Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 03 июля 2018 г. по делу N 33-1521/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего: Хапачевой Р.А,

судей: Козырь Е.Н. и Аутлева Ш.В,

при секретаре судебного заседания - Дзыбовой С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчиков Тлехусежа А.З. и Хуако Л.А. - Нагоева Н.З. на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 20 апреля 2018 года, которым постановлено:

иск ПАО "данные изъяты" к ИП Тлехусеж ФИО12, Хуако ФИО13, Кардановой ФИО14 о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Взыскать в пользу ПАО "данные изъяты" с ИП Тлехусеж ФИО15 задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ N в размере 15 191 063 рубля, и расходы по уплате госпошлины в размере 60 000 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

- здание автосалона под литер "В" общей площадью 111,5 кв.м, назначение - нежилое, количество этажей 1, расположенного по адресу: "адрес"

- нежилые помещения под литером "А", общей площадью 99 кв.м, назначение нежилое, этаж - 1, кадастровый N, расположенные по адресу: "адрес"

- нежилое здание общей площадью 55,08 кв.м, количество этажей - 1, кадастровый N, расположенное по адресу: "адрес"А;

- земельный участок площадью 778 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов для размещения автосалона и нежилых помещений, кадастровый N,. расположенный по адресу: "адрес". принадлежащие Хуако ФИО16 путем реализации их с публичных торгов, с установлением общей начальной продажной цены в размере 12 348 948,80 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

- здание магазина, общей площадью 131,9 кв.м, одноэтажное, литер А кадастровый N, расположенное по адресу: "адрес";

- земельный участок, на котором находится здание магазина, площадью 229 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов под магазин, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", принадлежащие Кардановой ФИО17, путем их реализации с публичных торгов, с установлением общей начальной продажной цены в размере 14 500 883,20 руб.

Взыскать в пользу ПАО "данные изъяты"" с Кардановой ФИО18, Хуако ФИО19 расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб, с каждой.

В удовлетворении встречного иска Хуако ФИО20 к ПАО "данные изъяты" о признании недействительным дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ к договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, и признании прекратившим действие договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Заслушав доклад судьи Аутлева Ш.В, объяснение представителя ответчиков Тлехусеж А.З. и Хуако Л.А. - Нагоева Н.З, поддержавшего доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

ПАО "данные изъяты"" обратилось в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование своих требований указало, что ДД.ММ.ГГГГ между банком и ИП Тлехусеж А.З. заключен кредитный договор N о предоставлении кредита в сумме 15 000 000 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 20 % годовых. Дополнительным соглашение N от ДД.ММ.ГГГГ изменен срок возврата кредита до ДД.ММ.ГГГГ, изменена процентная ставка по кредиту - 25 % годовых. Заемщик свои обязательства по кредитному договору не выполнил. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика перед банком составила 15 191 063 руб, в том числе: 14 000 000 руб. - основной долг; 1 169 863 руб. - проценты; 21 200 руб. - пеня. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ между банком и Хуако Л.А. заключен договор ипотеки N. В соответствии с п. 1.2 договора ипотеки 1 предметом ипотеки является следующее имущество: здание автосалона под литер "В" общей площадью 111,5 кв.м, назначение - нежилое, количество этажей 1, расположенное по адресу: "адрес"; нежилые помещения под литером "А", общей площадью 99 кв.м. назначение - нежилое, этаж - 1, кадастровый номер N, расположенные по адресу: "адрес" "адрес" нежилое здание общей площадью 55,08 кв.м. количество этажей - 1, кадастровый номер N, расположенное по адресу; "адрес" "адрес"; земельный участок площадью 778 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов для размещения автосалона и нежилых помещений, кадастровый номер N, расположенное по адресу: "адрес".

Залоговая стоимость предмета ипотеки в соответствии с п. 13 договора ипотеки определяется по соглашению сторон в размере 11 500 000 руб, из которых залоговая стоимость здания автосалона - 3 000 000 руб, залоговая стоимость нежилых помещений - 3 500 000 руб, залоговая стоимость нежилого здания - 2 200 000 руб, залоговая стоимость земельного участка - 2 800 000 руб. В целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщика перед банком между ПАО "данные изъяты" и Кардановой З.А. был заключен договор ипотеки N. Предметом залога являлось следующее имущество: здание магазина общей площадью 131.9 кв.м. одноэтажное, литер А кадастровый номер N, расположенное по адресу: "адрес"; земельный участок, на котором находится здание магазина, площадью 229 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов под магазин, кадастровый номер N, расположенное по адресу: "адрес"

Залоговая стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению сторон в размере 8 000 000 руб, из которых залоговая стоимость здания магазина - 6 500 000 руб, залоговая стоимость земельного участка - 1 500 000 руб.

Истец просил взыскать с ИП Тлехусеж А.З. задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 15 191 063 руб. Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Хуако Л.А.: нежилые помещения под литером "А", общей плошадью 99 кв.м, назначение - нежилое, этаж - 1, кадастровый номер N, расположенные по адресу: "адрес" нежилое здание общей площадью 55,08 кв.м. количество этажей - 1. кадастровый N, расположенное по адресу: "адрес"А; земельный участок площадью 778 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов для размещения автосалона и нежилых помещений, кадастровый N, расположенное по адресу: "адрес" Определить способ реализации имущества путем проведения публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 11 500 000 руб. Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Кардановой З.А.: здание магазина, общей площадью 131,9 кв.м. одноэтажное, литер А кадастровый номер N, расположенное по адресу: "адрес"; земельный участок, на котором находится здание магазина, площадью 229 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов под магазин, кадастровый N, расположенное по адресу: "адрес". Определить способ реализации имущества путем проведения публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 8 000 000 руб. Взыскать с ИП Тлехусеж А.З. расходы по уплате госпошлины по требованию об уплате задолженности в размере 60 000 руб, взыскать с Хуако JI.A. расходы на уплату госпошлины по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество в размере 6 000 руб, взыскать с Кардановой З.А. расходы на уплату госпошлины по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество в размере 6 000 руб.

От Хуако Л.A. поступило встречное исковое заявление к ПАО "данные изъяты" в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ существенные условия кредитного договора, заключенного с ИП Тлехусеж А.З. и ПАО "данные изъяты" были изменены без её согласия и заключено дополнительное соглашение N к договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, которое не прошло государственную регистрацию. Таким образом, условия кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ перестали существовать. Просила признать дополнительное соглашение N к договору ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ей и ПАО "данные изъяты" недействительным, (ничтожным), признать прекратившим действие договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ПАО "данные изъяты" в связи с истечением срока его действия, и аннулировать записи регистрации об ипотеке на недвижимое имущество: здание автосалона под литер "В" общей площадью 111,5 кв.м, назначение - нежилое, количество этажей 1, расположенное по адресу: "адрес"; нежилые помещения под литером "А", общей площадью 99 кв.м. назначение - нежилое, этаж - 1. кадастровый N, расположенные по адресу: "адрес" нежилое здание общей площадью 55,08 кв.м. количество этажей - 1, кадастровый N, расположенное по адресу: "адрес" земельный участок площадью 778 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов для размещения автосалона и нежилых помещений, кадастровый N, расположенное по адресу: "адрес"

В судебном заседании представитель истца ПАО "данные изъяты" подержал исковые требования, в удовлетворении встречного исковое заявления просил отказать.

Представитель ИП Тлехусеж А.З. и Хауко Л.A. по доверенности Нагоев Н.З. в судебном заседании исковые требования ПАО АКБ "Новация" не признал, поддержал встречные исковые требования Хуако JI.A. и просил их удовлетворить.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчиков Тлехусежа А.З. и Хуако Л.А. - Нагоев Н.З. просит решение суда отменить и принять новое решение, которым признать дополнительное соглашение N к договору ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Хуако Л.А. и ПАО "данные изъяты" недействительным (ничтожным); признать прекратившим действие договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Хуако Л.А. и ПАО "данные изъяты" в связи с истечением срока его действия и аннулировать записи регистрации об ипотеке на недвижимое имущество: здание автосалона под литером "Б", общей площадью 111.5 кв.м, назначение-нежилое, количество этажей-1, кадастровый номер N, расположенное по адресу: "адрес" нежилые помещения под литером "А", общей площадью 99 кв.м. назначение-нежилое, этаж-1, кадастровый номер N, расположенные по адресу: "адрес" нежилое здание, общей площадью 55,08 кв.м. количество этажей-1, кадастровый номер N, расположенное по адресу: "адрес"; земельный участок площадью 778 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов для размещения автосалона и нежилых помещении, кадастровый номер N, расположенное по адресу: "адрес", зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" на основании договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, просит в удовлетворении исковых требовании ПАО АКБ "Новация" к ИП Тлехусеж ФИО21. Хуако ФИО22, Кардановой ФИО23 о взыскании задолженности, обращения взыскания на заложенное имущество отказать в полном объеме за необоснованностью.

В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

Как видно из кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ ПАО "данные изъяты"" предоставил Тлехусежу А.З. кредит в сумме 15 000 000 руб, на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 20 % годовых.

Дополнительным соглашение N от ДД.ММ.ГГГГ изменен срок возврата кредита до ДД.ММ.ГГГГ, изменена процентная ставка по кредиту 25 % годовых.В соответствии с пунктом 3.1 указанного договора, погашение кредита производится частями в размере и сроках, предусмотренных графиком погашения.

Согласно п. 3.3 уплата процентов производится заемщиком ежемесячно, но не позднее последнего рабочего дня каждого месяца и на дату окончательного погашения кредита.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщика перед банком между ПАО "данные изъяты" и Хуако Л.A. был заключен договор ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.2 договора ипотеки предметом ипотеки является следующее имущество:

- здание автосалона под литер "В" общей площадью 111,5 кв.м. назначение - нежилое, количество этажей 1, расположенное по адресу: "адрес":

- нежилые помещения под литером "А", общей площадью 99 кв.м. назначение - нежилое, этаж - 1, кадастровый N, расположенные по адресу: "адрес"

- нежилое здание общей площадью 55,08 кв.м. количество этажей - 1, кадастровый номер N, расположенное по адресу: "адрес"

- земельный участок площадью 778 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов для размещения автосалона и нежилых помещений, кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес"

В целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщика перед банком между ПАО "данные изъяты" и Кардановой З.А. был заключен договор ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом залога являлось следующее имущество:

- здание магазина, общей площадью 131,9 кв.м. одноэтажное, литер А кадастровый номер N, расположенное по адресу: "адрес";

- земельный участок, на котором находится здание магазина, площадью 229 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов под магазин, кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес".

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебно-оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Согласно заключению эксперта N рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: "адрес", принадлежащих Кардановой З.А, составила 18 126 104 руб.

Согласно заключению эксперта N рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: "адрес" принадлежащих Хуако Л.А, составила 15 436 186 руб.

В соответствии с ч. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Как следует из п. 1.1. и п. 6.2.1 кредитного договора заемщик обязался возвратить кредит в срок до ДД.ММ.ГГГГ, при заключении дополнительною соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ данные условия договора утратили юридическую силу.

Согласно п. 5.1. договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ договор вступаег в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного и надлежащего исполнения заемщиком обеспеченных ипотекой обязательств по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из положения ст. 425 ГК РФ, срок действия кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ истек, в связи с чем отсутствуют основания исполнения заемщиком обязательства по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требованиях Хуако Л.A, суд первой инстанции неверно применил положения ст.ст. 8.1, 339.1 ГК РФ, ст. 10, 11 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Как следует из подпункта 1 пункта 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В силу ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Таким образом, исходя из того, что предметом ипотеки является недвижимое имущество, права на которые закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу в соответствии с законом подлежат государственной регистрации, то и дополнительное соглашение N от ДД.ММ.ГГГГ подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "адрес".

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Выводы суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение N от ДД.ММ.ГГГГ не подлежало государственной регистрации, и в связи с неисполнением ИП Тлехусеж А.З. обязательств по кредитному договору имеются основания для обращения взыскания на имущество Хуако Л.А. по договору ипотеки, являются несостоятельными, поскольку обязательства по дополнительному соглашению N от ДД.ММ.ГГГГ не возникли, а действие договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ прекращено.

Как следует из абзаца 3 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Как следуеу из ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно ч. 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной.

Если права залогодержателя удостоверены закладной, удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается, если условие об обращении взыскания во внесудебном порядке содержится как в закладной, так и в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, на основании которых выдается закладная.

В соответствии ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из п. 3.3. договора ипотеки N oт ДД.ММ.ГГГГ залогодатель вправе в любое время до момента реализации предмета ипотеки прекратить обращение взыскания на него путем исполнения обязательств по кредитному договору.

Истец не уведомил ответчика Хуако Л.А. о том, что Заемщик ИП Тлехусеж А.З. не исполняет свои обязательства и на заложенное имущество будет обращено взыскание, а также не уведомил о возможности возврата спорной суммы в досудебном порядке в соответствии с п. 3.3. договора ипотеки, в материалах дела отсутствует доказательства, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора со стороны истца.

Кроме того, судом первой инстанции обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Кардановой З.А, рыночная стоимость которого согласно заключению эксперта N составила 18 126 104 рубля.

В ходе судебного заседания Карданова З.А. не возражала против обращения взыскания на принадлежащее ей имущество в счет удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.

Несмотря на то, что рыночной стоимости недвижимости, принадлежащей Кардановой З.А, было достаточно для удовлетворения исковых требований истца, суд первой инстанции необоснованно обратил взыскание и на имущество, принадлежащее Хуако Л.А.

Поскольку при принятии решения судом неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, судебная коллегия приходит к выводу об отмене постановленного решения в части обращения взыскания на имущество, принадлежащее Хуако ФИО24, с принятием по делу в этой части нового решения, которым встречные исковые требования Хуако ФИО25 о признании недействительным дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ к договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ и признании прекратившим действие договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 20 апреля 2018 года отменить в части обращения взыскания на имущество, принадлежащее Хуако ФИО26

Встречные исковые требования Хуако ФИО27 о признании недействительным дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ к договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ и признании прекратившим действие договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворить.

Признать дополнительное соглашение N к договору ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Хуако ФИО28 и ПАО "данные изъяты" недействительным (ничтожным).

Признать прекратившим действие договор ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Хуако ФИО29 и ПАО "данные изъяты"", в связи с истечением срока его действия и аннулировать записи регистрации об ипотеке на недвижимое имущество:

- здание автосалона под литером "Б", общей площадью 111.5 кв.м. назначение-нежилое, количество этажей-1, кадастровый номер N, расположенное по адресу: "адрес"

- нежилые помещения под литером "А", общей площадью 99 кв.м. назначение-нежилое, этаж-1, кадастровый номер N, расположенные по адресу: "адрес"

- нежилое здание, общей площадью 55,08 кв.м. количество этажей-1, кадастровый номер N, расположенное по адресу: "адрес"

- земельный участок площадью 778 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов-для размещения автосалона и нежилых помещении, кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес", зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" на основании договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ.

В части взыскания в пользу ПАО "данные изъяты"" с ИП Тлехусеж ФИО30 задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ N в размере 15 191 063 рубля, расходов по уплате госпошлины в размере 60 000 руб, а также в части обращения взыскания на здание магазина, общей площадью 131,9 кв.м, одноэтажное, литер А кадастровый N, расположенное по адресу: "адрес" и земельный участок, на котором находится здание магазина, площадью 229 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов под магазин, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", принадлежащие Кардановой ФИО31 и взыскани с Кардановой ФИО32 госпошлины в размере 6 000 рублей решение Майкопского гордского суда Республики Адыгея от 20 апреля 2018 года оставить без изменения.

Председательствующий: Р.А. Хапачева

Судьи: Е.Н. Козырь

Ш.В. Аутлев