Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 июня 2018 г. по делу N 33-0093/2018

судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Вьюговой Н.М.,

судей Соловьевой Т.П, Сальниковой М.Л,

при секретаре фио

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М,

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истцов фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио по доверенности фио на решение Пресненского районного суда г. Москвы от дата, которым постановлено: в удовлетворении исковых требований фиофиофио, фио, фио, фио, фио, фио, фио к ООО " Константа", ООО " Стелла" о признании договора купли-продажи недвижимости от дата, заключенного между ООО "Стелла" и ООО "Константа" недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования записей о государственной регистрации права, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Романов пер, д.3, стр.1, общей площадью 769,3 кв.м, признании незаконными проведенных ООО "Константа" в помещениях строительно-ремонтные работ и обязать привести помещение в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости, отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истцы фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио обратились в суд с исковыми требованиями к ответчикам ООО "Константа", ООО "Стелла" о признании договора купли-продажи недвижимости от дата, заключенного между ответчиками ООО "Стелла" и ООО "Константа" недействительным, применении последствий недействительности сделок в виде аннулирования записей о государственной регистрации права, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу:, общей площадью 769,3 кв.м, признании незаконными проведенных ООО "Константа" в помещениях строительно-ремонтных работ и обязании привести помещение в соответствии с данными государственными кадастра недвижимости.

Свои требования истцы мотивировали тем, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу:. В начале дата им стало известно, что нежилые помещения общей площадью 769,3 кв.м, расположенные по указанному адресу, а именно: этаж 1, пом.1- комнаты 6,7 ; пом.II - комнаты с 1 по 4 ; пом.III - комната 1 ; пом. IV - комнаты 1, 1а, 16,2,2а, 3,4 ;пом.V -67 - комнаты 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 4в,5, 5а, с 6 по 12, пом.67 б - комнаты с 1 по 7; помещение 68 - комнаты с 1 по 5, 5а,5б, с 6 по 12, 12 а (свидетельство о государственной регистрации права отдата N) принадлежат на праве собственности ООО " Константа".

Истцы полагают, что ответчик ООО "Константа" незаконно зарегистрировал право собственности на вышеуказанное нежилое помещение, принадлежащее собственникам помещений в жилом доме по указанному адресу на праве общей долевой собственности, поскольку оно предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности фио исковые требования поддержал.

Представители ответчика ООО "Константа" по доверенности фио и фио в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований.

Ответчик ООО "Стелла" в судебное заседание представителя не направил, извещен.

Представитель третьего лица Управления делами Президента Российской Федерации по доверенности фио в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал.

Представители третьего лица "ФГАУК "ОК " Шереметьевский" по доверенности фио Фадеева Т.В. в судебное заседание явились, исковые требования не признали.

Представитель третьего лица ГБУ " ЭВАЖД" по доверенности фио в судебное заседание явилась, исковые требования оставила на усмотрение суда.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по г. Москве, Департамента имущества г. Москвы а судебное заседание не явились, извещены.

Суд постановилуказанное выше решение, которое представитель истцов фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио по доверенности фио просит отменить по доводам апелляционной жалобы, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, неправильно установлены имеющие значение для дела обстоятельства.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от дата апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

С учетом доводов апелляционной жалобы о незаконном отказе суда первой инстанции в принятии уточненного искового заявления, приняв во внимание разъяснения, данные в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" о необходимости рассмотрения дела с учетом неправомерно непринятого уточненного иска и приняв во внимание то обстоятельство, что в этом случае ФГАУ ОК "Шереметьевский", участвовавший в деле в качестве третьего лица должен участвовать в деле в качестве ответчика, судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции по основаниям п. 5 ст. 330 ГПК РФ, так как при принятии судом решения затронуты права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе.

Изложенные выше обстоятельства влекут безусловную отмену обжалуемого решения.

Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия приняла к производству уточненные исковые требования, предъявленные, в том числе к ФГАУ "ОК "Шереметьевский", Управлению делами Президента РФ, в которых истцы просят о признать недействительным аукцион о продаже объекта недвижимости, оформленный протоколом N 2 от дата, договор купли-продажи, заключенный на аукционе N между ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Шереметьевский" и ООО "Стелла", договор купли-продажи от дата между ООО "Стелла" и ООО "Константа", примененить последствия недействительности сделок, истребовать из чужого незаконного владения ООО "Константа" спорного объекта недвижимости, признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Москва, Романов пер, д. 3, стр. 1 на объект недвижимости площадью 769,3 кв.м с указанием конкретных помещений, признать незаконными произведенные ООО "Константа" в указанных помещениях ремонтные работы и обязать привести помещение в соответствие с данными государственного кадастра недвижимости. Кроме того, в уточненных требованиях, заявленных в суде второй инстанции, истец просил также признать отсутствующим право собственности Российской Федерации и право оперативного управления ФГАУ "ОК "Шереметьевский" на спорные жилые помещения. ().

Представитель истцов фио в судебном заседании исковые требования с учетом всех уточнений поддержал.

Ответчик ООО "Стелла" в судебное заседание судебной коллегии представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Представители ответчика ООО "Константа" фио, фио,фио против удовлетворения исковых требований возражали по основаниям, изложенным в пояснениях (т.) ссылаясь на то, что спорные помещения ранее представляли собой квартиры, которые были исключены из жилищного фонда, ООО "Константа" приобрело уже сформированный объект недвижимости, помещения в которого никогда не использовались жильцами дома как помещения общего пользования. Заявили о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным ими требованиям.

Представитель ответчика ФГАУ "Оздоровительный комплект "Шереметьевский" Управления делами Президента РФ фио против удовлетворения иска возражала по основаниям, изложенным в письменных пояснениях, где указала, что речь идет не о подвальных помещениях дома, а о квартирах, которые были переведены из жилого фонда в нежилой и никогда жильцам дома не принадлежали, предназначались для самостоятельного использования и были сформированы в единый объект недвижимости и реализованы ответчиками законно. Также просила применить последствия пропуска срока исковой давности по заявленным истцами требованиям (л.д.)

Представитель ответчика Управления делами Президента РФ фио против удовлетворения иска возражал, поддержал позицию других ответчиков.

Представители третьих лиц ГУП ЭВАЖД, ДГИ г.Москвы, Управления Росреестра по Москве в суде представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены.

Судебной коллегией установлено, что фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Романов пер, д. 3, стр. 1.

Расположенные в указанном жилом доме спорные помещения общей площадью 769,3 кв.м зарегистрированы на праве собственности за ООО "Константа", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись регистрации N.

Решением исполнительного комитета Московского городского Совета народных депутатов от дата N из жилищного фонда г. Москвы были исключены свободные помещения жилых квартир 67, 676 и 68 в строении 1 (1 этаж) и 54, 56 в строении 6 по адрес, общей площадью 590 кв.м, как недостаточно пригодные для дальнейшего проживания граждан (квартиры расположены в полуподвале и имеют недостаточное естественное освещение). Указанные помещения переданы под служебные цели ХОЗУ (т. 3, л.д. 52).

Согласно протоколам заседаний межведомственной комиссии при исполкоме Киевского райсовета от дата N 152 и от дата N 153 площадь свободных квартир 58а (строение 1), 55, 76, 76а (строение 6), 50 (строение 3), 58, 77, 86, 87, 87а в доме 3 по адрес списана с учета жилого фонда в связи с недостаточным освещением и заглублением (.).

В соответствии с актом приема-передачи от дата Управление зданиями Минсотрудничества России передало в ведение Управления делами Президента Российской Федерации недвижимое имущество и материальные ценности, в том числе жилой дом по адрес. Приказом Управления делами Президента Российской Федерации от дата N 401 указанное имущество передано в полное хозяйственное ведение Производственно-технического объединения Управления делами Президента Российской Федерации (т. 3, л.д. 67-73).

На основании постановления Правительства Москвы от дата N 968 адрес переименована в Романов переулок, что следует из справки Центрального ТБТИ от дата (т. 5).

Приказом Управления делами Президента Российской Федерации от дата N 368 утверждён перечень федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении ФГУ "Управление по эксплуатации зданий" Управления делами Президента Российской Федерации, в который включено и нежилое помещение по адресу: г. Москва, Романов пер, д. 3, стр. 1, 1 этаж, общей площадью 774,1 кв.м (т.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата 77АМ N 581168 спорные помещения площадью 769,3 кв. м находились в собственности Российской Федерации на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от дата N 3020-1 и выписки из реестра федерального имущества по состоянию на дата Управления делами Президента Российской Федерации (т. 2, л.д. 66).

В дальнейшем указанные помещения переданы на праве оперативного управления ФГУ "Управление по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента Российской Федерации, а затем ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Шереметьевский" (т).

Распоряжением Управления делами Президента Российской Федерации от дата N 13 согласована реализация спорных нежилых помещений на открытом аукционе. По результатам аукциона дата заключён договор купли-продажи федерального имущества на аукционе N 10/2012, на основании которого право собственности на спорные помещения перешло к ООО "Стелла" (т.).

Впоследствии спорные помещения по договору купли-продажи недвижимости от дата приобретены ООО "Константа", зарегистрировавшим свое право собственности на них (т.).

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно подп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Материалами дела подтверждается, что первая квартира в жилом доме, расположенном по адресу: г. Москва, Романов пер, д. 3, стр. 1, была приватизирована дата (т.). С указанного момента в соответствии с положениями Закона адрес от дата N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в адрес" жилой дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной либо государственной собственности, и возникло право общей долевой собственности на общее имущество в данном доме.

Как указывают истцы, на дату приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме спорный объект недвижимости, общей площадью 769,3 кв. м не был сформирован как отдельный, в его составе находились помещения, самостоятельного назначения и относящиеся к общему имуществу жилого дома.

Поскольку для выяснения вопроса о том, имеются ли в составе приобретенного ООО "Константа" объекта помещения, технически предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, необходим осмотр объекта и заключение лиц, имеющих специальные познания в данном вопросе, судебная коллегия назначила по настоящему делу судебную строительно-техническую экспертизу, производство которой было поручено экспертам Российского экспертного фонда "ТЕХЭКО" ().

На разрешение экспертов поставлены вопросы о том, являлись ли помещения: этаж 1, помещение 1- комнаты 6,7 ; помещение II -комнаты с 1 по 4; помещение III - комната 1, помещение IV - комнаты 1, 1а, 1б, 2, 2а, 3,4; помещение V-67 - комнаты 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, с 6 по 12; помещение 67б - комнаты с 1 по 7 ; помещение 68- комнаты с 1 по 5, 5а, 5б, с 6 по 12, 12а, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу:, техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля по состоянию на дата и в настоящее время; предназначены ли указанные помещения для самостоятельного использования; проходят ли через них предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома магистральные и разводящие трубопроводы водоснабжения и отопления, системы канализации, общедомовой ввод систем ХВС, ГВС, ЦО, если да, то возможна ли их надлежащая эксплуатация и обслуживание без доступа в эти спорные помещения.

Согласно выводам экспертов Российского экспертного фонда "ТЕХЭКО" установлено отсутствие в материалах дела данных, позволяющих достоверно и с высокой точностью установить, являлись ли помещения: этаж 1, помещение I - комнаты 6, 7; помещение II - комнаты с 1 по 4; помещение III - комната 1, помещение IV-комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, 4; помещение V-67 - комнаты 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, с 6 по 12; помещение 67б - комнаты с 1 по 7; помещение 68 - комнаты с 1 по 5, 5а, 5б, с 6 по 12а, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу:, техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля по состоянию на дата.

Вместе с тем, по косвенным признакам, приведенным в материалах гражданского дела, экспертами предположительно установлено, что по состоянию на дата:

- помещение III - комната 1 являлось техническим (служебным) и может быть отнесено к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома по адресу:;

- помещения: этаж 1, помещение I - комнаты 6 и 7; помещение II - комнаты с 1 по 4; помещение IV - комнаты 1, 1а, 1б, 2, 2а, 3, 4; помещение V-67 - комнаты 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, с 6 по 12; помещение 67б - комнаты с 1 по 7; помещение 68 -комнаты с 1 по 5, 5а, 5б, с 6 по 12, 12а, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу:, не являлись техническими (служебными), требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.

На момент проведения судебной экспертизы экспертами установлено, что в настоящее время:

- помещение III - комната 1 и помещение I - комната 6 и 7 являются техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля и не могут быть предназначены для самостоятельного использования.

- помещения: этаж 1, помещение II - комнаты с 1 по 4; помещение IV - комнаты 1, 1а, 16, 2, 2а, 3, 4; помещение V-67 - комнаты 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, с 6 по 12; помещение 67б - комнаты с 1 по 7; помещение 68 - комнаты с 1 по 5, 5а, 5б, с 6 по 12, 12а, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу:, не являются техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля и могут быть предназначены для самостоятельного использования при условии обеспечения доступа на время проведения профилактических работ, текущего и/или аварийного ремонта инженерных систем и оборудования, расположенных в данных помещениях.

В помещениях: этаж 1, помещение II - комнаты с 1 по 4; помещение IV- комнаты 1, 1а, 1б, 2, 2а, 4; помещение V-67 - комнаты 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, с 6 по 12; помещение 67б - комнаты с 1 по 7; помещение 68 - комнаты с 1 по 5а, 5б, с 6 по 12, 12а проходят магистральные и разводящие трубопроводы водоснабжения и отопления, системы канализации, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома, в помещении 67 комната 5а установлен прибор учета общедомового потребления холодной воды, в комнате 5 имеется ввод трубопроводов отопления, горячего и холодного водоснабжения.

Через спорные помещения этаж 1, помещение II - комнаты с 1 по 4; помещение IV- комнаты 1, 1а, 1б, 2, 2а, 4; помещение V-67 - комнаты 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, с 6 по 12; помещение 67б - комнаты с 1 по 7; помещение 68-комнаты с 1 по 5, 5а, 5б, с 6 по 12, 12а, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу:, проходят предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома магистральные и разводящие трубопроводы водоснабжения и отопления, систем канализации, в помещении 67 комната 5 а установлен прибор учета общедомового потребления холодной воды, в комнате 5 находится ввод трубопроводов отопления, горячего и холодного водоснабжения. При этом эксплуатация инженерных систем и оборудования, расположенных в данных помещениях, возможна при условии обеспечения доступа в данные помещения на время проведения профилактических работ, текущего и/или аварийного ремонта инженерных систем и оборудования.

Давая оценку представленным по делу доказательствам в их совокупности, в том числе пояснениям сторон, представленным письменным документам, заключению экспертов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что по делу достоверно установлено, что помещение III комната 1 являлось техническим по состоянию на дата, всегда было предназначено для обслуживания более одного помещения в доме; помещение I комнаты 6 и 7 в настоящее время являются техническими и не могут использоваться самостоятельно, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. Все три помещения являются машинными отделениями лифтов. Также судебная коллегия относит к техническим, предназначенным для обслуживания более одного помещения в доме комнату 5а в помещении 67 и комнату 5 в помещении 67, где расположены соответственно прибор учета общедомового потребления холодной воды и ввод трубопроводов отопления, горячего и холодного водоснабжения.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что ни одна из сторон по делу не смогла пояснить, как именно использовались данные помещения дома до дата, эксперты также не смогли установить их конструктивное назначение по состоянию на указанную дату.

Исходя из фактического положения, существующего по состоянию на настоящее время, данные помещения фактически используются для обслуживания более одного помещения в доме. Данный вывод подтверждается также пояснениями сторон, из которых следует, что представители управляющей компании ГУП ЭВАЖД забрали у собственника ООО "Константа" ключи от помещений ввиду необходимости обслуживания и снятия показаний счетчиков.

Следует отметить, что доступ в вышеперечисленные помещения требуется для в том числе и для текущего обслуживания, а не только при возникновении аварийных ситуаций, либо для осмотра как в случае с иными проходящими по дому трубопроводами.

В этой связи все остальные помещения спорного объекта, принадлежащего ООО "Константа" судебная коллегия относит к таким, которые могут использоваться самостоятельно и не являются общедомовым имуществом, предназначенным для обслуживания более одного помещения в доме. Несмотря на то, что через эти помещения по заключению экспертов проходят предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома магистральные и разводящие трубопроводы водоотведения и отопления, системы канализации, но, как указали эксперты, аналогичные инженерные системы проходят во всех квартирах дома (). Таким образом, сам по себе факт наличия в помещениях трубопроводов не делает их общедомовым имуществом.

С учетом изложенного и положений ст. 36 ЖК РФ закона в совокупности с нормами ст.ст. 289, п. 1 ст. 290 ГК РФ комнату 1 в помещении III, комнаты 6 и 7 в помещении I, комнаты 5 и 5а в помещении V-67, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, следует отнести к общедомовому имуществу собственников помещений в этом доме, не подлежавшему включению в состав сформированного объекта, площадью 769,3 кв.м, право на который было зарегистрировано за Российской Федерацией на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от дата N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, города Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и выписки из реестра Федерального имущества по состоянию на дата Управления делами Президента (), последующей передаче в оперативное управление ФГАУ "ОК "Шереметьевский" и отчуждению по договору купли-продажи федерального имущества на аукционе N от дата в пользу ООО "Стелла".

В соответствии со ст.168 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения указанного выше договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ право распоряжения имуществом принадлежит собственнику.

В соответствии с ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку ФГАУ ОК "Шереметьевский" не мог являться единоличным собственником комнаты 1 в помещении III, комнаты 6 и 7 в помещении I, комнаты 5 и 5а в помещении V-67, предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме, относившихся к общедомовому имуществу и принадлежавшего в силу закона собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, а, следовательно, не мог его отчуждать без согласия собственников иных помещений в доме, то договор купли-продажи федерального имущества на аукционе N от дата между ФГАУ "ОК "Шереметьевский" Управления делами Президента РФ и ООО "Стелла" ничтожен в части отчуждения этих помещений.

Оснований для признания этого договора полностью недействительным не имеется, поскольку сделка могла быть совершена и без включения в нее недействительной части, то есть комнаты 1 в помещении III, комнаты 6 и 7 в помещении I, комнаты 5 и 5а в помещении V-67.

Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Частями 1-2 ст. 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Не являясь законным собственником спорных комнат, ООО "Стелла" не вправе была их отчуждать.

ООО "Константа" приобрело спорное имущество у ООО "Стелла" по возмездному договору купли-продажи отдата за 89 460 000 рублей ().

Согласно разъяснениям, данным в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Доказательств недобросовестности покупателя ООО "Константа" не представлено, что не препятствует истребованию у него имущества с применением положений ст. 302 ГК РФ, с учетом выбытия спорного имущества у собственников против их воли.

При таких обстоятельствах судебная коллегия признает недействительными решение о продаже объекта недвижимости по адресу: ФГАУ "ОК "Шереметьевский", оформленное протоколом N 2 от дата в части продажи помещений комнаты 1 в помещении III, комнаты 6 и 7 в помещении I, комнаты 5 и 5а в помещении V, договор купли-продажи федерального имущества на аукционе N, заключенный между ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Шереметьевский" и ООО "Стелла" в части продажи названных помещений, что является основанием для истребования этих помещений из незаконного владения ООО "Константа" в общую долевую собственность собственников всех помещений многоквартирного дома по адресу: и признания за собственниками помещений данного дома право общей долевой собственности на них.

Одновременно следует признать отсутствующим право собственности Российской Федерации и право оперативного управления ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Шереметьевский" на помещения комнаты 1 в помещении III, комнаты 6 и 7 в помещении I, комнаты 5 и 5а в помещении V-67.

Обсуждая заявления ответчиков ООО "Константа" и ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Шереметьевский" о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным им требованиям судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего кодекса.

Согласно абз. 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Поскольку по делу установлено, что комната 1 в помещении III, комнаты 6 и 7 в помещении I, комнаты 5 и 5а в помещении V-67 постоянно использовались в интересах собственников всех помещений в доме, в силу того, что все годы функционировало лифтовое и инженерное оборудование, управляющей компанией обслуживались системы коммуникации, производилось снятие показаний общедомовых приборов учета, то есть осуществлялся доступ в эти помещения в целях реализации прав всех собственников, судебная коллегия приходит к выводу о том, что эти помещения фактически не выбывали из владения собственников, однако доступ собственников квартир к ним был ограничен, а потому на заявленные требования срок исковой давности не распространяется.

При этом в отношении всех остальных помещений, принадлежащих ООО "Константа", к которым доступа у собственников не имелось еще в период нахождения помещения в собственности ООО "Стелла", то есть как минимум с дата срок исковой давности пропущен, так как требования о восстановлении прав, которые истцы считают нарушенными, заявлены только в дата, то есть с пропуском трехлетнего срока, хотя помещения сдавались в аренду, о чем проживающим в доме не могло не быть известно.

Поскольку из заключения экспертизы Российского экспертного фонда "ТЕХЭКО" не усматривается, что ответчиком ООО "Константа" демонтированы перегородки, касающиеся комнаты 1 в помещении III, комнаты 6 и 7 в помещении I, комнаты 5 и 5а в помещении V-67, ответчик факт демонтажа этих перегородок отрицает, а демонтаж иных перегородок в помещении ответчика прав истцов не нарушает, то в удовлетворении требования о признании незаконным проведенных ООО "Константа" строительно-ремонтных работ и обязании привести помещение в соответствие с данных государственного кадастра недвижимости судебная коллегия отказывает.

Ввиду недоказанности факта отнесения дома по адресу: к объектам культурного наследия, доводы истцов о недействительности сделок в полном объеме, как совершенных в отношении объекта культурного наследия судебной коллегий отклоняются. Доводы истцов о незаконном распоряжении ответчиками земельным участком также доказательствами не подтверждены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Пресненского районного суда г.Москвы от дата отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать частично недействительным решение о продаже объекта недвижимости по адресу: ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Шереметьевский", оформленное протоколом N 2 отдата в части продажи помещений: комнаты 1 в помещении III, комнат 6 и 7 в помещении I, комнат 5 и 5а в помещении V-67 на этаже 1.

Признать договор купли-продажи федерального имущества на аукционе N 10/2012, заключенный между ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Шереметьевский" и ООО "Стелла" в части продажи помещений: комнаты 1 в помещении III, комнат 6 и 7 в помещении I, комнат 5 и 5а в помещении V-67 на этаже 1 в доме по адресу: г.Москва, Романов пер, д. 3, стр. 1.

Истребовать из чужого незаконного владения ООО "Константа" нежилые помещения по адресу:, а именно: комнату 1 в помещении III, комнаты 6 и 7 в помещении I, комнаты 5 и 5а в помещении V-67 на 1-м этаже.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: на комнату 1 в помещении III, комнаты 6 и 7 в помещении I, комнаты 5 и 5а в помещении V-67 на 1-м этаже.

Признать отсутствующим право собственности Российской Федерации и право оперативного управления ФГАУ "ОК "Шереметьевский" на указанные выше помещения.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Председательствующий

Судьи