Решение Верховного Суда Республики Северной Осетия - Алания от 15 августа 2018 г. по делу N 3а-174/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Административное дело N3а-174/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 15 августа 2018 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания в составе:

судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания Гуриевой Л.М.

при секретаре Гагкаевой.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сельскохозяйственного производственного кооператива "ЗАМДЖИН" к Управлению Росреестра по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве третьего лица, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания АМС Пригородного района РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью... кв.м. с кадастровым номером.., расположенного по адресу:... км, равной его рыночной стоимости на... года в размере... рублей,

установил:

Сельскохозяйственный производственный кооператив "ЗАМДЖИН" обратился в Верховный Суд РСО-Алания с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве третьего лица, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания АМС Пригородного района РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью... кв.м. с кадастровым расположенного по адресу:... км, равной его рыночной стоимости на... года в размере... рублей.

В обоснование иска указано, что Сельскохозяйственный производственный кооператив "ЗАМДЖИН", является собственником земельного участка общей площадью... кв.м. с кадастровым номером.., расположенного по адресу:... км. Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенное использование: под существующие нежилые здания (ремонт сельскохозяйственной техники и выращивания КРС), площадь... кв.м, адрес (местонахождение) объекта;... км.

Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от... года N...

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена Постановлением Правительства РСО-Алания N325 от 12.11.2010 года кадастровой стоимости его земельного участка (... копейки).

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровая стоимость объекта недвижимости от... года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером... составляет... рублей... копейки на... года.

Рыночная стоимость земельного участка согласно отчёту N... от... года на... года оценщика ИП Мамаева С.П. равна... рублей.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права административного истца как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, является основанием для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом согласно ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N135-Ф3 от 29.07.1998 года в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании представитель Сельскохозяйственного производственного кооператива "ЗАМДЖИН" - Гусов К.Р. - уточнил исковые требования административного истца и просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 21018 кв.м с кадастровым номером.., расположенного по адресу:... км. равной его рыночной стоимости на... года в размере... рублей.

Указал, что СПК "ЗАМДЖИН" является собственником указанного земельного участка и ему начисляется земельный налог в завышенном размере в связи с большой кадастровой стоимостью участка, что СПК "ЗАМДЖИН" вправе в судебном порядке установить кадастровую стоимость своего земельного участка равной его рыночной стоимости, которая согласно заключению судебной оценочной экспертизы, составленному ООО "ВладАудит", равна... рубля, что на много меньше утверждённой Постановлением Правительства РСО-Алания N325 от 12.11.2010 года кадастровой стоимости его земельного участка (... рубля).

Представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания -Худзиев Т.К. требования административного истца не признала, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что не согласен с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной как в отчёте оценщика ИП Мамаева С.П, так и установленной заключением судебной оценочной экспертизы об оценке рыночной стоимости земельного участка. Рыночную стоимость, указанную в отчёте оценщика и заключении эксперта, представитель ответчика считал заниженной. При этом пояснил, что не имеет специальных познаний в области оценки рыночной стоимости недвижимости.

Административный истец Сельскохозяйственный производственный кооператив "ЗАМДЖИН", представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица Управления "Росреестра" по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица АМС г.Владикавказа, РСО-Алания, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Суд, руководствуясь указанным процессуальным положением, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие не явившихся лиц и их представителей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей процессуальных сторон, суд находит требования СПК "ЗАМДЖИН" подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что административный истец Сельскохозяйственный производственный кооператив "ЗАМДЖИН" является собственником земельного участка с кадастровым номером... категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенное использование: под существующие нежилые здания (ремонт сельскохозяйственной техники и выращивания КРС), площадь... кв.м, адрес (местонахождение) объекта;... км. на основании свидетельства о государственной регистрации права от 13 сентября 2007 года.

Постановлением Правительства РСО-Алания N325 от 12.11.2010 года "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов, садоводческих и огороднических объединений граждан в Республике Северная Осетия - Алания.

Как видно из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 марта 2018 года и выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 15 марта 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером.., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенное использование: под существующие нежилые здания (ремонт сельскохозяйственной техники и выращивания КРС),... кв.м, адрес (местонахождение) объекта;... по состоянию на 01 января 2011 года составляет... рублей (л.д. 19-21).

Административный истец в силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности административного истца СПК "ЗАМДЖИН". как плательщика налога на землю, и СПК "ЗАМДЖИН" вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обращение СПК "ЗАМДЖИН" в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которых законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

СПК "ЗАМДЖИН" в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, был представлен отчет N48-18зк от 19.03.2018 года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ИП Мамаевым С.П.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, как усматривается из отчета, некоторые объекты-аналоги значительно отличаются от объектов оценки и по площади объектом оценки является земельный участок площадью 21018 кв.м, тогда как в целях сравнения продаж в качестве аналогов оценщиком выбраны значительно отличающиеся по площади земельные участки. При этом оценщиком применена незначительная корректировка для объектов-аналогов. Кроме того, как усматривается из приложенных к отчёту объявлений, у оценщика не было достаточной и объективной информации об объектах-аналогах. Каким образом оценщик определял параметры объектов-аналогов, влияющих на их рыночную стоимость (транспортная доступность, развитость инфраструктуры, наличие инженерных коммуникаций), судом не установлено.

Таким образом, у сторон возникли сомнения в объективности отчета и результатов величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

По ходатайству представителя административного истца СПК "ЗАМДЖИН" - Гусова К.Р. - судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка на 01 января 2011 года.

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ООО "ВладАудит" Голосной В.В. составлено заключение N... от 01 августа 2018 года, в соответствии с которым наиболее вероятная рыночная стоимость земельного участка общей площадью... кв.м. с кадастровым номером.., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенное использование: под существующие нежилые здания (ремонт сельскохозяйственной техники и выращивания КРС), расположенного по адресу:.., равна... рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объекта исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже незастроенных земельных участков для коммерческого использования для размещения объектов производственно-складского назначения, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и выбранных объектов для расчета экспертом были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу. Информация об объектах-аналогах, выбранных за период с января 2009 года по январь 2010 года.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Несогласие представителя административного ответчика Правительства РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы без указания на конкретные нарушения, повлиявшие на её результаты, не может быть принято во внимание судом.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

При этом суд отмечает, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обяанность по опровержению представленного суду отчета, с доводами административного истца, вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности. Суду не представлено доказательств о наличии таких познаний у представителя административного ответчика - Правительства РСО-Алания.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертом заключении, суду не представлено. Стороны не просили суд назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

Оценив Заключение эксперта, выполненное экспертом ООО "ВладАудит" Голосной В.В. N... от... года по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка площадью... кв.м. с кадастровым номером... расположенного по адресу:... км, равна... рублей, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенное использование: под существующие нежилые здания (ремонт сельскохозяйственной техники и выращивания КРС), по состоянию на... года равна... рублей.

Следовательно, административное исковое заявление СПК "ЗАМДЖИН" с уточнениями и дополнениями об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., расположенного по адресу:.., подлежит удовлетворению.

В силу требований ч.3 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ " О государственном кадастре недвижимости" решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

административное исковое заявление Сельскохозяйственного производственного кооператива "ЗАМДЖИН" удовлетворить.

Восстановить Сельскохозяйственному производственному кооперативу "ЗАМДЖИН" срок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером...

Установить кадастровую стоимость земельного участка... кв.м. с кадастровым номером.., расположенного по адресу:... категория земель: категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенное использование: под существующие нежилые здания (ремонт сельскохозяйственной техники и выращивания КРС), равной его рыночной стоимости на... года в размере... рубля.

Датой подачи Сельскохозяйственного производственного кооператива "ЗАМДЖИН" заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости считать 23 марта 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., расположенного по адресу... км.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Гуриева Л.М.