Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 мая 2018 г. по делу N 33-21098/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Чубаровой Н.В,

судей Фурс Е.Н, Бузуновой Г.Н,

при секретаре Поповой Я.С,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Бузуновой Г.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе генерального директора АО "ДУКС" - Калинова А.М. на решение Перовского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования Катаевой О.А. к АО "Долгопрудненское управление капитального строительства" - удовлетворить частично.

Взыскать с АО "Долгопрудненское управление капитального строительства" в пользу Катаевой О.А. 232 830 руб. в счет уменьшения стоимости договора долевого участия в счет уменьшения оплаченной площади жилого помещения, неустойку 232 830 руб, штраф 232 830 руб, расходы на оплату юридических услуг 20 000 руб.

В остальной части иска о взыскании стоимости по устранению недостатка по устройству стяжки, расходов на составление технического паспорта и судебных расходов на оплату услуг представителя - отказать.

Взыскать с АО "Долгопрудненское управление капитального строительства" в доход бюджета госпошлину 10 184 руб. 90 коп,

УСТАНОВИЛА:

Истец Катаева О.А. обратилась в суд с иском к АО "Долгопрудненское управление капитального строительства" (АО "ДУКС"), в котором просила уменьшить стоимость квартиры приобретённой по договору участия в долевом строительстве N 368-48/2013 от 09.04.2015 на сумму в размере 232830 руб. в виде соразмерного уменьшения цены квартиры, за передачу застройщиком объекта недвижимости с отступлениями от договора и приведшими к ухудшению качества объекта недвижимости; взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства за объект недвижимости (квартиру) ненадлежащего качества в размере 232830 руб.; расходы на проведение обмера квартиры в размере 7080 руб.; расходы на устранение недостатков объекта недвижимости, а именно обустройство стяжки в размере 44200 руб.; юридические расходы в размере 40000 руб.; неустойку в размере 232830 руб.

Исковые требования мотивированны тем, что Катаевой О.А. 09 апреля 2015 года был заключен договор участия в долевом строительстве N 368-48/2013 с ОАО "ДУКС". Согласно договора участия в долевом строительстве, застройщик обязался построить и передать истцу двухкомнатную квартиру N 368 общей проектной площадью с учетом неотапливаемых помещений 60,00 кв.м, в том числе общей площадью 56,15 кв.м, в многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС, дом 10 (строительный адрес: АДРЕС, корпус 7, 7А), а истец (участник долевого строительства) оплатил полную стоимость по договору в размере 4 298 400 рублей. 01 апреля 2016 года согласно Акту приема-передачи истцом была получена от застройщика двухкомнатная квартира N 368, площадью с учетом неотапливаемых помещений 60,00 кв.м, в т.ч. общей площадью 56,15 кв.м. 03.06.2016 истец обратился с письмом в АО "ДУКС" с сообщением, что истцом была перемерена площадь данной квартиры и оказалось, что ее площадь с учетом неотапливаемых помещений меньше, чем указано в договоре долевого участия в строительстве и в Акте приема-передачи квартиры от 01.04.2016, и истец попросил пересчитать сумму договора, и разницу за недостающие квадратные метры перечислить на лицевой счет в банке истца.

Истец Катаева О.А. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, направила в суд своего представителя - Дашко М.А, который исковые требования поддержал, и пояснил суду, что ответчик передал объект недвижимости, не соответствующий условиям договора и тем самым нарушил права потребителя, поскольку передал объект с существенным недостатком в виде недостающей площади, в размере 3,25 кв.м. при этом разница составляет более 5% от площади, указанной в договоре.

Представитель ответчика АО "ДУКС" - Рожкова А.И. в судебное заседание суда первой инстанции явилась, иск не признала, и пояснила суду, что ответчик АО "ДУКС" передал объект недвижимости в соответствии с договором долевого участия в строительстве МКД.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит генеральный директор АО "ДУКС" - Калинов А.М. по доводам апелляционной жалобы.

В заседание судебной коллегии представитель ответчика АО "ДУКС" - Рожкова А.И. явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала.

В заседание судебной коллегии истец Катаева О.А. не явилась, направила своего представителя - Дашко М.А, который возражал против доводов апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и представителя ответчика, явившихся в судебное заседание, приходит к следующему выводу.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался положениями ст.ст. 1, 309, 450 ГК РФ, ст. 37 ЖК РФ, ст.ст. 4, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст. 13, 22, 23 Закона РФ "О защите прав потребителей", разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Из материалов дела следует, что 09 апреля 2015 года между ОАО "ДУКС" (застройщик) и Катаевой О.А. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 368-48/2013.

В соответствии с п. 1.1 указанного договора, ответчик (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить 8-ми секционный многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: АДРЕС, Новое шоссе, корпус 7, 7А и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцу (участнику долевого строительства) жилое помещение: двухкомнатную квартиру N 368, общей проектной площадью с учетом неотапливаемых помещений 60,00 кв.м, в том числе общей площадью 56,15 кв.м, расположенную на пятнадцатом этаже в пятом подъезде, общее имущество в многоквартирном доме, входящее в состав многоквартирного дома, а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену в установленный договором срок и принять от застройщика объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 3.1 договора, цена договора, т.е. общий объем денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, составляет 4 298 400 рублей и включает сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Данная сумма оплачена истцом полностью, что ответчиком не оспаривалось.

Согласно технического паспорта ГУП МО "МОБТИ" Долгопрудненский филиал, общая площадь объекта недвижимости составляет 56,5 кв.м. (площадь всех частей здания, включая площадь помещений вспомогательного использования), и 52,9 кв.м. (общая площадь жилых помещений).

Согласно договору и Акту приема-передачи, площадь переданного объекта недвижимости - квартиры по адресу: АДРЕС, дом 10 (строительный адрес: АДРЕС, корпус 7, 7А), составила 60,00 кв.м. (с учетом неотапливаемых помещений), в том числе 56,15 кв.м. общая площадь.

Частично удовлетворяя исковые требования, и взыскивая с ответчика в пользу истца денежные средства в счет уменьшения стоимости договора долевого участия, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик передал объект недвижимости с недостигнутыми показателями и характеристиками объекта, указанными в договоре, в проектной документации, что объект долевого строительства передан застройщиком с отступлениями от условий договора, с существенным недостатком в виде недостающей площади, в размере 3,25 кв.м, при этом разница составляет более 5% от площади, указанной в договоре, что подтверждается обмерами БТИ, расчетами истца, что характеристики объекта недвижимости являются существенными условиями договора.

При этом, суд первой инстанции, с учетом положений ст. 450 ГК РФ, ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не согласился с доводом представителя ответчика о том, что разница в площади переданного объекта недвижимости в размере, превышающем более 5% площади, не является существенным недостатком, поскольку категория "существенного изменения площади", а так же последствия этого изменения прямо указаны в тексте закона, и расширенному толкованию не подлежит.

Довод представителя ответчика о том, что согласно закону истец в данном случае должен был подать иск о расторжении договора, однако не воспользовался данным правом, и вследствие этого, согласился принять данный объект недвижимости с данными показателями, также был отклонен судом первой инстанции, поскольку согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе и не использование одного способа защиты нарушенного права не влечет отказа в применении иных способов защиты субъективного гражданского права.

Также суд первой инстанции отклонил довод представителя ответчика, о том, что данный недостаток объекта недвижимости в виде недостатка площади не делает его непригодным для предусмотренного договором использования, а, следовательно, в иске следует отказать, так как в п. 8 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ установлена ответственность застройщика за недостатки сданного объекта недвижимости, если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, при этом размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

При этом суд первой инстанции принял во внимание, представленные стороной истца обмеры квартиры, составленные Государственным унитарным предприятием Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" филиал Долгопрудненский.

Кроме того, судом первой инстанции были отклонены доводы представителя ответчика о том, что изменение площади переданного жилого помещения связано с изменением проекта, улучшающего теплоизоляционные свойства стен и улучшающие технические показатели жилого помещения, что является правом застройщика, поскольку указанные доводы не влияют на существо спора по вопросу компенсации (уменьшения) цены в соответствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, так как согласно общему правилу, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ или договором. Сторона, которой предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно. Ответчиком не предоставлено никаких доказательств, что изменение проекта, которое повлекло изменение площади передаваемого объекта недвижимости, было согласовано с истцом в какой-либо форме или соглашении.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что в данном случае, в силу прямого указания закона в силу недостатка товара (квартиры), потребитель вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, в связи с чем, взыскал с ответчика в пользу истца сумму в размере 232830 руб, из расчета: 3,25 кв.м. х 71 640 руб. за 1 кв.м.

Кроме того, в связи с неудовлетворением требований истца в добровольном порядке, суд первой инстанции, на основании ст.ст. 22, 23 Закона РФ "О защите прав потребителей", учитывая период просрочки с 14.06.2016 года по 25.09.2017 года, взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 232 830 рублей.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере 232 830 рублей.

Учитывая положения ст. 100 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца взысканы расходы на оплату услуг представителя.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может, считает ошибочными выводы суда об удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в счет уменьшения стоимости договора участия, неустойки, штрафа, расходов на оплату услуг представителя, и полагает, что доводы апелляционной жалобы представителя ответчика заслуживают внимания, в силу следующего.

Как указано выше, в соответствии с условиями договора, заключенного между сторонами, ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими илами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцу жилое помещение - двухкомнатную квартиру N 368, общей проектной площадью с учетом неотапливаемых помещений 60,00 кв.м, в том числе общей площадью 56,15 кв.м.

Распоряжением ГУ Государственного строительного надзора Московской области от 24 декабря 2015 года утверждено заключение Главгосстройнадзора Московской области о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, выданное АО "ДУКС" по объекту: " 8-ми секционный многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: АДРЕС, Новое шоссе, корпус 7, 7А".

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 25 декабря 2015 года N RU 50-40-3529-2015, разрешен ввод в эксплуатацию указанного объекта капитального строительства.

Объект долевого строительства передан истцу по акту приема - передачи от 01 апреля 2016 года.

В соответствии с п. 1 акта, площадь вышеуказанной квартиры, с учетом неотапливаемых помещений, составляет 60,00 кв.м, в том числе общая площадь - 56,15 кв.м.

Пунктом 2 акта приема - передачи установлено, что участник долевого строительства осмотрел квартиру и удовлетворен ее качественным состоянием, каких - либо дефектов и недостатков, о которых не было сообщено участнику долевого строительства ранее, им не обнаружено, квартира соответствует проектной документации на многоквартирный дом, условиям договора.

Согласно представленному истцом техническому паспорту жилого помещения (квартиры), составленному по состоянию на 01 ноября 2016 года, площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) составляет 56,5 кв.м, общая площадь жилого помещения - 52,9 кв.м.

В соответствии с п. 3.1 договора участия в долевом строительстве, цена договора, то есть общий объем денежных средств подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, составляет 4 298 400 рублей и включает сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В силу п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктом 3.3 договора, заключенного между сторонами, предусмотрено, что общий объем денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства исходя из общей проектной площади, изменению (перерасчету) не подлежит, в том числе в случае уточнения фактической площади объекта долевого строительства, определяемой в том же порядке как сумма общей площади объекта долевого строительства (в том числе площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования) и площади балконов, лоджий, подсчитываемой с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3, на основании данных технической инвентаризации после завершения строительства многоквартирного дома.

Таким образом, стороны согласовали условия договора, в соответствии с которыми, цена договора изменению не подлежит, в том числе, и в случае уточнения фактической площади объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания денежных средств в счет уменьшения стоимости договора не имеется.

Между тем, судом первой инстанции указанные обстоятельства учтены не были.

Кроме того, судебная коллегия находит несостоятельными и ссылки истца в обоснование требований о взыскании денежных средств в счет уменьшения стоимости договора на положения ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, положения ч. 2 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусматривают право предъявлять определенные требования, в том числе, о соразмерном уменьшении цены договора, только если объект долевого строительства построен с отступлением от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению качества объекта, или при наличии недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Изменение же площади объекта долевого строительства не может быть квалифицировано как недостатки, делающие его непригодным для предусмотренного договором использования.

При таких обстоятельствах, учитывая, что не любые недостатки влекут право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае - излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным, в отсутствие доказательств, того, что изменение площади объекта привело к ухудшению качества объекта, сделало его непригодным для предусмотренного договором использования, оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.

Ссылки истца на то, что изменение площади квартиры превысило 5%, также не являются основанием для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с п. 2 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Указанными положениями предусмотрено право участника долевого строительства на расторжение договора, между тем, истцом заявлены требования о взыскании денежных средств в счет уменьшения стоимости договора.

Кроме того, в соответствии с п. 1.1 договора участия в долевом строительстве, отделка объекта долевого строительства производится согласно перечню: потолок, стены, пол - не отделываются.

Между тем, истцом представлены результаты обмеров, сделанных после проведения ремонтно-отделочных работ в квартире. Доказательств того, что фактическая площадь квартиры до проведения ремонтно-отделочных работ, в момент ее передачи, меньше, чем указана в договоре, не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в счет уменьшения стоимости договора не имеется.

Поскольку отсутствуют основания для взыскания денежных средств в счет уменьшения стоимости договора участия, то и требования о взыскании неустойки, штрафа также удовлетворению не подлежат.

Учитывая положения ст.ст. 98, 100 ГПК РФ, отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца расходов на оплату юридических услуг.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, от оснований для взыскания с ответчика государственной пошлины не имеется.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции не нашел оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов на устранение недостатка по устройству стяжки в сумме 44200 руб, расходов на составление технического паспорта в сумме 7080 руб.

В данной части решение суда не обжаловано.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований о взыскании денежных средств в счет уменьшения стоимости договора участия, неустойки, штрафа, расходов на оплату юридических услуг, государственной пошлины, в соответствии с п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, а в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Перовского районного суда города Москвы от 13 декабря 2017 года отменить в части удовлетворения исковых требований о взыскании денежных средств в счет уменьшения стоимости договора участия, неустойки, штрафа, расходов на оплату юридических услуг, и государственной пошлины.

Принять по делу в данной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Катаевой О.А. к АО "ДУКС" о взыскании денежных средств в счет уменьшения стоимости договора, неустойки, штрафа, расходов на оплату юридических услуг отказать.

В остальной части решение Перовского районного суда города Москвы от 13 декабря 2017 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи