Решение Московского городского суда от 31 июля 2018 г. по делу N 3а-3131/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Баталовой И.С.

при секретаре Быковской Е.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-3131/2018 по административному исковому заявлению АО "Вешняки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ***, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 272 345 780 руб.

В обоснование исковых требований административный истец ссылается на то, что является собственником земельного участка, его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года утверждена в размере 327 337 790,04 рублей. По мнению административного истца, кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества является существенно завышенной, что нарушает его права как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца административные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Москве, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы, одновременно представляющий по доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, в судебном заседании просил в удовлетворении требований отказать.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ***, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2016 года утверждены постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г.".

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составила 327 337 790,04 рублей.

Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную стоимость объекта, что нарушает его права, поскольку влечет увеличение размера земельного налога, расчет которого производится от кадастровой стоимости.

Таким образом, административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности ( абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником земельного участка, имеет законный интерес в установлении в отношении спорного объекта недвижимого имущества кадастровой стоимости в размере его действительной рыночной стоимости. Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости, в связи с чем обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Москве.

Решением Комиссии от 16 января 2018 года отклонено заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки.

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости от 29.09.2017 года, выполненный оценщиком ООО "Мелиор Бизнес Консалтинг", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года составила 272 345 780 рублей.

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы в своих письменных пояснениях указали на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.

По мнению административного ответчика и заинтересованного лица, указанный отчет основывается на исследовании сведений о продажных ценах на объекты, взятых из недостоверных источников и в отношении не аналогичных спорному объекту; в отчете исследована цена, указанная в предложениях о продаже, взятых из рекламных объявлений. При этом на основе подобных публикаций, по мнению ответчика, нельзя сделать вывод о реально заключенных сделках, в связи с чем представленный отчет об оценке не является достоверным.

В соответствии с положениями статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

На основании пункта 25 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд считает, что оценка спорного нежилого помещения проведена оценщиком ООО "Мелиор Бизнес Консалтинг" в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оценка проведена на основании заключенного с истцом договора на оценку. О тчет составлен оценщиком Васиным А.А, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями, ответственность оценщика на момент проведения оценки и составления отчета застрахована надлежащим образом.

Отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного земельного участка. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площадь, информация о текущем использовании объекта оценки, месторасположение и другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения сравнительного и доходного подходов для оценки, обоснован отказ от применения затратного подхода.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Анализируя представленный административным истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу, что объекты-аналоги подобраны экспертом корректно. В экспертном заключении отбор аналогов оценщиком мотивирован. Корректность методов и правильность проведения исследования проверены.

Таким образом, в качестве объектов аналогов были взяты максимально сопоставимые объекты по категории, назначению, местоположению, площади и другим ценообразующим факторам.

Проанализировав указанные в письменных пояснениях Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы замечания к отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что они построены в основном на предположениях и не содержат утверждений о том, что отчет содержит математические или методологические ошибки.

Таким образом, вопреки утверждениям представителя административного ответчика и заинтересованного лица, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Поскольку доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы не заявлено, суд считает возможным положить в основу решения представленный административным истцом отчет об оценке, которым определена рыночная стоимость земельного участка на дату государственной кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным удовлетворить административное исковое заявление.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 19 декабря 2017 года.

Частью пятой статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года, но не ранее даты внесения в Единой государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Частью 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Следовательно, настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: *** в размере 272 345 780 руб. на период с 1 января 2017 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 декабря 2017 года. Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда И.С. Баталова