Решение Московского городского суда от 18 июня 2018 г. по делу N 3а-1990/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю,

при секретаре Кривич Е.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1990/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Континент-Агро", общества с ограниченной ответственностью "Техномаш-Центр" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Континент-Агро", общество с ограниченной ответственностью "Техномаш-Центр" обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в котором с учетом дополнительного (уточненного) административного искового заявления просят установить кадастровую стоимость:

- земельного участка площадью 448 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001045:3225 по адресу: "... ", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 28337826 руб.;

- земельного участка площадью 2496 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001045:3226 по адресу: "... ", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 173982555 руб.

Требования мотивированы тем, что административные истцы являются соответственно арендаторами земельных участков и не согласны с их кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2016 г, считают её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются их интересы. В подтверждение рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 20 октября 2017 г. N200/009-2017, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГЕО-ДОН". Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 25 января 2018 г. N51-6604/2018 административным истцам отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административных истцов общества с ограниченной ответственностью "Континент-Агро", общества с ограниченной ответственностью "Техномаш-Центр" - Марченко Е.И, действующая по доверенности, поддержала заявленные административные исковые требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении к нему.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - Агатов А.А, действующий по доверенности, возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя указанного лица, участвующего в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей административных истцов и ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом:

- земельный участок площадью 448 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001045:3225 по адресу: "... ", находится в пользовании административного истца общества с ограниченной ответственностью "Континент-Агро" на условиях аренды по договору аренды земельного участка от 15 мая 2015 г. за NМ-01-046882;

- земельный участок площадью 2496 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001045:3226 по адресу: "... ", находится в пользовании административного истца общества с ограниченной ответственностью "Техномаш-Центр" на условиях аренды по договору аренды земельного участка от 7 сентября 2015 г. за NМ-01-047652. При этом размер арендной платы исчисляется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ и спользование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N508 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г." методом массовой оценки. Поскольку административные истцы являются арендаторами земельных участков и оплачивают арендную плату, исходя из их кадастровой стоимости, их права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельных участков.

При этом суд считает необоснованными доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что, оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административные истцы фактически оспаривают их потенциальную цену продажи и пытаются в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения (определения размеры земельного налога) и определения платы за использование земли (в том числе, определения размера арендной платы), а не определения цены продажи земельного участка.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости влечет изменение размера арендной платы, а не изменение условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка. Условиями договора аренды установлен лишь порядок определения размера арендной платы, а не конкретный фиксированный размер арендной платы за земельный участок. По условиям договора аренды, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на соответствующий период.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного и в силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ административные истцы, будучи арендаторами земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, оплачивающие арендную плату исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данных земельных участков, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости. При этом суд учитывает, что установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административных истцов, как арендаторов, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленные земельные участки.

По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N791-ПП, установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 г. земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001045:3225 в размере 64145943 руб. 68 коп, земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001045:3226 в размере 356290022 руб. 40 коп.

Административные истцы не согласились с результатами определения кадастровой стоимости земельных участков и оспорили их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 28 декабря 2017 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 25 января 2018 г. N51-6604/2018 административным истцам отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение административных истцов в суд с настоящим административным исковым заявлением является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административными истцами соблюден.

Разрешая заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2016 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, административные истцы представили суду отчет об оценке от 20 октября 2017 г. N200/009-2017, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГЕО-ДОН". В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителей сторон и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 16 апреля 2018 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 28 мая 2018 г, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Консул Групп-оценка" Ивановым Д.Н.:

- отчет об оценке от 20 октября 2017 г. N200/009-2017, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГЕО-ДОН", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 448 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001045:3225 по адресу: "... ", по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 40788600 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 2496 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001045:3226 по адресу: "... ", по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 218932100 руб.

Представитель административных истцов Марченко Е.И. не оспаривала выводы оценочной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - Агатов А.А. не оспаривал выводы оценочной судебной экспертизы.

Х одатайство о назначении по делу повторной или дополнительное экспертизы административные истцы и ответчики суду не заявили.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 28 мая 2018 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Консул Групп-оценка" Ивановым Д.Н, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участков основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является оценщиком, имеет высшее образование, прошел профессиональную переподготовку в НОУ ВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия" по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной подготовке ПП- I N932710 от 1 февраля 2013 г, регистрационный номер 0041; сдал единый квалификационный экзамен, что подтверждается квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N009386-1 от 12 апреля 2018 г.; является членом Некоммерческого партнерства "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", включен в реестр членов за N1459.86 от 12 октября 2016 г.; гражданская ответственность эксперта застрахована; эксперт имеет необходимый стаж работы в оценочной деятельности, работает в обществе с ограниченной ответственностью "Консул Групп-оценка".

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 28 мая 2018 г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 20 октября 2017 г. N200/009-2017, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГЕО-ДОН", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. спорных земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001045:3225 в размере 40788600 руб, земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001045:3226 в размере 218932100 руб, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку рыночная стоимость земельных участков меньше их кадастровой стоимости, суд считает возможным установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2016 года, равной рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001045:3225 в размере 40788600 руб, земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001045:3226 в размере 218932100 руб.

При этом отсутствуют правовые основания для удовлетворения административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2016 года, равной рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001045:3225 в размере 28337826 руб, земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001045:3226 в размере 173982555 руб, поскольку отчет об оценке от 20 октября 2017 г. N200/009-2017 не является надлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административных истцов с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 28 декабря 2017 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельных участков на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Разрешая ходатайство эксперта о возмещении расходов на оплату его услуг в размере по 75000 руб. в отношении каждого объекта оценки, суд учитывает положения части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, согласно которым бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2016 г, возложено законом на административных истцов.

По заключению оценочной судебной экспертизы предоставленный административными истцами отчет об оценке 20 октября 2017 г. N200/009-2017 признан несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, величина рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2016 г. определена в другом размере. Административные истцы согласились с выводами оценочной судебной экспертизы.

Таким образом, заключением эксперта нашли свое подтверждение доводы административного ответчика и заинтересованного лица о несоответствии отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и о недостоверности заявленной административными истцами величины рыночной стоимости спорных земельных участков.

Поскольку бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельных участков, возложено законом на административных истцов, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства, в том числе подтверждающего величину рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2016 г, суд считает необходимым взыскать с административных истцов расходы на оплату услуг эксперта в размере по 75000 руб. на основании части 3 статьи 108, статьи 111, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Континент-Агро", общества с ограниченной ответственностью "Техномаш-Центр" об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г, уд овлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 448 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001045:3225 по адресу: "... ", в размере его рыночной стоимости, равной 40788600 (сорок миллионов семьсот восемьдесят восемь тысяч шестьсот) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2496 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001045:3226 по адресу: "... ", в размере его рыночной стоимости, равной 218932100 (двести восемнадцать миллионов девятьсот тридцать две тысячи сто) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2016 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Континент-Агро", общества с ограниченной ответственностью "Техномаш-Центр" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве считать 28 декабря 2017 г.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 77:01:0001045:3225, 77:01:0001045:3226 для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:01:0001045:3225, 77:01:0001045:3226 в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Отказать обществу с ограниченной ответственностью "Континент-Агро", обществу с ограниченной ответственностью "Техномаш-Центр" в удовлетворении административного искового заявления к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости:

- земельного участка площадью 448 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001045:3225 по адресу: "... ", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 28337826 руб.;

- земельного участка площадью 2496 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001045:3226 по адресу: "... ", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 173982555 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Континент-Агро" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Консул Групп-оценка" расходы на оплату услуг эксперта в размере 75000 (семьдесят пять тысяч) руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Техномаш-Центр" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Консул Групп-оценка" расходы на оплату услуг эксперта в размере 75000 (семьдесят пять тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда подпись Н.Ю. Севастьянова