Решение Московского городского суда от 14 мая 2018 г. по делу N 3а-0734/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "МЕЛА" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "МЕЛА" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "***", по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 100 751 117 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 167 222 630 рублей 45 копеек.

Поскольку административный истец является собственником земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права ООО "МЕЛА" как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представители ООО "МЕЛА" по доверенностям Сарафанов А.Н, Уварова Н.В. в судебном заседании поддержали изначально заявленные требования. Представили письменные возражения относительно выводов, изложенных в заключении судебного эксперта, ходатайствовали о проведении повторной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Воронина Н.Н. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Правительства Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителей ООО "МЕЛА", представителя Департамента городского имущества города Москвы, заслушав пояснения эксперта Терентьева А.А, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "МЕЛА" является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 13).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (то есть земельные участки, расположенные в пределах города федерального значения Москвы, на территории которого введен налог), являются плательщиками земельного налога.

Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2016 года составила 167 222 630 рублей 45 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 14).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО "МЕЛА" как плательщика земельного налога.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности ООО "МЕЛА", административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 1 января 2016 года.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и 21 сентября 2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве (т. 1, л.д. 15).

5 октября 2017 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 16-18), в связи с чем ООО "МЕЛА" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "МЕЛА" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "***", в котором рыночная стоимость объекта оценки была определена в размере 100 751 117 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2016 года по результатам судебной экспертизы составляет 160 449 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости земельного участка.

Эксперт указал, что оценщиком неверно указаны количественные и качественные характеристики зданий, расположенных на оцениваемом земельном участке, что привело к существенному искажению рыночной стоимости объекта в целом.

В нарушение пункта 11 ФСО N 3 копии материалов и распечаток, использованных в отчете, приводятся выборочно, что нарушает принцип проверяемости результатов.

В нарушение пункта 22 ФСО N 7 оценщиком приведена выборка предложений на продажу единых объектов недвижимости (здание с учетом земельного участка), но при этом не учитывается сопоставимость объектов по ценообразующему фактору, как "соответствие между площадью здания и площадью земельного участка", в результате объект-аналог N 2 значительно отличается от объекта оценки по данному фактору.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены и иные нарушения методологического и расчетного характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 157-176 экспертного заключения.

Таким образом, определенная в отчете об оценке итоговая рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

П редставителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта в части расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, судом был вызван и опрошен эксперт ООО " ***" - ***

В судебном заседании эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы, а также дал ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт пояснил, что земельный участок расположен на территории промышленной зоны, доступ к объекту не затруднен, так как есть возможность выезда на Звенигородское шоссе и на ТТК.

Не могут быть приняты во внимание доводы административного истца об ошибочном отнесении здания, расположенного на спорном земельном участке, к офисным помещениям класса B. Как видно из экспертного заключения (т. 2, л.д. 62) и следует из письменных пояснений, здание было отнесено к офисным помещениям класса B на основании информации, указанной на сайте самого административного истца, а также на сайте оценщиков http :// www. ocenchik. ru. При этом оценщиком подробно указано присвоение соответствующего количества баллов по каждому из критериев, позволяющих отнести объект оценки к тому или иному классу. Сами по себе доводы административного истца о возможности использования иной классификации офисных зданий не свидетельствуют об ошибочности выводов эксперта, тем более, что эксперт вправе по своему усмотрению выбирать используемую классификацию объектов.

Экспертом даны пояснения о том, что объекты-аналоги N 1 и N 2 в соответствии с данными Публичной кадастровой карты имеют многофункциональное назначение, т.е. существуют различные возможности их использования - торговля, сервис, офис, склады и иное. Соответственно, введение корректировки в отношении данных объектов не предусмотрено, так как объекты-аналоги и спорный земельный участок имеют одинаковое назначение. В отношении объекта-аналога N 3 вид разрешенного использования определен как "для эксплуатации автотранспортного цеха и складской базы". Однако экспертом установлено, что фактически объект-аналог N 3 используется под офисы, под обслуживание автотранспорта, под оптовые склады, продажи, что позволяет его также отнести к участкам многофункционального использования. На основании указанного, экспертом в отношении объекта-аналога N 3 введена соответствующая корректировка.

Относительно введения корректировки на удаленность рассматриваемых объектов-аналогов от магистралей города, эксперт пояснил, что им применена корректировка на функциональный профиль территории, которая учитывает как окружение, так и расположение объекта оценки внутри промышленной зоны. При этом подобранные экспертом объекты-аналоги также расположены внутри промышленной зоны, в связи с чем являются сопоставимыми с объектом исследования.

Эксперт также пояснил, что при расчете стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода, на цену участка влияет возможность подключения к коммуникациям, наличие коммуникаций и их характеристики. Соответственно, необходимо учитывать возможность подключения к коммуникациям, т.е. к точкам врезки, которые находятся на границе участка. В соответствии с указанным, принимая во внимание, что подобранные объекты-аналоги расположены в районах с развитой инфраструктурой, в непосредственной близости от которых проходят все необходимые инженерные коммуникации, экспертом были введены соответствующие корректировки.

Не могут быть приняты во внимание доводы административного истца о завышении экспертом рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода ввиду отсутствия корректировки на уровень инженерного обеспечения объекта. Так эксперт пояснил, что для офисного здания корректировка на отопление не требуется, для складских помещений корректировка на отсутствие отопления им введена.

Подлежат отклонению и доводы административного истца о применении экспертом неверной ставки капитализации. Экспертом приведено обоснование используемого размера ставки капитализации, в то время как утверждения административного истца о необходимости использования иной ставки капитализации какими-либо научными и методологическими данными не подтверждены. Равным образом представителем административного истца не указано, какой именно размер ставки капитализации, по его мнению, будет являться достоверным, лишь выражено несогласие с использованной экспертом ставкой.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

О снований не доверять выводам судебного эксперта у суда не имеется. Суд учитывает, что допрошенный в судебном заседании эксперт *** был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в заключении ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года.

Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Экспертиза по делу была назначена определением суда по ходатайству административного ответчика. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт *** имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителей не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено административным истцом.

Судом отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "МЕЛА" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, принимая во внимание, что согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости; п роверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 160 449 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 21 сентября 2017 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 160 449 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 сентября 2017 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга