Решение Московского городского суда от 19 июня 2018 г. по делу N 3а-1304/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Родиной А.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "АВВАЛОН" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "АВВАЛОН" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *** и земельного участка с кадастровым номером ***.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "***", а именно 52 365 056 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *** и 28 545 600 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2016 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером ***, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 110 675 362 рублей 72 копеек, и арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, кадастровая стоимость которого установлена в размере 39 729 536 рублей.

Поскольку общество является собственником нежилого здания, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ООО "АВВАЛОН" по доверенности Минаева Е.С. в судебном заседании представила письменное ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы, но за вычетом включенного в рыночную стоимость налога на добавленную стоимость, а именно в размере 51 792 372 рублей 88 копеек в отношении нежилого здания, в размере 26 956 779 рублей 66 копеек - в отношении земельного участка.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы Лисицкий Д.И. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Также полагал, что установленная экспертом рыночная стоимость объектов не содержит указания на наличие либо отсутствие в ней НДС.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: город Москва, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2016 года в размере 110 675 362 рублей 72 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 14-17), свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 18) и выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 39).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером ***, арендатором которого является ООО "АВВАЛОН" ( договор аренды - т. 1, л.д. 23-38). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2016 года составила 39 729 536 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 40).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного нежилого здания уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "АВВАЛОН" как плательщика налога и арендатора.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества и 14 ноября 2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 28 ноября 2017 года (т. 1, л.д. 41-43) административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания, в связи с чем ООО "АВВАЛОН" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "АВВАЛОН" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка представило в суд ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет (т. 1, л.д. 44-181), подготовленный по заданию заявителя ООО "***", в котором рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 52 365 056 рублей, земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года - в размере 28 545 600 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2016 года по результатам судебной экспертизы составляет 61 115 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *** - 31 809 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности (стр. 3-12 экспертного заключения).

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "***", а по результатам судебной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Суд отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания и земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы (т. 1, л.д. 199-206) о том, что ООО "АВВАЛОН" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Доводы административного истца о том, что определенная в экспертном заключении сумма включает НДС, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Так, в силу п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости ( статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, наиболее вероятная цена объекта недвижимости - это итоговая цена сделки, то есть единственно уплачиваемая приобретателем продавцу сумма, независимо от применяемых сторонами сделки систем налогообложения.

Исходя из приведенных норм, определенная судом рыночная стоимость, устанавливаемая в качестве новой кадастровой стоимости, представляет собой предполагаемую цену сделки, по которой объект недвижимости может быть отчужден при его реализации, и не зависит от системы налогообложения, в связи с чем рыночная стоимость, устанавливаемая в качестве новой кадастровой стоимости, не анализируется судом на предмет наличия или отсутствия в ней НДС, а, следовательно, в судебном решении не отражается включение или невключение в её состав НДС.

Соответственно, итоговая стоимость оцениваемого объекта недвижимости является его рыночной стоимостью, по которой он может быть отчужден на рынке, что в полной мере соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а проведение каких-либо дополнительных расчетов в отношении определенной экспертом рыночной стоимости спорного объекта является недопустимым.

Ответ на поставленный перед экспертом в определении о назначении судебной экспертизы вопрос о рыночной стоимости дан в полном соответствии с его формулировкой и не отражает наличие или отсутствие в цене спорных объектов НДС. Напротив, такое указание могло бы привести к неоднозначному толкованию выводов эксперта.

Более того, земельные участки не подлежат налогообложению по налогу на добавленную стоимость, а доводы административного истца о необходимости уменьшения определенной экспертном рыночной стоимости земельного участка на 18% являются несостоятельными.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** и земельного участка с кадастровым номером *** должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов.

С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 14 ноября 2017 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 61 115 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 31 809 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 ноября 2017 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга