Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 12 июля 2018 г. по делу N 33-2373/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Коваленко А.И.

судей областного суда Донцовой Ю.И. и Полтевой В.А,

при секретаре Башатове И.Н,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Денискина Александра Александровича к Тамаровскому Олегу Ильичу, Пинчук Екатерине Александровне о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, взыскании оплаченных по договорам денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, по апелляционной жалобе Денискина Александра Александровича на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 12 января 2018 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Коваленко А.И, пояснения представителя истца - Марсакова Д.Г, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Пинчук Е.А. - Герцен Т.В, согласившейся с решением суда, судебная коллегия

установила:

Денискин А.А. обратился в суд с иском к Тамаровскому О.И, Пинчук Е.А. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, взыскании оплаченных по договорам денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование заявленных требований истцом указано, что (дата) Денискин А.А. и Тамаровский О.И. заключили два договора купли-продажи земельных участков, расположенных в центральной части кадастрового квартала N по адресу: (адрес), (адрес), (адрес) участки с кадастровыми номерами N, площадью 600 кв.м, расположены на землях населенных пунктов, представлены для строительства индивидуального жилого дома. Стоимость участков по условиям договоров составила по 2000000 рублей за каждый земельный участок. Обязательства по уплате денежных средств в счет стоимости земельных участков Денискиным А.А. исполнены в полном объеме, что подтверждается распиской. Также (дата) Денискин А.А. и Пинчук Е.А. заключили договор купли-продажи земельного участка, расположенного в центральной части кадастрового квартала N по адресу: (адрес), (адрес) (адрес) участок с кадастровым номером N площадью 683 кв.м, расположен на землях населенных пунктов, представлен для строительства индивидуального жилого дома. Стоимость участка по условиям договора составила 2000000 рублей, обязательства по уплате денежных средств в счет стоимости земельного участка Денискиным А.А. исполнены в полном объеме, что подтверждается распиской. Из трех земельных участков истцом были сформированы 2 участка с кадастровыми номерами: N В дальнейшем истцу стало известно, что на территории земельных участков, на глубине 5-6 метров проложено искусственное водопропускное сооружение, поэтому размещение объектов капитального строительства невозможно.

При заключении договоров купли-продажи ответчики не сообщили о данном факте, истцу была представлена не соответствующая действительности информация об отсутствии обременений на земельные участки. В результате сокрытия от него информации, он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров. Истец направил ответчикам претензии от (дата) с требованиями о расторжении договоров купли-продажи и возврате денежных средств в размере 2000000 рублей за каждый договор. Однако ответчики возвращать денежные средства отказались. Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N от (дата), заключенный между Денискиным А.А. и Тамаровским О.И, взыскать денежные средства с Тамаровского О.И. в размере 2000000 рублей в пользу Денискина А.А.; взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами с Тамаровского О.И. в размере 509211,94 рубля, в пользу Денискина А.А.; расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N от (дата), заключенный между Денискиным А.А. и Тамаровским О.И.; взыскать денежные средства с Тамаровского О.И. в размере 2000000 рублей в пользу Денискина А.А.; взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами с Тамаровского О.И. в размере 509211,94 рубля в пользу Денискина А.А.; расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N от (дата), заключенный между Денискиным А.А. и Пинчук Е.А, взыскать денежные средства с Пинчук Е.А. в размере 2000000 рублей в пользу Денискина А.А.; взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами с Пинчук Е.А. в размере 512376,32 рубля в пользу Денискина А.А.; Взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 45854 рублей.

В судебное заседание истец Денискин А.А, ответчики Тамаровский О.И. и Пинчук Е.А, третье лицо Красников С.В. не явились, были извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца Марсаков Д.Г. просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Пинчук Е.А. - Герцен Т.В. иск не признала.

Представитель администрации МО Пригородный сельсовет Оренбургского района Зубарев М.Ю. оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Представители третьих лиц МУП "Дельта", ООО "ОренбургВодоканал" в судебное заседание не явились, были извещены о рассмотрении дела.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 12 января 2018 года в удовлетворении исковых требований Денискину А.А. отказано.

В апелляционной жалобе Денискин А.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (часть 3 статьи 37 ЗК Российской Федерации).

Для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Судом установлено, что (дата) Денискин А.А. и Тамаровский О.И. заключили два договора купли-продажи земельных участков, расположенных в центральной части кадастрового квартала N, по адресу: (адрес), (адрес) участки с кадастровыми номерами N, площадью 600 кв.м, расположены на землях населенных пунктов, представлены для строительства индивидуального жилого дома. Стоимость участков по условиям договоров составила по 2000000 рублей за каждый земельный участок. Обязательства по уплате денежных средств в счет стоимости земельных участков Денискиным А.А. исполнены в полном объеме, что подтверждается распиской.

Переход права собственности зарегистрирован (дата), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N и N.

Согласно Выпискам из кадастрового паспорта земельных участков с кадастровым N и N от (дата) категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - для строительства индивидуального жилого дома; сведения об обременениях (ограничениях) использования не значатся.

(дата) Денискин А.А. и Пинчук Е.А. заключили договор купли-продажи земельного участка, расположенного в центральной части кадастрового квартала N по адресу: (адрес), (адрес) участок с кадастровым номером N, площадью 683 кв.м, расположен на землях населенных пунктов, представлен для строительства индивидуального жилого дома. Стоимость участка по условиям договора составила 2000000 рублей. Истец оплатил стоимость земельного участка в полном объеме. Переход права собственности зарегистрирован (дата), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N.

Согласно Выписке из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым N от (дата) категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома; сведения об обременениях (ограничениях) использования не значатся.

(дата) согласно свидетельствам о государственной регистрации права N и N приобретенные земельные участки, расположенные по адресу: (адрес) (адрес), истцом объединены в два земельных участка с кадастровыми номерами N площадью 941 кв.м каждый.

В обоснование своих требований Денискин А.А. ссылался на то, что постановлениями Администрации МО Пригородный сельсовет (адрес) от (дата) N и N утверждены градостроительные планы земельного участка N RU N расположенного по адресу: (адрес), (адрес) (адрес), кадастровый номер участка N земельного участка N N, расположенного по адресу: (адрес), (адрес), (адрес), кадастровый номер участка N, согласно которым основными видами разрешенного использования данных участков являются: индивидуальные жилые дома с земельными участками, блокированные 2-квартирные дома с участками, садовые дачные участки, дачные постройки. При этом отмечается, что на территории участка с кадастровым номером N проходит канализация - 294,8 кв.м, протяженностью 38,96 м, шириной 23,41 м; на территории участка с кадастровым номером N проходит канализация - 350,9 кв.м, протяженностью 48,14 м, шириной 21,67 м; на глубине 5-6 метров проложено искусственное водопропускное сооружение в соответствии с СП 58.13330.2012 класс сооружения IV, для которого ежегодная вероятность превышения расчетных максимальных расходов воды составляет для основного расчетного случая - 5%, для поверочного - 1%. Согласно Закону РФ "О безопасности гидротехнических сооружений" N 117-ФЗ от (дата) на территории гидротехнического сооружения строительство может представлять опасность для жизни, здоровья и законных интересов людей, окружающей среды и хозяйственных объектов. Указанным градостроительным планом установлена невозможность разрешения объекта капитального строительства на участках с кадастровыми номерами N

Согласно сообщению Администрации МО Оренбургский район Оренбургской области от (дата) N, зарегистрированные права на объекты недвижимого имущества, такие как канализация; искусственное водопропускное сооружение, расположенные на территории земельного участка с кадастровым N в реестре муниципального имущества МО (адрес) не значатся.

Согласно представленным данным Росводоканал-Оренбург, на территории земельного участка с кадастровым номером N проходит канализация, находящаяся на обслуживании ООО "Оренбург Водоканал".

В обоснование своих возражений ответчики представили экспертное заключение специалиста Е. N от (дата), согласно которому освоение земельных участков с кадастровыми номерами N с целью строительства индивидуальных жилых домов и ведения личного подсобного хозяйства возможно, в том числе с учетом наличия на территории подземной сети канализации, освоение ранее сформированных участков с кадастровыми номерами N (до объединения трех участков в два) было возможным с целью строительства индивидуальных жилых домов и ведения личного подсобного хозяйства, в том числе с учетом наличия на их территории подземной сети канализации.

В судебном заседании специалист Е, которому были представлены топографические съемки сформированных участков с кадастровыми номерами N, градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами N а также кадастровые выписки и выписки из ЕГРН в отношении земельных участков 56 N Е. пояснил, что градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами N противоречат топографическим съемкам земельных участков. Подземная канализация проходит таким образом, что возможно строительство жилых домов на спорных земельных участках.

Оценив заключение эксперта Е. N от (дата) по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указанное заключение суд признал допустимым доказательством.

При этом в обжалуемом решении судом приведена ссылка на п. 12.35 СП 42.13330.2016 "СНиП 2.07.01-89" "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" утвержденного Приказом Минстроя России от 30.12.2016 года N1034/пр, согласно которому расстояние по горизонтали (в свету) от фундаментов зданий и сооружений до самотечной дождевой канализации должно составлять 3 метра. Пунктом 12.36 СП 42.13330.2016 предусмотрено, что указанные расстояния допускается уменьшать при выполнении соответствующих технических мероприятий, обеспечивающих требования безопасности и надежности.

Исследовав все фактические обстоятельства спора и оценив представленные сторонами доказательства по делу, учитывая показания свидетелей Н, В, суд первой инстанции указал, что основания для расторжения договоров купли-продажи земельных участков в связи с нарушением ответчиками требований, предусмотренных ст.460 ГК Российской Федерации и ст. 37 ЗК Российской Федерации, отсутствуют.

На момент рассмотрения дела отсутствовал предмет спора, поскольку земельные участки в первоначальном виде уже не существуют, из трех участков, являющихся объектами договоров купли-продажи образовано два земельных участка, имеющих иные кадастровые номера, иные площади. При этом вновь созданные земельные участки расположены на землях населенных пунктов и представлены для строительства индивидуального жилого дома. Категория спорных земель и разрешенные виды их использования не изменялись.

При рассмотрении спора судом было установлено, что по земельному участку с кадастровым номером N проходит ливневая канализация.

Однако само по себе данное обстоятельство не признано судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска Денискина А.А. о расторжении договора купли-продажи, поскольку наличие ливневой канализации не влечет ограничения оборотоспособности спорных участков, не препятствует его использованию по целевому назначению и не нарушает права собственника данного участка.

В ходе рассмотрения дела суду не были представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ответчики при отчуждении спорных земельных участков скрыли от истца достоверные сведения о характеристиках спорных участков или сообщили ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с целевым назначением.

Также судом первой инстанции было установлено, что заключение спорных договоров истцом носило добровольный характер, до заключения договоров истцом проводился личный осмотр земельных участков, отсутствие в регистрационных данных участков сведений о каких-либо обременениях.

Давая оценку доводам истца о том, что согласно полученным им градостроительным планам на земельные участки N N от (дата) установлена невозможность получения разрешения на строительство объекта капитального строения, суд исходил из того, что градостроительные планы носят информативный характер, были сделаны на основании топографической съемки, представленной администрацией МО Пригородный сельсовет и противоречат экспертному заключению Е. Доказательств, опровергающих выводы, сделанные в экспертном заключении, истцом не представлено.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает необходимым отметить, что согласно вступившему в законную силу решению Оренбургского районного суда Оренбургской области от 07 марта 2018 года градостроительные планы земельных участков N N от (дата) с кадастровыми номерами N признаны незаконными.

Также признаны незаконными постановления администрации муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области от (дата) N и N "Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровыми номерами N" Таким образом, вывод администрации МО Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области о невозможности строительства на спорных земельных участках в связи с наличием ливневой канализации является необоснованным. Кроме того, суд обоснованно пришел к выводу о том, что истец не представил доказательств нарушения его прав, поскольку в орган местного самоуправления за разрешением на строительство он не обращался.

В связи с этим доводы жалобы истца о том, что градостроительные планы на земельные участки являются единственными относимыми и достоверными доказательствами невозможности жилищного строительства на спорных земельных участках, следует признать несостоятельными.

Оспаривая заключенные договоры, ссылаясь на существенные нарушения условий договора ответчиками, истец указывал на то, что приобретал земельные участки для строительства на них жилого дома, что в результате оказалось невозможным из-за наличия охранной зоны.

Однако, в представленной документации разрешенным видом использования спорных земельных участков указано "для строительства индивидуального жилого дома", категория земель - земли населенных пунктов.

В связи с этим довод истца о том, что покупатель предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о возможности застройки данного земельного участка, не соответствует действительности.

Изложенные в жалобе доводы о том, что экспертное заключение не является надлежащим доказательством по делу, поскольку не отвечает требованиям, установленным ст. 79-86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являлись предметом рассмотрения судом первой инстанции, были признаны необоснованными. Оценив указанное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, суд обоснованно принял его в качестве надлежащего доказательства по делу. Возражая против указанного заключения, истец не представил доказательств, опровергающих содержащиеся в экспертном заключении выводы. Кроме того, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела не заявлялось.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 12 января 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Денискина Александра Александровича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: