Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего
Петровой А.В.
судей
Савельевой Т.Ю.
Утенко Р.В.
при секретаре
Максимовой К.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мезениной О. Н. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 1 марта 2018 года по делу N 2-2462/18 по иску Мезениной О. Н. к Акционерному обществу "Эталон ЛенСпецСМУ" об обязании заключить основной договор купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Петровой А.В, выслушав объяснения Мезениной О.Н. и ее представителя Пошотяна Т.М, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Акционерного общества "Эталон ЛенСпецСМУ" - Ширяева А.С, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Мезенина О.Н. обратилась в суд с иском к Акционерному обществу "Эталон ЛенСпецСМУ" (далее - АО "Эталон ЛенСпецСМУ"), указывая, что между сторонами 28 июня 2016 года заключен предварительный договор N 638-ЛГ-5 купли-продажи квартиры. Предметом договора является обязательство заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес". Указанная квартира истцу ответчиком передана, является для истца единственным жильем, в котором она проживает совместно с семьей, при этом отсутствие регистрации лишает истца возможности встать на очередь в дошкольные образовательные учреждения, не позволяет трудоустроиться. Истец полагает, что между сторонами сложились отношения купли-продажи жилого помещения.
В связи с изложенным, Мезенина О.Н. просила обязать ответчика заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры с обременением в виде залога у продавца, взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 49 348 руб. 14 коп.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 1 марта 2018 года в удовлетворении исковых требований Мезениной О.Н. отказано.
Мезенина О.Н. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею исковых требований.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 28 июня 2016 года между Мезениной О.Н. и АО "Эталон ЛенСпецСМУ" заключен предварительный договор купли-продажи N 638-ЛГ-5 квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", предметом которого является обязательство заключить в будущем договор купли-продажи данной квартиры с характеристиками, указанными в п. 1.1 предварительного договора.
Согласно п. 1.2 предварительного договора стороны заключают договор купли-продажи квартиры в течение 360 дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру и полной предоплаты покупателем стоимости квартиры... Обязанность продавца продать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае полной предоплаты общей стоимости квартиры.
Пунктом 2.1 предварительного договора общая стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 7 481 480 руб.
В соответствии с п. 3.1.1 предварительного договора покупатель обязуется произвести оплату стоимости квартиры в полном объеме, указанном в п. 2.1 договора, до момента подписания договора купли-продажи квартиры в порядке и сроки, установленные разделом 4 договора.
Согласно п. 4.2 предварительную оплату в размере, указанном в п. 2.1 договора, покупатель производит по графику, зафиксированному в Приложении N 3 к договору. Первый платеж по графику осуществляется в срок до 19 июня 2016 года включительно. Остальные платежи осуществляются включительно до даты, указанной в графике.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности, установленной п. 4.2 договора, по осуществлению оплаты первого платежа в размере 1 249 999 руб. в срок до 19 июля 2016 года включительно, общая стоимость квартиры, указанная в п. 2.1 договора, изменяется и устанавливается в размере 8 229 628 руб. При этом, в связи с изменением общей стоимости квартиры график, зафиксированный в Приложении N 3 к договору, утрачивает силу и предварительную оплату квартиры в размере 8 229 628 руб. покупатель обязан произвести по графику, зафиксированному в Приложении N 4, в следующем порядке;
- первый платеж в размере 1 435 660 руб. в срок до 3 августа 2016 года включительно;
- остальные платежи осуществляются включительно до даты, указанной в графике (Приложение N 4) (п. 4.3 предварительного договора).
Как усматривается из графика платежей (Приложение N 3 к договору), срок внесения последнего платежа в счет оплаты квартиры установлен до 28 декабря 2025 года.
Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, по состоянию на 22 февраля 2018 года Мезениной О.Н. уплачена сумма в размере 2 040 605 руб.
"дата" между сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору N 638-ЛГ-5 купли-продажи квартиры от 28 июня 2016 года, в соответствии с п. 3 которого покупатель вправе с 28 июня 2016 года находиться в квартире для самостоятельного и за свой счет выполнения ее отделки, при условии заключения с эксплуатационной (управляющей) организацией договора эксплуатации квартиры (жилого дома). Риск ухудшения качественного состояния и характеристик квартиры, ее повреждения и (или) случайной гибели переходит на покупателя с 28 июня 2016 года.
Между Мезениной О.Н. и ЗАО "Сервис-Недвижимость" 19 июля 2016 года заключен договор N ЛГ-19/2-48 управления многоквартирным домом, предметом которого является оказание услуг по управлению жилым домом (в т.ч. выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, организация предоставления коммунальных услуг) по адресу: Санкт-Петербург, "адрес".
Обращаясь в суд с иском, Мезенина О.Н. ссылалась на то, что квартира фактически передана ответчиком, истец произвела в ней ремонт и производит оплату коммунальных услуг; предварительный договор купли-продажи содержит условие о предоплате квартиры, в связи с чем его следует квалифицировать как основной договор купли-продажи.
Разрешая заявленные Мезениной О.Н. исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 328, 431, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценил представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, и пришел к выводу о том, что поскольку истцом не исполнена встречная обязанность по оплате полной стоимости квартиры, правовых оснований для обязания ответчика заключить основной договор купли-продажи не имеется, иное противоречило бы условиям заключенного сторонами предварительного договора, положения которого истцом не оспариваются, при этом факта уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи не установлено. Оснований для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи судом не усмотрено, и заключенное сторонами дополнительное соглашение от 28 июня 2016 года по мнению суда не является актом приема-передачи квартиры.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда и не усматривает оснований для отмены постановленного решения.
По смыслу части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью сторон по предварительному договору является заключение в будущем основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу прямого указания на то в п. 1.2 предварительного договора, условия которого Мезениной О.Н. не оспаривались, стороны заключают договор купли-продажи квартиры в течение 360 дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру и полной предоплаты покупателем стоимости квартиры; обязанность продавца продать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае полной предоплаты общей стоимости квартиры.
Материалами настоящего дела подтверждается, что Мезениной О.Н. полная оплата стоимости квартиры не произведена, в связи с чем обязанность заключить основной договор купли-продажи на стороне ответчика не возникла.
При этом Мезенина О.Н. вправе произвести полную предоплату квартиры досрочно.
Доводы истца о том, что включение в предварительный договор условия об обязанности произвести оплату квартиру до заключения основного договора противоречит положениями части 1 стати 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению судебной коллегией как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства.
Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4
