Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 13 августа 2018 г. по делу N 33-13564/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Фахрутдиновой Р.А,

судей Калимуллина Р.Я, Хасаншина Р.Р,

при секретаре судебного заседания Каримове С.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Фахрутдиновой Р.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Леонтьевой О.А. Горшковой А.Е. на решение Советского районного суда города Казани от 13 июня 2018 года, которым постановлено:

Иск Ибрагимова Э.И. к ООО "ФОН" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве, признании права собственности удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения N АГ2-458 от 28 января 2013 года, заключенный между ООО "ФОН" и Ибрагимовым Э.И, договором участия в долевом строительстве с регистрацией в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Признать за Ибрагимовым Э.И. право собственности на квартиру.., общей площадью по СНиП 90,2 кв. м, по Жилищному кодексу Российской Федерации - 90,2 кв. м, расположенную на 2-м этаже секции 1 блок А объекта незавершенного строительства - многоквартирного 9-18-этажного жилого дома по адресу: "адрес"

Взыскать с ООО "ФОН" в пользу Ибрагимова Э.И. возврат государственной пошлины в размере 9037 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя третьего лица Леонтьевой О.А. Горшковой А.Е, поддержавшей доводы жалобы, истца Ибрагимова Э.И. и его представителя Власовой О.В, возражавших доводам жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ибрагимов Э.И. обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) "ФОН" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве, государственной регистрации договора, признании права собственности на объект незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований указано, что согласно предварительному договору купли-продажи жилого помещения N АГ2-458 от 28 января 2013 года ООО "ФОН" принял на себя обязательство подписать основной договор не позднее 01 июля 2014 года и передать в собственность Хафизова А.Ф. трехкомнатную квартиру "адрес"). Цена квартиры была определена в размере 2807400 рублей и подлежала уплате в срок до 15 февраля 2013 года.

07 февраля 2013 года право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения N АГ2-458 от 28 января 2013 года перешло от Хафизова А.Ф. (цедент) к Коняеву Л.В. (цессионарий) на основании договора N У-4777. Стоимость уступленного требования выплачена цеденту в полном объёме.

01 декабря 2015 года право требования по указанному предварительному договору купли-продажи жилого помещения перешло от Коняева Л.В. (цедент) к Леонтьевой О.А. (цессионарий) на основании договора N У-АГ2458. Стоимость уступленного требования в размере 2807400 рублей выплачена цеденту в полном объеме.

19 мая 2016 года право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения N АГ2-458 от 28 января 2013 года перешло от Леонтьевой О.А. (цедент) к Ибрагимову А.И. (цессионарий) на основании договора N У-7264. Стоимость уступленного требования составила 2807400 рублей.

13 октября 2017 года право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения N АГ2-458 от 28 января 2013 года перешло от Ибрагимова А.И. (цедент) к Ибрагимову Э.И. (цессионарий) на основании договора N У-7855. Со стороны истца договорные обязательства были исполнены, расчёт за квартиру произведён в полном объёме.

Однако, в настоящее время, от возникших перед истцом обязательств по заключению основного договора и передаче жилого помещения застройщик уклоняется, в связи с чем Ибрагимов Э.И. просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения N АГ2-458 от 28 января 2013 года договором долевого участия в строительства с регистрацией договора, признать право собственности на объект незавершенного строительства.

В суде первой инстанции истец Ибрагимов Э.И. исковые требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен.

Третье лицо Ибрагимов А.И. с иском согласился.

Представитель третьего лица Леонтьевой О.А. с иском не согласилась.

Судом принято решение об удовлетворении иска в вышеприведённой формулировке.

В апелляционной жалобе представитель Леонтьевой О.А. просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального права. Указывает, что судом не дана надлежащая оценка уведомлению о расторжении договора N У-7264 от 19 мая 2016 года об уступке права требования в соответствии с которым указанный договор был расторгнут подателем жалобы в одностороннем порядке с 10 октября 2017 года. Данный факт истцом в рамках настоящего дела не оспаривался. По мнению подателя жалобы, поскольку договор уступки N У-7264 от 19 мая 2016 года был расторгнут, договор уступки N 7855 от 13 октября 2017 года является недействительным (ничтожным).

В суде апелляционной инстанции представитель третьего лица Леонтьевой О.А. Горшкова А.Е. доводы жалобы поддержала, истец Ибрагимов Э.И. и его представитель Власова О.В. доводам апелляционной жалобы возражали.

Ответчик ООО "ФОН", третье лицо Управление Росреестра по Республике Татарстан в судебное заседание суда апелляционной инстанции своих представителей не направили; судебная коллегия в соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в связи с наличием в материалах дела доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.

На основании части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 годаN 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи вышеуказанного Федерального закона установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Из материалов дела следует, что согласно первоначальной редакции предварительного договора купли-продажи жилого помещения N АГ2-458 от 28 января 2013 года ООО "ФОН" обязался подписать основной договор и не позднее 01 июля 2014 года передать в собственность покупателя в лице Хафизова А.Ф. трехкомнатную квартиру "адрес".

В силу пункта 2.3.1 договора цена квартиры, определенная сторонами в размере 2807400 рублей, подлежала уплате в срок до 15 февраля 2013 года.

07 февраля 2013 года право требования по указанному предварительному договору перешло от Хафизова А.Ф. (цедент) к Коняеву Л.В. (цессионарий) на основании договора N У-4777. Стоимость уступленного требования в размере 2807400 рублей выплачена цеденту в полном объеме, что подтверждено распиской цедента и цессионария.

01 декабря 2015 года право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения N АГ2-458 от 28 января 2013 года перешло от Коняева Л.В. (цедент) к Леонтьевой О.А. (цессионарий) на основании договора N У-АГ2458. Стоимость уступленного требования в размере 2807400 рублей выплачена цеденту в полном объёме, что подтверждено распиской цедента и цессионария.

Оплата по предварительному договору купли-продажи N АГ2-458 от 28 января 2013 года произведена Леонтьевой О.А. в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "ФОН" от 19 мая 2016 года.

19 мая 2016 года право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения N АГ2-458 от 28 января 2013 года перешло от Леонтьевой О.А. (цедент) к Ибрагимову А.И. (цессионарий) на основании договора N У-7264.

13 октября 2017 года между Ибрагимовым А.И. и Ибрагимовым Э.И. заключен договор N У-7855 об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения N АГ2-458 от 28 января 2013 года.

Как следует из заключения специалиста РГУП БТИ N 07/01-18 в натуре объект - жилое помещение N 4 существует, является объектом незавершенного строительством, располагается в многоквартирном доме незавершенном строительством, обладает индивидуально-определенными характеристиками, общая площадь по СНиП - 90,2 кв. м, по Жилищному кодексу Российской Федерации - 90,2 кв. м, степень готовности жилого помещения - составляет 17%.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Как установлено судом и следует из предварительного договора купли-продажи N АГ2-458 от 28 января 2013 года, несмотря на его наименование, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путём заключения договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в строящемся многоквартирном доме (пункт 2.1.1 договора), об её стоимости (пункт 2.2.1 договора), о предварительном внесении денежной суммы в размере стоимости квартиры (пункты 2.3.1 договора), о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора - квартиры (пункт 4.1 договора).

Принимая во внимание вышеприведённые нормы права, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи N АГ2-458 от 28 января 2013 года договором участия в долевом строительстве, поскольку ООО "ФОН" соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", им получено разрешение на строительство, ответчик обязался построить многоквартирный дом с привлечением денежных средств, полученных от истца, и передать согласно договору N У-7855 об уступке права требования от 13 октября 2017 года Ибрагимову А.И. в срок не позднее 01 июля 2014 года указанную в договоре квартиру.

Удовлетворяя требования Ибрагимова Э.И. о признании за ним права собственности на квартиру "адрес"), суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между Хафизовым А.Ф. и ООО "ФОН" предварительный договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, срок передачи жилого помещения в собственность, определённый договором и последующим соглашениями, к моменту рассмотрения дела наступил, истец свои права и обязанности по вышеуказанному договору исполнил.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права.

Судом первой инстанции правильно определена правовая природа заключенного между Хафизовым А.Ф. и ответчиком договора, как направленного на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиры в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор N У-7264 от 19 мая 2016 года, заключенный между Леонтьевой О.А. и Ибрагимовым А.И. в расторгнут с 10 октября 2017 года в одностороннем порядке по инициативе Леонтьевой О.А, на законность обжалуемого решения суда не влияют, поскольку, сам Ибрагимов А.И. расторжение указанного договора не признаёт, вступившего в законную силу решения суда о признания данного договора расторгнутым судебной коллегии не представлено.

Кроме того, указанные доводы о расторжении договора уступки N У-7264 от 19 мая 2016 года были предметом рассмотрения судов в рамках гражданского дела по иску Леонтьевой О.А. к Ибрагимову Э.И, Ибрагимову А.И. о признании недействительным договора об уступке права требования N У-7855 от 13 октября 2017 года и им дана надлежащая оценка.

Так, решением Советского районного суда города Казани от 05 марта 2018 года по указанному гражданскому делу, вступившему в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 04 июня 2018 года, установлено, что заявленные Леонтьевой О.А. основания расторжения договора уступки N У-7264 от 19 мая 2016 года не свидетельствуют о несоответствии договора об уступке права требования N У-7855 от 13 октября 2017 года требованиям закона, а, следовательно, о его ничтожности. Кроме того, суд пришёл к выводу, что действия Леонтьевой О.А, собственноручно написавшей расписку о полном расчёте по договору от 19 мая 2016 года, а затем, спустя значительный промежуток времени (1 год 5 месяцев), без всякого предупреждения заявившей об одностороннем расторжении договора нельзя признать разумными и добросовестными. Уведомление о расторжении договора получено Ибрагимовым А.И. только 30 октября 2017 года. В момент заключения договора уступки от 13 октября 2017 года Ибрагимов А.И. не знал и не мог знать о расторжении договора с 10 октября 2017 года и добросовестно считал передаваемое право принадлежащим ему.

Ссылка подателя жалобы на недействительность (ничтожность) договора уступки N 7855 от 13 октября 2017 года несостоятельна, поскольку фактически направлена на несогласие с вышеуказанными вступившими в законную силу судебными актами.

При этом судебная коллегия отмечает, что в случае признания договора уступки N У-7264 от 19 мая 2016 года в судебном порядке расторгнутым, Леонтьева О.А. не лишена права на обращение в суд с соответствующим заявлением о пересмотре обжалуемого судебного постановления в рамках главы 42 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, решение суда, проверенное в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда города Казани от 13 июня 2018 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Леонтьевой О.А. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи