Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 31 июля 2018 г. по делу N 33а-906/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А,

судей Брянского В.Ю, Солдатовой С.В,

при секретаре Жегулине А.А,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному делу по административному исковому заявлению администрации города Пятигорска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии,

по апелляционной жалобе комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на решение Ставропольского краевого суда от 27 апреля 2018 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав выступления участника процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация города Пятигорска обратилась в суд с административным иском к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 10 августа 2017 года N1923 в отношении земельного участка с кадастровым номером.., расположенного по адресу:.., об установлении по состоянию на 01 января 2015 года кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 703 253 рубля, установленном в отчете о оценке ООО "З." N 14/17 от 07 июня 2017 года.

В обоснование административного иска указано, что Карамов М.А. обратился в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:320101:40, расположенного по адресу:.., площадью 757 кв.м, принадлежащего ему на праве аренды.

Решением комиссии от 10 августа 2017 года N 1923 на основании отчета об оценке N 14/17 от 07 июня 2017 года кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере рыночной стоимости объекта недвижимости - 703 253 рубля.

Администрация полагает, что отчет, на основании которого принято решение об изменении кадастровой стоимости, не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки, поскольку экспертом не в полном объеме проведен анализ рынка, а также анализ наиболее эффективного пользования.

Административный истец считает, что снижение кадастровой стоимости приведет к значительному уменьшению доходов бюджета муниципального образования в виде арендной платы, что нарушает права и законные интересы муниципального образования.

Административный истец с учетом уточнения требований просил суд: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 10 августа 2017 года;

восстановить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:320101:40, действовавшую до момента вынесения обжалуемого решения.

Определением краевого суда от 13 февраля 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю.

Определением краевого суда от 05 марта 2018 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Решением Ставропольского краевого суда от 27 апреля 2018 года административное исковое заявление удовлетворено.

Признано незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 10 августа 2017 года в отношении земельного участка с кадастровым номером... об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в размере 703 253 рубля;

восстановлены в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., в размере 2 132 665 рублей 82 копейки, определенной по состоянию на 01 января 2015 года, утвержденной 29 ноября 2015 года и внесенной в государственный кадастр недвижимости 20 декабря 2015 года;

восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером... применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 20 декабря 2015 года.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Ситникова В.Г. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Считает решение незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Доказательства нарушения комиссией прав и законных интересов административного истца отсутствуют.

Полагает, что у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщиков предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административным истцом при рассмотрении дела не представлено и не приобщено к материалам дела.

Заключение судебной экспертизы N 02/01/18Э комиссия считает недопустимым доказательством по делу, поскольку выводы сделанные экспертом не соответствуют действительности и не подтверждаются материалами административного дела, в связи с чем, ранее заявлялось ходатайство об исключении экспертного заключения из числа доказательств.

По мнению эксперта, оценщиком право собственности объекта недвижимости не определено.

Данный вывод не соответствует действительности поскольку, предлагаемые на рынке земельные участки в своем составе имеют право собственности или право аренды. При этом, вторая группа объектов (с правом аренды на земельный участок), как правило, имеет меньшую стоимость по сравнению с объектами первой группы (с правом собственности на земельный участок).

Так, согласно данным Справочника оценщика недвижимости в среднем отношение стоимости земельных участков на праве долгосрочной аренды (более 10 лет) к стоимости земельных участков в собственности составляет 0,86, отношение стоимости земельных участков на праве краткосрочной аренды (менее 10 лет) к стоимости земельных участков в собственности 0,78.

В отчете на странице 6 указано, что права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки - аренда, что также подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости N 99/2017/17982059 от 24 мая 2017 года, договором аренды земельного участка N 33/16 от 18 мая 2016 года.

На странице 42 отчета оценщик указывает, что объект оценки находится на праве краткосрочной аренды, объекты - аналоги на праве долгосрочной аренды, корректировка в размере 0.91 = 0.78/0.86.

Вывод эксперта на странице 10 экспертизы о том, что в оценщик не применил корректировку на вид разрешенного использования к аналогу, относящемуся к ИЖС, чем не достиг цели определения рыночной стоимости права собственности на объект оценки, не состоятелен, поскольку вид права и вид разрешенного использования являются разными ценообразующими факторами, при этом на ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования.

В справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. опубликованы коэффициенты, отражающие соотношение для земель города различного назначения (стр. 40).

Объект оценки и объекты - аналоги относятся к землям под индустриальную застройку (земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок). Корректировка не вносится.

Необходимо отметить, что размещение объявления в определенном разделе не может подменять содержания объявления, опубликованного правообладателем либо иным лицом. На странице 26, где расположен скриншот объявления о продаже аналога N 3, в самом тексте объявления находится информация о том, что земельный участок "можно использовать по строительство базы, торгового центра".

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Дополнительным решением краевого суда от 01 июня 2018 года решение Ставропольского краевого суда от 27 апреля 2018 года дополнено указанием о взыскании с администрации города Пятигорска в пользу Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Северо - Кавказский федеральный университет" в счет оплаты судебной экспертизы 20 000 рублей.

Представители Управления Росреестра по Ставропольскому краю и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Пятигорска, МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав заинтересованное лицо Карамова М.А, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года N П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года NП/485 установлен численный состав Комиссии - 4 человека.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" определены наиболее важные факторы стоимости (ценообразующие) местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно подп. "е", "ж" п. 8 ФСО N 3 в отчете об оценке должна быть указана общая информация, идентифицирующая объект оценки, описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 18 мая 2016 года между муниципальным образованием город-курорт Пятигорск, от имени и в интересах которого действует администрация города Пятигорска в лице МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (арендодатель) и Карамовым М.А. (арендатор) заключен договор N 33/16, по условиям которого Карамову М.А. в аренду сроком с 05 мая 2016 года по 05 мая 2019 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером.., площадью 757 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства станции технического обслуживания автомобилей, расположенный по адресу:...

Согласно условиям раздела 3 договора аренды и приложения к нему, расчет арендной платы за пользование земельного участка производится, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости.

Согласно копии Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 05 июня 2017 года кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере - 2 132 665, 82 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

14 июля 2017 года Карамов М.А. обратился в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером.., в котором просил определить кадастровую стоимость в размере рыночной на основании отчета N 14/17 от 07 июня 2017 года, выполненного ООО "З.", в размере 703 253 рубля по состоянию на 01 января 2015 года, предоставив полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 10 августа 2017 года установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года в размере его рыночной стоимости, равной 703 253 рубля.

Комиссия пришла к выводу, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям законодательства, а именно положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером... отличается от кадастровой стоимости более, чем на 30%, а именно на 67 %.

При рассмотрении заявления Карамова М.А. принимали участие 2 члена комиссии - председатель К.С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю), член комиссии Г.Н.В. (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ "ФКП Россреестра" по Ставропольскому краю).

Из листа голосования членов комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости следует, что все присутствующие члены комиссии проголосовали "за". Оспариваемое решение принято большинством голосов.

Заседание комиссии являлось правомочным, поскольку присутствовало на заседании более половины ее членов.

В целях проверки доводов административного истца, приведенных в обоснование заявленного иска, по делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизой, выполненному экспертом Федерального государственного бюджетного учреждения высшего образования "Северо-Кавказского федерального университета" N 02/01/18Э от 09 февраля 2018 года, отчет об оценке содержит нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку оценщик производит определение рыночной стоимости права краткосрочной аренды, рыночная стоимость права собственности земельного участка не определена. Кроме того, в отчете отсутствует информация о втором оценщике, который состоит штате ООО "З." в соответствии с пунктом 15.1 Федерального закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В связи с чем, сделать вывод о наличии второго оценщика, соответствующего требованиям законодательства, не представляется возможным, что ставит под сомнение законность заключения договора на проведение оценки.

Заключение эксперта N 02/01/18Э от 09 февраля 2018 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение полностью соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства суда первой инстанции эксперт Щ.Р.А. подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Заключение эксперта является достаточным и надлежащим доказательством, позволяющим сделать однозначный вывод по предмету административных требований.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, доводы административного иска, административными ответчиками не представлено.

Положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости N 1923 от 10 августа 2017 года является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости.

Из содержания отчета об оценке ООО "З." N 14/17 от 07 июня 2017 года следует, что оценщик определилвид права объекта исследования, как краткосрочная аренда, и в связи с тем, что объекты-аналоги подобраны с правом долгосрочной аренды, необоснованно изменил понижающую корректировку.

Изложенный фактор является ценообразующим, влияющим на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Снижение размера кадастровой стоимости непосредственно приведет к потерям бюджета муниципального образования города Пятигосрка, что подтверждает наличие нарушения прав административного истца.

Настоящий административный иск поступил в краевой суд в установленный законом трехмесячный срок обращения в суд.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении административных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 27 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: