Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04 июля 2018 г. по делу N 33-19602/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Максимовой Е.В.

судей Лебедевой И.Е, Кнышевой Т.В.

при секретаре Шибаевой Е.И.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лебедевой И.Е. дело по апелляционным жалобам представителя КБ "ЛОКО-Банк" (АО) по доверенности Мороза М.М, конкурсного управляющего ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" Крысановой Е.В. на решение Преображенского районного суда города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

исковые требования удовлетворить частично.

Признать основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу:.., мансарда, комнаты.., площадью 51,7 кв.м, кадастровый номер.., заключенным между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и... на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ...

Признать право собственности за... на нежилое помещение, расположенное по адресу:.., мансарда, комнаты.., площадью 51,7 кв.м, кадастровый номер...

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности за... на нежилое помещение расположенное по адресу: г..., мансарда, ком 55 (лот 169), общей ориентировочной площадью 129,2 кв.м. кадастровый номер... в Управлении Росреестра по Москве.

Признать договор залога (ипотеки) N... от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и КБ "ЛОКО-Банк" в части обеспечения обязательств должника передачей в залог Объекта 7, расположенного по адресу:., мансарда, ком 55 (лот 169), общей ориентировочной площадью 129,2 кв.м. кадастровый номер... недействительным с даты его заключения.

Погасить в ЕГРП запись об ограничении (обременении) права (ипотеки) N... от ДД.ММ.ГГГГ...

Признать недействительным дополнительное соглашение N... от ДД.ММ.ГГГГ... к Предварительному договору купли-продажи апартамента от ДД.ММ.ГГГГ...

По вступлении решения суда в законную силу, отменить ранее наложенные обеспечительные меры, согласно определения суда от ДД.ММ.ГГГГ...

Взыскать ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ", КБ "ЛОКО-Банк" в пользу Константинова Юрия Вилениновича расходы на услуги представителя в размере 10 000, 00 руб, с каждого, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 700, 00 руб, с каждого. В остальной части иска отказать,

УСТАНОВИЛА

Истец обратился в суд с данным иском к ответчикам, с учетом уточненных исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ.. просит суд признать недействительным дополнительное соглашение N... от ДД.ММ.ГГГГ... к Предварительному договору купли-продажи апартамента от ДД.ММ.ГГГГ.; признать недействительным договор залога (ипотеки) N... от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и КБ "ЛОКО-Банк" в части передачи в залог нежилого помещения, расположенного по адресу: г..... 53а, площадью 51,7 кв.м. кадастровый номер... ; признать недействительной запись в ЕГРП N... от ДД.ММ.ГГГГ. о государственной регистрации обременения в виде ипотеки на нежилое помещение, расположенное по адресу: г..., мансарда, комнаты.., площадью 51,7 кв.м. кадастровый номер... ; признать заключенным основной договор купли-продажи между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и Константиновым Ю.В. на нежилое помещение, расположенное по адресу:.., площадью 51,7 кв.м. кадастровый номер... на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ..; признать право собственности за Константиновым Ю.В. на нежилое помещение расположенное по адресу:.., площадью 51,7 кв.м, кадастровый номер... ; мотивировав свои требования тем, что между истцом и ответчиком ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ... на нежилое помещение - апартамент, а именно: мансарда, комнаты... площадью 51,7 кв.м. кадастровый номер.., расположенный по адресу: г.... Общая цена Апартамента составляла сумму в размере 2317421,28 долларов США, включая НДС 18%. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом выполнены в полном объеме.

Согласно п.1.3. договора и дополнительных соглашений к нему основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ... при условии выполнения Покупателем обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного договором, а также в случае получения Продавцом соответствующих документов на недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя и снятии залога с Апартамента. Ответчик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи недвижимости. Истец полагает, что заключение договора залога на спорное жилое помещение свидетельствует о недобросовестности действий и злоупотреблении правом на совершение сделки ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и КБ "ЛОКО-Банк", т.к. был заключен в обеспечение всех ранее заключенных между сторонами кредитных договоров с целью первоочередного удовлетворения требований банка-залогодержателя в обход других кредиторов. Преимущественное право в силу ст. 12 ФЗ "Об ипотеки (залоге недвижимости) возникло у истца, поскольку обязательство, возникло в его пользу раньше, чем обязательство перед КБ "ЛОКО-Банк", при таких обстоятельствах, истец полагает подписанное сторонами дополнительное соглашение N... от ДД.ММ.ГГГГ... к предварительному договору недействительным, поскольку ответчик при заключении ввел в заблуждение истца, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.

Истец Константинов Ю.В, представитель истца по доверенности в порядке устного представительства Болтачев Е.Н. в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали, полагали иск подлежащим удовлетворению.

Представитель ответчика КБ "ЛОКО-Банк" по доверенности Иванова Д.Б. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в иске отказать, т.к. полагала, что у истца не возникло право собственности на спорный объект.

Ответчик ООО "РЕВКО Инвестмент" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, дело рассмотрено в его отсутствие.

Третье лицо Управление Росреестра по Москве в судебное заседание представителя не направил, извещен надлежащим образом.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого как незаконного просят представитель КБ "ЛОКО-Банк" (АО) по доверенности Мороз М.М. и конкурсный управляющий ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" Крысанова Е.В. по доводам апелляционных жалоб, а именно по тем основаниям, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя АО КБ "ЛОКО-Банк" (АО) Засорина А.С, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей истца Константинова Ю.В. по доверенности Синицына Д.И, Рыбникову Е.Н, просивших оставить решение суда без изменения, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, судебная коллегия, не находит оснований к отмене судебного решения, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и Константиновым Ю.В. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ... на нежилое помещение - мансарда, комнаты.., площадью 51,7 кв.м, кадастровый номер.., расположенный по адресу:... Общая цена Апартамента составляла сумму в размере 317 421,28 долларов США, включая НДС 18%.

Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N... от ДД.ММ.ГГГГ...

Согласно п. 1.3 договора и дополнительных соглашений к нему основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. при условии выполнения Покупателем обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного договором, а также в случае получения Продавцом соответствующих документов на недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя и снятии залога с Апартамента.

ДД.ММ.ГГГГ. сторонами было подписано дополнительное соглашение N... к предварительному договору купли-продажи апартамента от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому, стороны изложили п.1.3 договора в новой редакции: Основной договор должен быть заключен Сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. при условии выполнения Покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим Договором, а также в случае получения Продавцом соответствующих документов на Апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности на Покупателя и снятия залога с Апартамента.

Суд первой инстанции, проанализировав условия предварительного договора, пришел к выводу, что по своей правовой природе данные договоры являются основными договорами продажи недвижимости, государственная регистрация которых в установленном законом порядке не произведена, нежилые помещения истцом оплачены и фактически ему переданы, истец несет эксплуатационные расходы по содержанию нежилых помещений, в связи с чем, посчитал требования о признании за истцом права собственности на нежилое помещение расположенное по адресу.., мансарда, комнаты... площадью 51,7 кв.м. кадастровый номер.., заявленными обоснованно и подлежащими удовлетворению.

Удовлетворяя требования истца в части признания договора залога (ипотеки) N... от ДД.ММ.ГГГГ... заключенного между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и КБ "ЛОКО-Банк" в части обеспечения обязательств должника передачей в залог Объекта 7, расположенного по адресу: г. Москва,.., мансарда, ком... (лот... ), общей ориентировочной площадью 129,2 кв.м. кадастровый номер... недействительным с даты его заключения, суд первой инстанции исходил из того, что договор залога недвижимого имущества N... от ДД.ММ.ГГГГ... был заключен после заключенного с истцом предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., в нарушение преимущественного права истца на получение объекта недвижимости в собственность. Посчитав, что вышеописанное обстоятельство свидетельствует о злоупотреблении своим правом (собственника) при заключении договора залога в отношении спорного объекта недвижимости без его согласования с покупателем, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор залога недвижимого имущества N.., заключенный ДД.ММ.ГГГГ... между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и КБ "ЛОКО-Банк", является недействительным на основании ст. 10 и 168 ГК РФ в части оспариваемого объекта.

Рассматривая заявленные исковые требования о признании недействительным дополнительного соглашения N... от ДД.ММ.ГГГГ.. к Предварительному договору купли-продажи апартамента от ДД.ММ.ГГГГ. года заключенному между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и истцом по основаниям, предусмотренным ст.ст. 178, 179 ГК РФ, суд первой инстанции принял во внимание тот факт, что оспариваемое истцом дополнительное соглашение было подписано сторонами ДД.ММ.ГГГГ., т.е. уже после того, как спорный объект недвижимого имущества был передан по договору залога КБ "ЛОКО-Банк", в связи с чем, пришел к выводу о том, что в данном случае имеется факт злоупотребления ответчиком ООО "РЕВКО Инвестмент" своими правами, т.к. продлив срок действия предварительного договора купли-продажи и не уведомив о наличии обременения предмета договора купли-продажи, ответчик тем самым поставил истца в крайне невыгодное положение.

Оспаривая принятое по делу решение КБ "ЛОКО-Банк" (АО) ссылается на то, что заключенный между истцом и ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" предварительный договор, не может быть расценен как договор купли-продажи будущей вещи, поскольку не содержит в себе обязанности ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" передать апартамент покупателю, также указывает на то, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания договора залога (ипотеки) N... от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и КБ "ЛОКО-Банк" в части обеспечения обязательств должника передачей в залог Объекта 7, расположенного по адресу:.., мансарда, ком 55 (лот 169), общей ориентировочной площадью 129,2 кв.м. кадастровый номер... недействительным.

Рассматривая обоснованность доводов КБ "ЛОКО-Банк" (АО) о действительности договора залога, судебной коллегией в порядке ч.1 ст. 327 ГПК РФ в качестве доказательства по делу принято определение Арбитражного суда города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, которым признан недействительным договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. N... заключенный между КБ "ЛОКО-БАНК" и ООО "Ревко Инвестмент" и применены последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права залога КБ "ЛОКО-БАНК" в том числе в отношении объекта недвижимости по адресу:.., мансарда, комнаты.., площадью 51,7 кв.м, кадастровый номер... При таких обстоятельствах, на момент рассмотрения апелляционной жалобы право залога у КБ "ЛОКО-БАНК" в отношении спорного апартамента отсутствует, в связи с чем, основания для удовлетворения доводов апелляционной жалобы не имеется.

Основания для включения в резолютивную часть решения указания на то, что факт недействительности договора залога установлен определением Арбитражного суда г. Москвы, как того просит в своей апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО "Ревко Инвестмент" Крысанова Е.В, судебная коллегия не усматривает, поскольку на момент принятия судом первой инстанции решения, решение арбитражного суда отсутствовало.

Доводы апелляционных жалоб не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда, и не могут являться основанием к отмене вынесенного судебного постановления.

При рассмотрении дела судом первой инстанции не было допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения.

При таких обстоятельствах оснований к отмене решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ,

судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Преображенского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: