Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 21 августа 2018 г. по делу N 33-5288/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Дубинина А.И,

судей Шеховцовой Э.А, Криволаповой Е.А,

при секретаре судебного заседания Костина Э.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО СХП "Восход" А.М.Ю.

на решение Петровского районного суда Ставропольского края от 27 апреля 2018 года по гражданскому делу по иску ОАО СХП "Восход" к Каправчук В. П. о переводе прав и обязанностей по договорам приобретения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *,

заслушав доклад судьи Шеховцовой Э.А,

установила:

27 декабря 2017 года ОАО СХП "Восход" обратилось в Петровский районный суд с исковым заявлением к Каправчук В.П. в котором просят перевести на ОАО СХП "Восход" права и обязанности покупателя Каправчук В.П. по договорам отчуждения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *, общей площадью 97205600 +/ 17200кв.м, местоположение: в границах муниципального образования село *, адрес ориентира: *, по регистрациям: * от 19.06.2017г. доля в размере 100/151230, а также взыскать с ОАО СХП "Восход" в пользу Каправчук В.П, уплаченную сумму по договорам отчуждения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *, общей площадью 97205600 +/ 17200кв.м, местоположение: в границах муниципального образования село *, адрес ориентира: *, по регистрациям: *, в размере, в соответствии с данными отраженными в регистрационном деле предоставленном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Свои требования обосновывает тем, что 20 сентября 2007 года между собственниками земельных долей на земельный участок с кадастровым номером * и СПК "Восход" ИНН * ОГРН * заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателей, дата регистрации: 18.10.2007г, номер регистрации: *.

23.07.2009 года СПК "Восход" реорганизовано в форме преобразования в ОАО СХП "Восход". Все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером * с множественностью лиц на стороне арендодателей от 20 сентября 2007 года перешли к ОАО СХП "Восход" с даты реорганизации.

Согласно пункту 9 договора аренды Арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора аренды и права выкупа земельной доли при прочих равных условиях перед другими физическими или юридическими лицами. Тем самым стороны предусмотрели, что арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельных долей при их продаже при прочих равных условиях, перед третьими лицами.

Каправчук В.П. приобрела доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *, местоположение: в границах муниципального образования село *, адрес ориентира: *, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о регистрации права собственности на земельные доли.

При этом, заключая сделки не продавцы не покупатель не уведомили истца о намерении продать земельные доли. Тогда как, о существовании договора аренды и его условиях сторонам сделки было известно, так как ими ежегодно получалась арендная плата по договору.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

На момент совершения вышеуказанных сделок ОАО принадлежало преимущественное право покупки земельных долей не только на основании договора аренды, но и на основании закона, так как ОАО является также совладельцем ЗУ *.

При исполнении договора аренды стороны обязаны руководствоваться достигнутыми соглашениями по всем пунктам договора, т.е. принятыми на себя обязательствами. Пункт 9 договора аренды оспорен не был.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Данный вывод соотносится с положениями ст. 438 ГК РФ об акцепте, согласно которой акцептом признается ответ о принятии оферты лица, которому оферта адресована. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ оферта - извещение о намерении продать свою долю в праве собственности на недвижимое имущество направляется остальным участникам долевой собственности, то и принять ее могут именно те лица, которые были участниками общей долевой собственности на момент получения оферты. И если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

О намерении совершить сделку истцу в нарушение действующего законодательства и условий договора аренды сообщено не было.

Заключив договоры приобретения земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с КН *, Каправчук В.П. нарушила преимущественное право покупки, которое имелось у ОАО СХП "Восход".

13 октября 2017 года временно исполняющим обязанности Генерального директора ОАО СХП "Восход" был назначен А. М.Ю, который провел анализ переданных документов, относящихся к хозяйственной деятельности ОАО СХП "Восход" и узнал о факте совершения сделок, являющихся предметом спора, заключенных с нарушением преимущественного права покупки, установленного договором.

В процессе рассмотрения дела представитель истца ОАО СХП "Восход" А. М.Ю. дважды уточнил исковые требования, в последнем уточненном исковом заявлении просил суд перевести на ОАО СХП "Восход" права и обязанности покупателя Каправчук В.П. по договорам отчуждения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *, местоположение: в границах муниципального образования село *, адрес ориентира: *, по регистрациям: * и взыскать с ОАО СХП "Восход" в пользу Каправчук В.П. уплаченную сумму 6 110 000,00 рублей по договорам отчуждения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *, местоположение: в границах муниципального образования село *, адрес ориентира: *, обосновывая следующим.

Каправчук В.П. приобрела доли в праве общей долевой собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номе *, местоположение: в границах муниципального образования село *, а; ориентира: *, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны вышеуказанные записи о регистрации права собственности на земельные доли.

О намерении совершить сделку истцу в нарушение действующего законодательства и условий договора аренды сообщено не было, в связи с чем не представлялось возможным реализовать право по переводу прав и обязанностей по сделкам в течении 3 месяцев согласно п.3 ст.250 ГК РФ.

По заявлению лица, чье право нарушено суд может восстановить срок исковой давности при наличии уважительной причины пропуска срока.

При переводе на ОАО СХП "Восход" прав и обязанностей по указанным выше регистрациям, следует взыскать с ОАО СХП "Восход" в пользу Каправчук В.П. уплаченную сумму по договорам отчуждения земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *.

Обжалуемым решением Петровского районного суда Ставропольского края от 27 апреля 2018 года в удовлетворении уточненных исковых требований ОАО СХП "Восход" к Каправчук В. П. о переводе на ОАО СХП "Восход" прав и обязанностей покупателя Каправчук В.П. по договорам отчуждения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *, местоположение: в границах муниципального образования село *, адрес ориентира: *, по регистрациям: * и взыскании с ОАО СХП "Восход" в пользу Каправчук В.П. уплаченную сумму 6110000 рублей 00 копеек по договорам отчуждения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *, местоположение: в границах муниципального образования село *, адрес ориентира: *, а также в восстановлении срока исковой давности для подачи искового заявления о переводе на ОАО СХП "Восход" прав и обязанностей покупателя Каправчук В.П. по договорам отчуждения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *, местоположение: в границах муниципального образования село *, адрес ориентира: *, село * - отказано.

В апелляционной жалобе представитель ОАО СХП "Восход" А. М.Ю. просит обжалуемое решение отменить, приняв по делу новое решение, удовлетворив исковые требования ОАО СХП "Восход" в полном объеме. Указывает, что Каправчук В.П. приобрела доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером * и тем самым нарушила преимущественное право ОАО СХП "Восход" на покупку земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *.

Считает несостоятельными доводы ответчика и выводы суда о том, что необходимости в уведомлении арендатора о покупке доли земельного участка не было, поскольку покупатель являлся собственником другого пая на данном земельном участке и договором предусмотрено преимущественное право только на выкуп земельных участков.

В решении суда имеются противоречия, так на л.11-12 решения, суд установил, что в соответствии с п.9 договора аренды - арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора аренды или права выкупа долей в праве ОДС на ЗУ, а на л.14 решения суд принимает довод ответчика о том, что условие договора аренды не предусматривает преимущественного права арендатора ОАО на выкуп долей, а только на выкуп земельных участков, таким образом, суд, принимая решение, не устранил имеющиеся противоречия, допустив несоответствие выводов суда изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Также считает не состоятельными довод представителя ответчицы и вывод районного суда о том, что истец знал о количестве долей, имеющихся у ответчицы и тем самым пропустил срок исковой давности для обращения в суд по переводу прав и обязанностей по договорам приобретения долей в ОДС на ЗУ с КН *.

Указывает, что обществом при подаче иска были представлены доказательства (выписка из ЕГРП от 27.10.2017), обосновывающие получение информации о номере и дате регистрации прав Ответчицей на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

При этом в ходе судебного разбирательства не было представлено доказательств того, что в установленном законом порядке истец - Общество уведомлялся в лице его уполномоченных представителей, имеющих право действовать от имени юридического лица, о произведенном отчуждении долей в праве общей долевой собственности.

В связи с этим считает, что течение 3-х месячного срока исковой давности следует исчислять с 27.10.2017, с момента получения Обществом выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку истец обратился в суд с иском в декабре 2017, срок исковой давности для обращения с названными требованиями к ответчице не пропущен.

Считает, что при вынесении решения, судом были нарушены нормы процессуального права, что в соответствии со ст. 330 ГПК РФ является основанием для его отмены.

Отказывая в иске, суд указал, что истец ОАО не является арендатором ЗУ с КН *, а земельные доли ответчика выделены и находятся в другом ЗУ (КН:*).

При этом истец в соответствии со ст.215 ГПК РФ неоднократно заявлял ходатайства о приостановлении рассмотрения данного дела, до рассмотрения двух дел находящихся на рассмотрении в Арбитражном суде Ставропольского края, имеющих непосредственное отношение к данному делу: дело N * по иску ОАО СХП "Восход" к Управлению Росреестра по СК о признании незаконными действий управления по регистрации прекращения права аренды общества по договору аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от 20.09.2007 и погашении регистрационной записи от 18.10.2007 N * о правах аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером * и дело N * по иску ОАО СХП "Восход" к Управлению Росреестра по СК о признании незаконными действий по постановке на кадастровый учет 5 земельных участков, (в том числе КН:* ЗУ ответчика сформированного из оспариваемых долей) обязании снять с кадастрового учета, погасить регистрационные записи о правах собственности на ЗУ.

А также до рассмотрения и вступления в законную силу решения суда по иску ОАО СХП "Восход" к И. А.Д. о признании недействительными образования и выдела 5 земельных участков (куда, в том числе входит ЗУ ответчика).

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Каправчук В.П. - Г. Е.В. просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО СХП "Восход" без удовлетворения.

В судебное заседание явились представитель ОАО СХП "Восход" по доверенности С* З.Г, представители ответчика Каправчук В.П. Н* А.Н, Г* Е.В.

Другие лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной коллегией дело рассмотрено в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на нее, выслушав представителя ОАО СХП "Восход" по доверенности С*З.Г, поддержавшую доводы жалобы, представителей ответчика Каправчук - Н* А.Н, Г* Е.В, полагавших решение суда законным и обоснованным, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Данная норма носит императивный характер и условия договора должны соответствовать требованиям как Гражданского кодекса, так Федеральному закону.

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом 20.09.2007 участники общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером *, с общей площадью 9720,56 га, находящегося по адресу: * местоположение в границах муниципального образования с.* и сельскохозяйственный производственный кооператив "Восход" заключили договор аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей сроком на 10 лет, который 18.10.2007 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N *.

По данному договору арендодатели передали, а арендатор принял во временное владение и пользование вышеуказанный земельный участок сроком на 10 лет.

Согласно пункту пункта 9 указанного договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора аренды на новый срок и выкуп земельных участков при их продаже при прочих равных условиях перед другими физическими или юридическими лицами, а также арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа долей в праве общей долевой собственности на земельный участок при прочих равных условиях перед другими лицами.

23 июля 2009 года СПК "Восход" реорганизовано в форме преобразования в ОАО СХП "Восход", при этом все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка перешли к ОАО СХП "Восход".

В судебном заседании достоверно установлено, что по состоянию на 26.03.2018 года согласно сведениям ЕГРН Каправчук В.П. на праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером * принадлежит * доли в праве общей долевой собственности.

По состоянию на 26.03.2018 года, согласно ЕГРН земельный участок с кадастровым номером *, площадью 23755477 кв.м. находится в общей долевой собственности, о чем в ЕГРН сделаны соответствующие записи.

Из материалов дела следует, а также подтверждается сведениями ЕГРН, что 20.10.2017 запись об аренде была прекращена, в связи с истечением срока договора аренды, N записи о прекращении * от 20.10.2017.

30.10.2017 проведен государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении пяти земельных участков (КН *) образованных в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером *.

Разрешая заявленные требования, суд руководствовался положениями ст. 250 ГК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 1, ст. ст. 12, 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условие договора аренды, на которое ссылается истец, не предусматривает преимущественного права арендатора - ОАО СХП "Восход" на выкуп долей в праве общей долевой собственности при их продаже на прочих равных условиях перед другими физическими лицами или юридическими лицами, а только на выкуп земельных участков, образованных в счет земельных долей, в тех случаях, когда участник общей долевой собственности сформировал земельный участок (земельные участки) в счет принадлежащих ему долей и продал его иному лицу.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается.

В силу п. 4 ч. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

По смыслу пунктов 1 - 2 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ, в том числе с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Участник общей долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению без выделения земельного участка в счет земельной доли следующими способами:

завещать;

отказаться от права собственности;

внести в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;

передать в доверительное управление;

продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; в этом случае извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, нарушение норм материального и процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения, судом не допущено, поскольку преимущественного права по отношению к другим участникам долевой собственности Общество как сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, находящийся в долевой собственности или иной собственник земельных долей в праве общей долевой собственности на этот земельный участок, предусмотренной ст. 250 ГК РФ, не имеет. Извещения арендатора, как и извещения других участников долевой собственности, о намерении собственника земельной доли продать ее указанным субъектам не требуется.

Поскольку истец, а также покупатель и продавцы долей являются участниками общей долевой собственности на спорный земельный участок, то истец ОАО СХП "Восход" не обладает преимущественным правом покупки доли при ее продаже другому участнику долевой собственности.

Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводами суда о пропуске истцом ОАО СХП "Восход" установленного законом трехмесячного срока для обращения в суд с исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей по сделкам, так как доводы истца об уважительности пропуска срока исковой давности не нашли своего подтверждения в суде.

В связи с изложенным, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, поскольку ее доводы не опровергают выводов суда, не содержат указания на новые, имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, проверены в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не влияют на законность судебного акта.

На основании изложенного оснований для отмены либо изменения решения суда по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Петровского районного суда Ставропольского края от 27 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО СХП "Восход" А. М.Ю. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: