Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06 июня 2018 г. по делу N 33-18349/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,

судей Курочкиной О.А, Лебедевой И.Е,

при секретаре Жильцовой М.П,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Курочкиной О.А.

дело по апелляционной жалобе представителя ПАО "Газпром" по доверенности Бохан С.К. на решение Щербинского районного суда г. Москвы от 16 ноября 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования Перепечиной Ольги Магометовны к ПАО "Газпром" об обязании заключить договор купли-продажи квартиры удовлетворить.

Обязать ПАО "Газпром" заключить с Перепечиной Ольгой Магометовной договор купли-продажи квартиры по адресу: г.Москва, адрес, адрес с рассрочкой платежа (первоначальный платеж 10% от рыночной стоимости квартиры и выплатой оставшейся суммы равными долями в срок не более 20 лет), установив стоимость квартиры в размере 11 965 116 руб. 50 коп.

УСТАНОВИЛА:

Истец Перепечина О.М. обратилась в суд с иском к ответчику ПАО "Газпром" и просит обязать ПАО "Газпром" заключить с ней договор купли-продажи жилого помещения по адресу:... адресадрес на льготных условиях (первоначальный платеж 10% от рыночной стоимости квартиры и выплатой оставшейся суммы равными долями не более 20 лет).

Истец Перепечина О.М. в судебное заседание суда первой инстанции явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, дополнительно пояснила, что проживает в данной квартире с дата, договор найма неоднократно пролонгировался.

Представитель истца Перепечин А.П. в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления.

Представитель ответчика ПАО "Газпром" Скиць О.Г. в судебное заседание суда первой инстанции явилась, иск не признала, указав, что после заключения с истцом договора найма жилого помещения, в котором содержался пункт о праве Перепечиной О.М. выкупить указанную квартиру, с истцом были заключены договоры найма, в которых данное условие отсутствовало, против чего истец возражений не высказывала. Истцу по договору найма были предоставлены две квартиры, одна из которых приобретена ею в собственность.

Суд постановилуказанное выше решение, об отмене которого просит заявитель по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, заслушав участников процесса, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив письменные пояснения, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям решение суда не соответствует.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 08 июля 1998 года между ОАО "Газпром" (в настоящее время ПАО "Газпром") и Перепечиной О.М. был заключен договор найма жилого помещения по адресу: адрес, сроком на 5 лет.

В соответствии с п.10 договора, стороны пришли к соглашению, что наниматель имеет право в течение срока найма квартиры выкупить ее, заключив договор купли-продажи, при этом плата, внесенная за наем засчитывается в погашение общей стоимости квартиры.

Согласно п.11 договора, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

01 сентября 2004 года между истцом и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения - спорной квартиры сроком на 5 лет, однако в договоре от 01 сентября 2004 года отсутствует пункт о возможности нанимателя выкупа квартиры путем заключения договора купли-продажи.

Также 28 сентября 2009 года и 12 ноября 2012 года между истцом и ответчиком были заключены договоры найма жилого помещения - спорной квартиры, аналогичные договору найма от 01 сентября 2004 года, со сроком действия договора 3 года.

В соответствии с выпиской из домовой книги, в квартире по адресу:... зарегистрированы: фио (с 16 мая 2002 года), фио (с 19 августа 2005 года), фио (с 23 апреля 2008 года), Перепечина О.М. (с 16 мая 2002 года), фио (с 21 июля 2011 года), фио (с 19 декабря 2013 года).

Квартира по адресу: г.Москва, адрес, адрес принадлежит ПАО "Газпром" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N.., дата регистрации 28 ноября 1997 года.

В соответствии с кадастровой выпиской на квартиру, ее стоимость составляет 11 965 116 руб. 50 коп.

23 сентября 2014 года ПАО "Газпром" направило Перепечиной О.М. письмо N.., в соответствии с которым предупредило истца об отказе от дальнейшего продления договора найма жилого помещения. Также данным письмом истцу было предложено произвести выкуп указанной квартиры до 12 ноября 2015 года на условиях первоначального платежа в размере 10% от рыночной стоимости квартиры и выплатой оставшейся суммы равными долями в срок не более 20 лет. Кроме того было указано о том, что в случае согласия на выкуп квартиры, необходимо предоставить соответствующее заявление не позднее 24 октября 2014 года.

В ответ на указанное письмо истцом был направлен ответ, в соответствии с которым истец выразила свое согласие не приобретение спорной квартиры на предложенных условиях.

25 ноября 2014 года ПАО "Газпром" направило истцу письмо N.., в соответствии с которым указало, что отклоняет возможность переоформления спорной квартиры в собственность истца с рассрочкой платежа, поскольку право на выкуп квартиры на льготных условиях было использовано истцом в дата при выкупе квартиры по адресу:... адресадрес.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что письмо N... от 23 сентября 2014 года, направленное ПАО "Газпром" Перепечиной О.М. является офертой, поскольку в нем содержались существенные условия выкупа спорной квартиры, а также указан крайний срок ее акцепта. Также суд при вынесении решения сослался на договорные возможности сторон и исходил из наличия у ПАО "Газпром" специальных познаний и навыков в области недвижимости. Указанная оферта,по мнению суда, была акцептована истцом в сроки, установленные письмом N... от 23 сентября 2014 года. Таким образом, исходя из установленной законом безотзывной правовой природы оферты, суд нашел отказ ответчика, изложенный в письме N... от 25 ноября 2014 года, не имеющим правовых оснований. Доводы ответчика о том, что в договоре найма жилого помещения, действовавшего на момент направления оферты и ее акцепта, отсутствовал пункт о возможности выкупа квартиры нанимателем в течение срока договора найма, судом отвергнут, поскольку суд исходил из длящегося характера арендных отношений между истцом и ответчиком и об отсутствии возможности истца повлиять на условия договора найма жилого помещения от 08 июля 1998 года.

С данными выводами судебная коллегия согласиться не может исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно пунктам 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствие со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из указанных норм права следует, что сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора только в случае, если его заключение является обязательным для одной из сторон.

Однако законом в данном случае не возложена на ответчика обязанность по заключению с истцом договора купли-продажи спорного помещения. Заключение договора купли-продажи указанного помещения между этими лицами возможно исключительно на добровольных с обеих сторон началах, поскольку ни одна из сторон не может быть понуждена к заключению такого договора в соответствии с частью 4 статьи 445 ГК РФ.

В тоже время как следует из материалов дела ранее право на выкуп квартиры на льготных условиях было использовано истцом в дата при выкупе квартиры принадлежащей ответчику по адресу:...

Исходя из хронологии событий именно после данного события из договора найма спорного жилого помещения был исключен пункт о возможности для нанимателя выкупа квартиры путем заключения договора купли-продажи на льготных условиях.

Кроме того, в силу приведенных норм до обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор на указанных в исковом заявлении условиях одна из сторон должна была направить другой стороне проект договора.

Однако как следует из материалов дела, проект договора ответчиком истцу не направлялся, существенные условия договора купли-продажи жилого помещения согласованы не были.

Кроме того, как усматривается из материалов дела (л.д.107) сообщение Перепечиной О.М. датированное 20.10.2014г. о согласии на выкуп спорного помещения получено ответчиком только 25.11.2014г.(данных о отправлении его в более ранний срок материалы дела не содержат),т.е. за пределами установленного письмом от N... срока (24.10.2014г),

При указанных обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения исковых требований Перепечиной О.М. у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Щербинского районного суда г. Москвы от 16 ноября 2017 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска Перепечиной Ольги Магометовны к ПАО "Газпром" об обязании заключить договор купли-продажи квартиры отказать.

Председательствующий:

Судьи:

5