Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 30 июля 2018 г. по делу N 33-14902/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Науширбановой З.А,

судей Кривцовой О.Ю. и Смирновой О.В.

при секретаре Рахматуллине И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Карлаш С.Н. на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 4 июня 2018 г, по иску Карлаш С.Н. к Мурзагареевой Л.Р. о признании исполненным обязательство по оплате недвижимого имущества, признании права собственности на недвижимое имущество.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю, выслушав объяснения Карлаш С.Н, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Мурзагареевой Л.Р. - Гарифуллина Р.Р, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Карлаш С.Н. обратился в суд с иском к Мурзагареевой Л.Р. о признании исполненным обязательство по оплате недвижимого имущества - жилого дома (жилого строения) с кадастровым номером N... и земельного участка с кадастровым номером N... по адресу: адрес, признании права собственности на жилой дом (жилое строение) с кадастровым номером N... и земельный участок с кадастровым номером N... по адресу: адрес, взыскании расходов по оплате государственной пошлины 15 441 руб. 83 коп.

Заявленные требования мотивированы тем, что 8 сентября 2017 г. между Карлаш С.Н. и Мурзагареевой Л.Р. заключено соглашение о задатке о намерении продажи в собственность истца земельного участка с двухэтажным жилым домом по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, д. Николаевка, СНТ 2 "Тепличный", ул. адрес. Согласно пункту 6 соглашения, стоимость недвижимого имущества составила 3 200 000 руб, со сроком исполнения обязательств 31 декабря 2017 г. Во исполнение данного соглашения истцом перечислены денежные средства: 19 декабря 2017 г. - 600 000 руб, 26 декабря 2017 г. - 1 695 000 руб, 30 декабря 2017 г. - 42 000 руб. 5 ноября 2017 г. истец со своей семьей (жена и двое малолетних детей) въехали в указанный дом для постоянного проживания, так как другого жилья у них не имеется. Однако уже в первые дни проживания истцом обнаружены скрытые строительные недостатки, которые не были известны Карлаш С.Н. при заключении соглашения о задатке. Приблизительная сумма для устранения выявленных скрытых строительных недостатков составляет 647 656 руб. Как указывает истец, выявленные строительные недостатки являются существенными, так как Карлаш С.Н. в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении соглашения. 16 февраля 2018 г. истцом в адрес ответчика направлено уведомление с просьбой заключить договор купли-продажи указанного дома. Однако со стороны ответчика не происходит никаких действий по оформлению договора купли-продажи и оформления права собственности. Истец не может самостоятельно оформить право собственности на жилой дом. Какие-либо документы, подтверждающие право собственности на дом, расположенный на земельном участке, ответчиком истцу переданы не были.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 4 июня 2018 г. постановлено:

в удовлетворении исковых требований Карлаш Станислава Николаевича к Мурзагареевой Лие Рашидовне о признании обязательства по оплате недвижимого имущества исполненными, признании права собственности на жилой дом, взыскании расходов на госпошлину, отказать в полном объеме.

Взыскать с Карлаш Станислава Николаевича в пользу Мурзагареевой Лии Рашидовны расходы на представителя в размере 15000 руб.

В апелляционной жалобе Карлаш С.Н. ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.

Ответчик Мурзагареева Л.Р. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, обратилась с заявлением о рассмотрении дела без ее участия. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившегося ответчика.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 8 сентября 2017 г. между Мурзагареевой Л.Р. (продавец) и Карлаш С.Н. (покупатель) заключено соглашение о задатке, в котором отражено, что продавец намерен продать покупателю, а покупатель Карлаш С.Н. намерен купить у продавца недвижимое имущество, а именно: земельный участок с двухэтажным жилым домом по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, д. Николаевка, СНТ 2 "Тепличный", ул. адрес. Продавец обязуется предоставить покупателю полный пакет документов для совершения сделки купли-продажи в ЕГРКЦ в срок не позднее 30 декабря 2017 г. Покупатель намерен приобрести у продавца недвижимое имущество в срок до 30 декабря 2017 г.

В силу пунктов 4 - 5 соглашения о задатке, в обеспечение взаимных обязательств по предстоящему переходу права собственности на недвижимое имущество, покупатель передает продавцу, а продавец принимает у покупателя задаток в размере 300 000 руб. за указанное недвижимое имущество. Сумма задатка включается в общую стоимость недвижимого имущества продавца. Стоимость недвижимого имущества фиксируется на момент получения задатка и составляет 3 200 000 руб. (пункт 6 соглашения о задатке).

В пункте 9 соглашения отражено, что в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в пункте 1 настоящего соглашения с покупателем (неисполнение действия по вине продавца), продавец выплачивает покупателю полную сумму задатка, указанную в пункте 4 соглашения.

Настоящее соглашение будет считаться исполненным после выполнения взаимных обязательств (пункт 10 соглашения).

В материалы дела представлены расписки от 19 декабря 2017 г. и 26 декабря 2017 г, из содержания которых следует, что Мурзагареева Л.Р. получила от Карлаш С.Н. в счет оплаты покупки дома денежные средства всего в сумме 2 295 000 руб. (л.д. 25-26).

Кроме того, истец представил чек по операции перевода денежных средств с карты на карту ПАО "Сбербанк" на сумму 42 000 руб, получателем данного платежа указана Лия Рашидовна М.

Ответчик Мурзагареева Л.Р. является собственником земельного участка с кадастровым номером N... площадью 465 кв. м, а также расположенного на нем жилого дома площадью 115,5 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Николаевский сельский совет, СНТ 2 "Тепличный", ул. адрес, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации 20 октября 2017 г. и 11 декабря 2017 г, соответственно (л.д. 12-17).

19 февраля 2018 г. ответчик Мурзагареева Л.Р. направила истцу Карлаш С.Н. телеграмму, в которой просила в связи с отказом заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, д. Николаевка, СНТ 2 "Тепличный", ул. адрес, в установленный в соглашении о задатке срок, а также незаконным вселением в ее дом, в добровольном порядке выселиться из жилого дома в срок до 24 февраля 2018 г.

В ответ на указанную телеграмму истец Карлаш С.Н. в тексте телеграммы указал, что с его стороны не имеется преград для заключения договора купли-продажи с учетом соразмерности уменьшения цены жилого дома.

Предложение о заключении основного договора до окончания срока действия соглашения о задатке (до 30 декабря 2017 г.) ни одна из сторон другой стороне не направляла.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Карлаш С.Н, суд первой инстанции исходил из того, что какого-либо иного договора, помимо соглашения о задатке от 8 сентября 2017 г, между сторонами заключено не было, истец и ответчик лишь намеревались в будущем подготовить и заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, буквальное толкование условий соглашения не позволяет его квалифицировать как договор купли-продажи, в связи с чем, данное соглашение о задатке не может служить основанием для признания за истцом права собственности на земельный участок и жилой дом.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из анализа статей 429 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, содержать условия о цене и предмете договора.

Предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг.

Так, заключая предварительный договор купли-продажи, собственник принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом.

Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков, и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.

Если до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен либо одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, то обязательство из предварительного договора прекращается.

Поскольку до окончания установленного соглашением о задатке срока основной договор сторонами не был заключен, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к соглашению по его условиям, что следует также из заявленных Карлаш С.Н. требований о снижении цены недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон не обратилась, обязательства сторон по соглашению о задатке прекращены, а обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.

Следовательно, правовых оснований для признания за Карлаш С.Н. права собственности на спорные жилой дом и земельный участок не имелось, поскольку основания приобретения права собственности закреплены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и являются общими для любого объекта. В силу пункта 2 названной статьи право собственности на имущество, принадлежащее собственнику, может быть приобретено другим лицом по договору купли-продажи. Такой договор между сторонами спора не заключен, истец не ссылался и не представил доказательств, которые в силу действующего законодательства являются основанием возникновения у него права собственности на спорное имущество.

Как и нет у суда правовых оснований для признания обязательства Карлаш С.Н. по оплате спорного недвижимого имущества исполненным, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Ввиду того, что спорным соглашением о задатке сторонам не предоставлено право на изменение его условий в одностороннем порядке, Карлаш С.Н. не вправе, в том числе в судебном порядке, изменить договор, которым стороны согласовали существенное условие - цену недвижимого имущества, по которой стороны имели намерение заключить в будущем договор купли-продажи недвижимости.

Утверждения в апелляционной жалобе о направлении Карлаш С.Н. 16 февраля 2018 г. уведомления ответчику с просьбой заключения договора купли-продажи спорного жилого дома, и со стороны ответчика не было каких-либо действий, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам, указывающим на то, что в срок до 30 декабря 2017 г. и по настоящее время стороны спора основной договор купли-продажи не заключили, с требование о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях, предусмотренных в соглашении о задатке, ни одна из сторон не обращалась; приведенные доводы, как и ссылки на сложившиеся между сторонами фактические отношения купли-продажи не имеют какого-либо значения при разрешении заявленных Карлаш С.Н. требований о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, не предусмотрены в качестве основания возникновения такого права или изменения цены недвижимого имущества; для договоров купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена только письменная форма, и не предусмотрены фактические правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не исследованы обстоятельства завершающего этапа волеизъявления сторон, которые желали и могли заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, правового значения в рассматриваемом споре не имеют, поскольку до настоящего времени договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами не заключен. В случае заключения названного договора купли-продажи истец не лишен права на обращение в регистрирующий орган - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан с заявлением о регистрации права собственности на недвижимое имущество по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Николаевский сельский совет, СНТ N 2 "Тепличный", ул. адрес, то есть во внесудебном порядке.

Указание в апелляционной жалобе на то, что судом не исследован вопрос о заключении мирового соглашения между сторонами, также не влечет отмену решения суда, поскольку при рассмотрении настоящего спора ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанций сторонами не заявлялось ходатайство об утверждении мирового соглашения. На момент рассмотрения дела в апелляционной инстанции мировое соглашение сторонами не заключено.

Ссылка подателя жалобы на необоснованный отказ в удовлетворении исковых требований Карлаш С.Н. по тем основаниям, что соглашение о задатке не было подкреплено документами, подтверждающими право собственности на объекты недвижимости, отклоняется судебной коллегией, как необоснованная, обжалуемое решение суда не содержит данных выводов.

По мнению судебной коллегии, выводы суда являются правильными, основанными на полном, всестороннем исследовании, оценке всех представленных по делу доказательств, при этом при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 198, 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 4 июня 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Карлаш С.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья Мозжерина Г.Ю.