Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 01 августа 2018 г. по делу N 33-5885/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

судьи-председательствующего Киселева Г.В,

судей: Шурловой Л.А, Быстрова О.В.

при секретаре судебного заседания Павловой Н.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца администрации г.Пятигорска по доверенности Григорян А.С. на решение Пятигорского городского суда от 26 марта 2018 года по исковому заявлению администрации г.Пятигорска к Предкусу А.С. о признании объекта незавершённого строительства самовольной постройкой, возложении обязанности снести самовольную постройку, по докладу судьи Шурловой Л.А,

установила:

Администрация г..Пятигорска обратилась в суд с настоящим иском о сносе самовольной постройки, возведенной Предкус А.С. на принадлежащем ему земельном садовом участке N**, площадью 751 кв.м. с кадастровым номером *** по адресу: *** (массив N7). Требования мотивированы тем, что специалистами Муниципального учреждения "Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска" на основании коллективного обращения граждан был произведен осмотр территории участка ответчика с выходом на место. Установлено, что на территории указанного садового участка ответчиком ведется строительство объекта капитального строительства блокированной застройки, состоящей из нескольких блоков, предположительно жилого назначения с габаритными размерами ориентировочно 31,0 м *7,0 м и высотой около 5 м. Также установлено, что расстояние от строящегося объекта до северо-западной и юго-восточной границы участка составляет ориентировочно 1,5 м, что противоречит требованиям ПЗЗ, согласно которым расстояние должно составлять не менее 3,0 м. На момент осмотра объект представляет собой единый объект незавершенного строительства,первый этаж не окончен, перекрытия этажа отсутствуют, какие либо элементы кровли отсутствуют. В стенах между секциями заложены общие для секции вентиляционные каналы ввиде асбестовых труб. Оконные и дверные проемы не имеют рам. Проектная документация на данный объект отсутствует, разрешение на строительство или реконструкцию объекта капитального строительства не выдавалось.

Вместе с тем, согласно картографических материалов правил землепользования и застройки, утвержденных решением Думы г..Пятигорска от 12.11.2014 г..N35-47 РД, земельный участок ответчика располагается в зоне садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан - "СХ-2", где в основных и вспомогательных видах разрешенного использования не предусмотрено строительство жилых домов, состоящих из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.

Согласно выпискам из ЕГРН указанный объект уже был поставлен на кадастровый учет ответчиком Предкус А.С, как три самостоятельных здания с отдельными кадастровыми номерами. Все они отнесены к одному адресу: садовый участок N **, каждое из которых имеет наименование "садовый дом", собственником земельного участка и объектов капитального строительства является Предкус А.С.

Администрацией ответчику направлено уведомление о необходимости предоставления документов, подтверждающих законность строительных работ объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Пятигорск, садовое товарищество "Золотой Ренет" участок N**, массив N7,документы предоставлены не были. Данный объект подпадает под признаки п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка.

Просит суд обязать Предкуса А.С. в течение 2-х месяцев со дня вступления решения в законную силу снести за свой счет, самовольно возведенный объект капитального строительства с габаритными размерами ориентировочно 31,0 м*7,0 м и высотой около 5м, расположенный по адресу: г. Пятигорск, С/Т "Золотой Ренет" (массив N7), садовый участок N** и привести земельный участок в первоначальное состояние. При неисполнении ответчиком данного требования, предоставить администрации города Пятигорска право сноса за счет Предкуса А.С. указанного самовольно возведенного объекта. Обязать филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю снять с кадастрового учета и погасить записи в Едином Государственном реестре недвижимости об объектах капитального строительства.

К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора: Погосян В.М, Финкельберг Г.З, Просина Н.Г, Багдасарова М.Г, Агаян Г.Б, Агаян А.Л, Королев Л.И, Картавцев С.Н, Григоращенко С.И.

Обжалуемым решением Пятигорского городского суда от 26 марта 2018 года в удовлетворении исковых требований администрации г.Пятигорска к Предкусу А.С. о признании объекта незавершенного строительства ориентировочной площадью застройки 217 кв.м. (31 м. x 7 м.), расположенного по адресу: г. Пятигорск, С/Т "Золотой ренет" (массив N7), садовый участок N** самовольной постройкой, сносе самовольно возведенной постройки, приведении земельного участка в первоначальное состояние, а при неисполнении ответчиком данного требования, предоставлении администрации города Пятигорска право сноса за счет Предкуса А.С. указанного самовольно возведенного объекта, обязании филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю снять с кадастрового учета и погасить записи в Едином Государственном реестре недвижимости о объектах капитального строительства с КН ****, ***, *** на указанном земельном участке- отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Пятигорска просит решение отменить, указав, что согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке по адресу: г. Пятигорск, С/Т "Золотой ренет" (массив N7), садовый участок N** имеются три объекта капитального строительства незавершённого строительства-многоквартирый блокированный жилой дом с приквартирными земельными участками (таунхаусы) в количестве трех. Земельный участок, на котором находятся указанные строения, относится к землям населённых пунктов, предназначенным для строительства садового дома (жилого). Указанная постройка возведена с нарушением правил целевого использования, отсутствует разрешение на строительство объектов недвижимости, как и доказательства обращения ответчика в уполномоченный орган с заявлением о разрешении строительства такого объекта. Судебная строительно-техническая экспертиза от 16 февраля 2018 года в нарушение закона положена в основу решения суда, является неполной, исследование экспертом проведено не всесторонне. Суд не указал доводы, по которым он отверг заключение специалиста N12/2018 от 14 марта 2018 года. В нарушение норм закона суд отказал истцам в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы.

В письменных возражениях ответчик Предкус А.С. в лице представителя на основании доверенности Среда М.С. просит решение суда оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы без удовлетворения, указав, что доводы истца в жалобе были являлись предметом проверки судом первой инстанции. Ссылки на то, что строительство ведется, зарегистрированы права на три садовых дома опровергнуты выписками из реестра о регистрации права на три недостроенных здания, разрешение на возведение садового дома не требуется, наличие признаков самовольного строительства истцом не доказано, экспертиза является надлежащим доказательством по делу и оснований к проведению повторного исследования не имелось.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы изложенные в апелляционной жалобе, в возражениях на нее, заслушав пояснения: представителя истца - Прибыткова М.С, поддержавшего доводы жалобы, ответчика Предкуса А.С. и его представителя Среда М.С, об отклонении доводов жалобы, как необоснованных, по представленным возражениям, представителя третьего лица без требований Григоращенко С.И.- Надточина А.А, поддержавшего доводы жалобы администрации и представителя Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по СК - Волкова Д.С. об отклонении доводов жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Судом установлено по материалам дела, что ответчику Предкусу А.С. принадлежат на праве собственности объекты капитального строительства: с кадастровыми номерами ***, ***, *** по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, С/Т "Золотой Ренет", массив N7, на садовом участке ** с кадастровым номером *** из земель населенных пунктов, под садовым домом, площадью 751 кв.м..

Из акта от 12.10.2017г. "Управления архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска", следует, что на территории указанного земельного участка ведется строительство объекта капитального строительства блокированной застройки, состоящей из нескольких блоков, предположительно жилого назначения с габаритными размерами ориентировочно 31,0 м *7,0 м и высотой около 5 м. Также установлено, что расстояние от строящегося объекта до северо-западной и юго-восточной границы участка составляет ориентировочно 1,5 м, что противоречит требованиям ПЗЗ, согласно которым расстояние должно составлять не менее 3,0 м.

В обоснование иска истец указал, что проектная документация, разработанная и утвержденная в установленном порядке на строительство или реконструкцию объекта капитального строительства в архиве МУ "Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска", отсутствуют. Разрешение на строительство или реконструкцию вышеуказанного объекта капитального строительства администрацией г. Пятигорска не выдавалось.Согласно картографических материалов правил землепользования и застройки, утвержденных решением Думы г. Пятигорска земельный участок ответчика располагается в зоне садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан - "СХ-2", где в основных и вспомогательных видах разрешенного использования не предусмотрено строительство жилых домов, состоящих из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи. Выполненные ответчиком работы произведены самовольно, без соответствующего на то разрешения, без согласия смежных землепользователей, с нарушением плотности застройки, установленных законом отступов от смежного землепользования.

В соответствии со ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Определением Пятигорского городского суда удовлетворено ходатайство истца, по делу назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению N272/17 от 12.02.2018г. экспертом Подлуцким Б.Я. сделан вывод, что строительный объект, возводимый ответчиком на данном земельном участке имеет признаки трех объектов капитального строительства - садовых домов. Имеются нарушения расположения объекта незавершенного строительства в части отступов от красных линий улиц и проездов, а также параметров допустимой площади застройки земельного участка, а именно строение стоит от забора по тыльной межевой границы на расстоянии 1,43 м. и 1,55 м, что менее чем 3 м. от красной линии. Под объектом незавершенного строительства отведено 31% общей территории, допустим 30%. На момент осмотра объекта незавершенного строительства, строительные работы приостановлены. Поскольку объект является незавершенным строительством, невозможно выявить нарушения законодательства при строительстве объекта, оказывающих влияние на прочность и несущую способность объектов капитального строительства соседей либо на условия их эксплуатации.

По мнению суда первой инстанции, нет оснований ставить под сомнения результаты проведенной экспертизы, которое является надлежащим доказательством по делу. В судебном заседании первой инстанции эксперт Подлуцкий Б.Я. поддержал выводы своего заключения, указав об обследовании спорного объекта в присутствии сторон и по существу на земельном участке ведется строительство трех домов с отдельными входами, к каждому дому подведены коммуникации. Дома возведены на общем фундаменте. Это не блокированная застройка, а три отдельных недостроенных дома, так как дома имеют раздельные стены. Имеется нарушения отступа от соседней межи менее 3-х положенных метров, площадь застройки превышена. Данное незавершенное строительство не может влиять на деформацию ограждающих конструкций территории земельного участка. Между стенами щели шириной в 2 см.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции со ссылкой на положения п. 1-4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, указал, что выдача разрешения на строительство не требуется в рассматриваемом случае; по пояснениям ответчика им возведен незавершенный строительством садовый дом, площадь которого, при окончании строительством будет соответствовать 30% от площади земельного участка, что подтверждено выписками из ЕГРП, заключением судебной экспертизы; спорные нежилые строения, расположенные на едином фундаменте, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка, на возведение которых, в силу закона не требуется разрешения на строительство, не окончены строительством, следовательно,по мнению суда, сделать однозначный вывод о том, что при их строительстве будет нарушена плотность застройки, предусмотренная СП 53.13330.2011 "СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения", преждевременно; нарушения строительных норм в части несоблюдения межевых отступов, которые не влияют на деформацию ограждающих конструкций территории и незначительного нарушения плотности застройки, могут быть устранены при завершении строительства, не являются существенными, не создают угрозу для жизни и здоровья граждан.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, полагая убедительными доводы истца о том, что при строительстве спорного объекта ответчиком допущены следующие нарушения: не получено разрешение на строительство; не соблюдены межевые отступы; строение по факту не является садовым домом, нарушено целевое использование земельного участка.

Положениями ст.1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предусмотрено, что садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений). Возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом планировки территории и (или) проектом межевания территории, а также градостроительным регламентом (п.1 ст.34 ФЗ N66-Ф).

Положениями ст.263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260) (п.1). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (п.2).

Как следует из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости ( о характеристиках объекта недвижимости) от 03.10.2017 года N**, на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу: г. Пятигорск, СТ "Золотой ранет", массив 7, участок ** расположено нежилое здание с кадастровым номером *** - садовый дом, количество этажей - 2, площадью 131,3 кв.м, год завершения строительства - 2017.

По выписке от N*** видно, что на этом же земельном участке с кадастровым номером *** по указанному адресу расположено нежилое здание с кадастровым номером *** - садовый дом, количество этажей - 2, площадью 128,6 кв.м, год завершения строительства - 2017.

По данным выписки из реестра прав N***, на этом же земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером*** - садовый дом, количество этажей - 2, площадью 131,3 кв.м, год завершения строительства - 2017.

Таким образом, согласно представленных документов, Предкусом А.С. на принадлежащем ему земельном участке с кадастровым номером *** назначением: земли населённых пунктов - садовый дом площадью 751 кв.м. по адресу: г. Пятигорск, СТ "Золотой Ренет", массив 7, участок N ** в 2017 году возведены три объекта недвижимости - садовые дома площадью 131,3 кв.м, 128,6 кв.м, 131,3 кв.м.

В материалах дела имеются сведения о видах разрешённого использования, предельных размерах земельных участков и предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, подготовленные Отделом информационного обеспечения градостроительной деятельности МУ "УАС ЖКХ администрации г. Пятигорска" на основании решения Думы г. Пятигорска от 12 ноября 2014 года N35-47 РД "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Пятигорска", согласно которым минимальная площадь земельного участка для садоводства составляет 600 кв.м. Площадь принадлежащего Предкусу А.С. земельного участка с кадастровым номером *** составляет 751 кв.м.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы N272/17 ООО "Ставропольская судебная экспертиза" под строения объекты (незавершённого строительства) на земельном участке отведено 31% общей территории (п.6.11 СП 3.13330.2011). Строительный объект имеет признаки трёх объектов капитального строительства - садовых домов. Исследовательская часть заключения имеет неверные ссылки на кадастровые номера объектов - ***, ***, ***, при том, что в выписках из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (Сведениях о характеристиках объекта недвижимости) от 03 октября 2017 года N***, N***, N*** кадастровые номера указаны: ***, ***, ***.

В данной части заключения имеется указание эксперта на то, что указанные объекты находятся на ленточном монолитном фундаменте, указаны размеры по внутреннему обмеру. Данных о наружных размерах объектов незавершённого строительства (трёх, как указывает эксперт) заключение не содержит, имеющаяся в заключении схема, указывает на наличие одного ленточного монолитного фундамента. Из фототаблицы к экспертному заключению не следует, что на ленточном монолитном фундаменте возведён единый объект незавершённого строительства. Экспертом указано на наличие таких нарушений - расположении строения менее чем на 3 м. от красной линии проезда (1,43 м. и 1,55 м.) и отведении 31% общей площади территории. В данном заключении отсутствует ответ на вопрос N3 о наличии нарушений, влияющих на прочность и несущую способность объектов капитального строительства соседей либо на условия их эксплуатации в связи с его приостановлением.

Зона "СХ-2" - Зона садоводческих и дачных некоммерческих объединений граждан в качестве основного вида разрешенного использования предполагает размещение домов индивидуальной жилой застройки, садового дома, жилого строения без права регистрации, некапитального жилого строения без права регистрации.

Положениями ст.222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (п.2).

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется (п.22).

Судебная коллегия с учетом представленных доказательств полагает, что спорный объект капитального строительства не отвечает признакам индивидуального жилого дома (три жилых блока); принадлежащий ответчику земельный участок, на котором расположен спорный объект, имеет вид разрешенного использования - ведение садоводства и огородничества, предназначены для размещения садовых (дачных) домов, на них запрещено строительство спорного объекта; поскольку спорное строение возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей, в отсутствие какой-либо разрешительной документации, с превышением допустимых параметров площади застройки, имеются нарушения в части отступов от красных линий улиц и проездов,данное строение является самовольной постройкой и подлежит сносу. Указанная зона выделена для обеспечения правовых условий формирования территорий, используемых в целях удовлетворения потребностей населения в выращивании фруктов и овощей, а также отдыха при соблюдении указанных видов и параметров разрешенного использования объектов недвижимого имущества.

Как следует из положений п.3 ст.76 ЗК РФ, приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при сносе зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, осуществляется гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет, то есть является санкцией за совершённое правонарушение ввиде осуществления самовольного строительства и возможно при наличии вины застройщика, доказательством которой служит установление любого из условий, изложенных п.1 ст.222 ГК РФ. В связи с чем, на Предкус А.С. следует возложить обязанность по снесу самовольной постройки - объекта незавершённого строительства на земельном участке N56 с кадастровым номером *** по указанному адресу в течении 2-х месяцев со дня вынесения решения, а при неисполнении ответчиком данной обязанности предоставить такое право сноса администрации города Пятигорска за счет Предкус А.С..

В силу п. 4 ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости соответственно является судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения.

Закон N 218-ФЗ с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

В резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), сторонами спора являются орган местного самоуправления и физическое лицо Предкус А.С, в связи с чем, надлежит указать, что данное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, снятии спорных объектов с государственного кадастрового учета. Вступившее в законную силу решение суда является самостоятельным основанием для снятия с кадастрового учета и погашения записи в Едином Государственном реестре недвижимости об объектах капитального строительства.

С учётом приведённых обстоятельств судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, доводы апелляционной жалобы - удовлетворению, с принятием по делу нового решения об удовлетворении искового заявления о признании объекта незавершённого строительства самовольной постройкой, возложении обязанности снести самовольную постройку, снятия с кадастрового учета указанных объектов.

Руководствуясь статьями 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Пятигорского городского суда от 26 марта 2018 года -отменить, апелляционную жалобу истца администрации г.Пятигорска - удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым исковое заявление администрации г.Пятигорска к Предкусу А.С. о признании объекта незавершённого строительства самовольной постройкой, возложении обязанности - удовлетворить.

Признать возведённый Предкусом А.С. объект незавершённого строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *** площадью 751 кв.м. по адресу: *** массив N*, садовый участок N**, самовольной постройкой.

Обязать Предкуса А.С. снести самовольную постройку - объект незавершённого строительства расположенную на земельном участке с кадастровым номером *** площадью 751 кв.м. по адресу: *** садовый участок N**. При неисполнении ответчиком данного требования, предоставить администрации города Пятигорска право сноса за счет Предкуса А.С. указанного самовольно возведенного объекта.

Указании филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю снять с кадастрового учета и погасить записи в Едином Государственном реестре недвижимости об объектах капитального строительства кадастровые номера: ***, ***, *** по адресу:*** садовый участок N **.