не являлись условиями предварительного договора. Считает, что имеет место злоупотребление Степановой М.В. своими правами.

В возражениях на апелляционную жалобу Степанова М.В. просит решение суда оставить без изменения, а поданную на него апелляционную жалобу без удовлетворения, ввиду необоснованности её доводов.

Признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, заслушав представителя Петерса А.В. - Волкова Д.Н, поддержавшего апелляционную жалобу, представителя Степановой М.В. - Тункееву Н.В. и представителя третьего лица - Администрации "адрес" - Колегову Г.М,согласных с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании требований ст.ст. 549-550, 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить стороны договора - продавца и покупателя, а также недвижимое имущество, подлежащее передаче продавцом покупателю.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с п. 2 ст. 1099 ГК РФ, моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

На основании ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что Петерсу А.В. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 746 +/- 19 кв.м, по адресу: Красноярский край, Березовский район, п. Березовка и двухэтажный жилой дом, общей площадью 170 кв.м, с кадастровым номером N по адресу: "адрес". Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 09.09.2014 года и 24.11.2014 года соответственно, что подтверждается выписками из ЕГРН от 19.04.2017 N N, N (л.д. 10-13).

21.05.2016 между Петерсом А.В. и Степановой М.В. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", согласно условиям которого отчуждаемый объект недвижимого имущества оценен сторонами в 2 500 000 рублей и эта денежная сумма в полном объеме должна быть передана Покупателем Продавцу в срок до 21.05.2017 года.

При этом, в предварительном договоре отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположен продаваемый объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, и не содержит условие об отчуждении в будущем земельного участка, в границах которого расположен жилой дом.

Кроме того, в соответствии со справкой администрации пос. Березовка Березовского района Красноярского края от 13.10.2015 года N1870, на территории муниципального образования пос. Березовка, в соответствии с существующим реестром улиц и переулков, улица "Горная" не числится. Земельный участок с кадастровым номером N в соответствии с Генеральным планом пос. Березовка, принятым Решением депутатов Березовского поселкового Совета депутатов N14-1 от 08.09.2011 года и Правилами землепользования и застройки п. Березовка, утвержденными Решением Березовского поселкового Совета депутатов N5-5 от 27.09.2010 года, расположен в территориальной зоне "СХ" - Зона сельскохозяйственного использования.

Из информации администрации пос. Березовка Березовского района Красноярского края от 12.03.2018 года (л.д. 231) следует, что виды разрешенного использования для земельных участков и объектов капитального строительства в зоне "СХ" определяются градостроительным регламентом. Строительство жилых домов в данной территориальной зоне не допускается. 3а присвоением адреса земельному участку гр. Петерс А.В. не обращался. За разрешением на строительство и за актом ввода в эксплуатацию жилого дома Петерс А.В. в администрацию поселка Березовка не обращался. В настоящее время данная территория предназначена для сельскохозяйственного использования и использование её для ИЖС, школ, детских садов, магазинов, аптек и т.д. не предусмотрено. Проекты на данную территорию не разработаны, в соответствии с требованиями норм проектирования, и не утверждены документы территориального планирования, документы по планировке территории.

Степанова М.В. свою волю на приобретение жилого дома на таком земельном участке не высказывала, а после того, как узнала, что в жилом массиве, где расположен продаваемый ответчиком жилой дом, никогда не будет произведено благоустройство, не будет детского сада и школы, не будет подведено централизованное водоснабжение, отопление и канализация, так как этот массив никогда не получит разрешенное использование для жилищного строительства, отказалась от приобретения такой недвижимости в письменном виде, направив ответчику претензию с требованием о возврате уплаченных ею по предварительному договору денежных сумм в качестве частичной оплаты за жило дом.

Удовлетворяя исковые требования Степановой М.В. о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" от 21.05.2016 года, и отказывая в удовлетворении встречного иска Петерса А.В. о понуждении Степановой М.В. к заключению договора купли-продажи в отношении указанного жилого дома, суд первой инстанции исходил из установленных по делу фактических обстоятельств, свидетельствующих о том, что между сторонами предварительного договора не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям основного договора, в частности, не согласовано условие о переходе к покупателю земельного участка на котором расположен дом, об индивидуальных характеристиках этого земельного участка, тогда как сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРП, не позволяют его индивидуализировать с точки зрения разрешенного использования, соответствующего цели предварительного договора о приобретении размещенного на этом земельном участке жилого дома, в связи с чем, согласно положениям ст. 554 ГК РФ, такой предварительных договор не может считаться заключенным.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, сделанными при разрешении вышеназванных основных встречных требований сторон спора, поскольку в действительности, заключая с Петерсом А.В. представительный договор от 21.05.2016 года и оплачивая авансовые платежи в общей сумме 600 000 рублей, Степанова М.В. полагала, что земельный участок, на котором расположенный продаваемый ответчиком жилой дом, соответствует целям будущей эксплуатации приобретаемого дома в качестве постоянного места проживания в микрорайоне, благоустроенном основными удобствами в виде дорог, систем водоснабжения и канализации, а в будущем объектами инфраструктуры, такими как магазины, школа, детский сад, однако после заключения предварительного договора Степанова М.В. от органов местного самоуправления стало известно о том, что в жилом массиве, где расположен продаваемый ответчиком жилой дом, никогда не будет произведено благоустройство, не будет детского сада, школы, не будет подведено централизованное водоснабжение, отопление и канализация, этот массив никогда не получит разрешенное использование для жилищного строительства, поскольку указанный земельный участок ограничен в использовании определенной ему категорией земель для сельскохозяйственного использования, о чем в предварительном договоре также отсутствовала какая-либо информация, с учетом чего Степанова М.В. до истечения определенного предварительным договором сторон срока заключения основного договора купли-продажи правомерно отказалась от приобретения такой недвижимости.

В этой связи решение суда в указанной части разрешенных им требований, а также в части взыскания уплаченных за дом в качестве аванса 600 000 рублей является законным и обоснованным и не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы представителя Петерса А.В, которые не основаны на нормах материального закона, регулирующего спорные правоотношения, верно примененного судом первой инстанции с учетом конкретных установленных по данному делу юридически значимых обстоятельств.

При этом, вопреки доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает в действиях Степановой М.В. злоупотребления правом.

Между тем, разрешая требования Степановой М.В. о взыскании с Петерса А.В. процентов за пользование чужими денежными средствами, судом первой инстанции расчет произведен исходя из неверно определенного периода взыскания, поскольку с учетом предъявления Степановой М.В. в апреле 2017 года претензии Петерсу А.В. о возврате уплаченных за дом авансовых платежей в общем размере 600 000 рублей, которую Петерс А.В. получил 11.04.2017 года и у него был указанный самой истицей 10-дневный срок на добровольное удовлетворение претензии (т.1, л.д. 14), то срок исчисления процентов за пользование чужими денежными средствами следовало исчислять с 22.04.2017 года, поскольку до этого времени неправомерного удержания денежных средств ответчиком-истцом Петерсом А.В. отсутствовало.

За период с 22.04.2017 года по 01.05.2017 года проценты составили 1602 руб. 74 коп, исходя из расчета: 600 000 руб. х 9,75% : 365 х 10 дней.

Из представленного в решении расчета процентов следует исключить проценты, исчисленные за период с 22.05.2016 года по 01.05.2017 года, которые составляют 48922 руб. 47 коп. (96416 руб. 99 коп. - 48922 руб. 47 коп.) и прибавить проценты, исчисленные выше за период с 22.04.2017 года по 01.05.2017 года в размере 1602 руб. 74 коп, с учетом чего общая сумма подлежащих взысканию процентов по ст. 395 ГК РФ составит 49097 руб. 26 коп, тогда как судом взыскана иная сумма, в связи с чем решение суда подлежит изменению в части размера взысканных процентов за пользование чужими денежными средствами, путем снижения суммы процентов до 49097 руб. 26 коп.

Соразмерно этому изменению решения суда подлежит снижению размер взысканной судом с ответчика-истца Петерса А.В. в пользу Степановой М.В. государственной пошлины, а именно до 9690 руб. 97 коп, учитывая при этом, что Степановой М.В. правомерно судом отказано в удовлетворении требования о компенсации морального вреда, о взыскании стоимости неотделимых улучшений дома в сумме 245415 руб, и таким образом требования материального характера удовлетворены на сумму 649 097 руб. 26 коп. (600 000 руб. + 49097 руб. 26 коп.), что составляет 69%, от заявленных ею требований материального характера, исходя из расчета: 649 097 руб. 26 коп. : 943565 руб. 92 коп. = 69%.

Кроме того, поскольку Степановой М.В. было заявлено суду требование о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя, оплаченных ею в размере 30000 руб, то при определении суммы подлежащих возмещению расходов на оплату услуг представителя суду следовало изначально определить разумный размер подлежащих возмещению расходов с учетом степени сложности спора, характера и объема участия представителя в деле, тогда как суд необоснованно применил к заявленной истцом сумме судебных расходов процент удовлетворенных требований (73,8%).

Судебная коллегия полагает, что при таких обстоятельствах данного дела разумным размером взыскания расходов на оплату услуг представителя является сумма 20000 рублей, и учитывая, что изменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия пришла к выводу о том, что требования материального характера Степановой М.В. удовлетворены на 69%, к возмещению подлежат судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 13800 рублей, исходя из расчета: 20000 руб. х 69% = 13800 руб, а потому решение суда в это части разрешенных требований также следует изменить.

В остальной части решение суда является законным, обоснованным и не подлежащим отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы представителя ответчика-истца Петерса А.В, тогда как истцом Степановой М.В. решение не обжалуется, в связи с чем предметом апелляционного рассмотрения по правилам ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ является лишь в обжалуемой противной стороной части.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 10 апреля 2018 года изменить в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов и государственной пошлины, определив ко взысканию с Петерса Андрея Викторовича в пользу Степановой Марины Владимировны проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 49097 рублей 26 копеек, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 13800 рублей, возврат государственной пошлины в размере 9690 рублей 97 копеек, с учетом чего общую сумму взыскания определить в размере 672588 рублей 23 копейки.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Петерса А.В. - Волкова Д.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: