Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Федерякиной М.В,
судей Сальниковой М.Л, Дубинской В.К,
при секретаре Дмитриеве С.Е,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сальниковой М.Л,
дело по апелляционным жалобам ответчиков Филиной О.А, Колосова В.А. на решение Головинского районного суда г. Москвы от 05 декабря 2017 года, которым постановлено:
Обратить взыскание по кредитному договору N ***от 25 октября 2012 года на переданное в залог ЗАО АБ "Банк Проектного финансирования" по закладной от 06 ноября 2012 года недвижимое имущество в виде секции жилого дома N 2, назначение: жилое, общая площадь 221,1 кв.м, кадастровый номер ***, этаж 1, 2, мансарда, номера на поэтажном плане: мансарда, квартира 2-комнаты с 14 по 19, Б; этаж 1, квартира 2 - комнаты с 1 по 8; помещение III - комната 1; этаж 2 - комнаты с 9 по 13, Б, расположенные по адресу: ***. Установить начальную продажную цену предмета залога в размере 45 550 000 руб,
установила:
ЗАО АБ "Банк Проектного финансирования" обратился в суд с иском к Филиной О.А, Алескерову М.Р. и ООО "АМВ-Инвест" о взыскании денежных средств и обращении взыскания на предмет залога: секцию жилого дома N 2 общей площадью 221,1 кв.м, кадастровый номер ***, этаж 1, 2, мансарда, номера на поэтажном плане: мансарда, квартира 2-комнаты с 14 по 19, Б; этаж 1, квартира 2- комнаты с 1 по 8; помещение III - комната 1; этаж 2 - комнаты с 9 по 13, Б, расположенный по адресу: ***, установить начальную продажную цену предмета залога в размере 45 550 000 руб. 00 коп.
Определением суда от 22 мая 2017 года исковые требования ЗАО АБ "Банк Проектного финансирования" к Филиной О.А, Алескерову М.Р. и ООО "АМВ-Инвест" об обращении взыскания на предмет залога выделены в отдельное производство, которое уточнено представителем истца в судебном заседании 13 октября 2017 года. Исковые требования мотивированы тем, что заемщик Филина О.А. ненадлежащим образом исполняет условия кредитного договора N ***от 25 октября 2012 года, обеспеченного залогом указанного недвижимого имущества путем подписания закладной от 06 ноября 2012 года.
Представитель истца Конкурсного управляющего ЗАО АБ "Банк Проектного финансирования" в судебное заседание не явился, извещен.
Ответчик Филина О.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, своих возражений по иску не представила.
Ответчик Алескеров М.Р. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, своих возражений по иску не представил.
Представитель ответчика ООО "АМВ-Инвест" в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела, представил письменные возражения, в которых просил в иске отказать по тем основаниям, что приобретатель имущества, заложенного по договору ипотеки в момент приобретения не знал и не должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ.
Ответчик Колосов В.А. в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, своих возражений не представил.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, своих возражений не представил.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят ответчики Филина О.А. и Колосов В.А. по доводам апелляционных жалоб, указывая на то, что решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В силу ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Гарантия интересов залогодержателя закреплена и в п. 2 ст. 346 ГК РФ, согласно которому залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В силу пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом ( п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Согласно ст.13 ФЗ "Об ипотеке ( залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с ч.2 ст.13 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Согласно ст. 37 указанного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
Согласно ст. 38 указанного закона лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст. 39 ФЗ "Об ипотеке ( залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 25 октября 2012 года между ЗАО АБ "Банк Проектного финансирования" и Филиной О. А. заключен кредитный договор N ***.
Согласно п. 1.1. кредитного договора банк предоставил заемщику кредит в размере 41 000 000руб. на 242 месяца, срок окончательного платежа установлен в приложении N 1 к кредитному договору 02 ноября 2032г. Пунктом 3.1.1 кредитного договора процентная ставка установлена в размере 17,75% процентов годовых.
В соответствии с п. 1.3. Кредитного договора обеспечением исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору является залог недвижимого имущества в виде секции жилого дома N 2, назначение: жилое, общая площадь 221,1 кв.м, кадастровый номер ***, этаж 1, 2, мансарда, номера на поэтажном плане: мансарда, квартира 2-комнаты с 14 по 19, Б; этаж 1, квартира 2 - комнаты с 1 по 8; помещение III - комната 1; этаж 2 - комнаты с 9 по 13, Б, расположенные по адресу: ***.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N ***от 25 октября 2012г. Филина О. А. и ЗАО АБ "Банк Проектного Финансирования" 06 ноября 2012 года оформили закладную в отношении указанного недвижимого имущества (л.д.45-48). Как усматривается из текста закладной, право собственности залогодателя-должника на предмет ипотеки зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве 06 ноября 2012 года за номером *** ( л.д.48).
Согласно п. 1.4.1. Кредитного договора за счет залога Банк вправе удовлетворить свои требования по Кредитному договору в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая возврат основной суммы долга, уплату процентов, неустоек, штрафов, судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет залога.
Пунктом 1.3. Кредитного договора стороны определили залоговую стоимость имущества в сумме 45 550 000 руб. 00 коп.
Решением Головинского районного суда г. Москвы от 22 мая 2017 года удовлетворены исковые требования ЗАО АБ "Банк Проектного финансирования" к Филиной О.А. о взыскании задолженности по кредитному договору N ***от 25 октября 2012 года, по тем основаниям, что Филина О.А. не исполняет надлежащим образом условия кредитного договора о возврате кредита и уплате процентов за пользование заемными средствами. Указанным решением суда с Филиной О.А. в пользу ЗАО АБ "Банк Проектного финансирования" взысканы денежные средства в общей сумме 61 272 888 руб. 44 коп. в качестве правовых последствий ненадлежащего исполнения условий указанного кредитного договора.
Судом также установлено, что 23 июля 2014 года в отношении предмета залога, переданного в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N ***от 25 октября 2012 года, между Филиной О.А. и Алескеровым М. Р. заключен договор купли продажи недвижимого имущества в виде секции жилого дома N 2, назначение: жилое, общая площадь 221,1 кв.м, кадастровый номер ***, этаж 1, 2, мансарда, номера на поэтажном плане: мансарда, квартира 2-комнаты с 14 по 19, Б; этаж 1, квартира 2 - комнаты с 1 по 8; помещение III - комната 1; этаж 2 - комнаты с 9 по 13, Б, расположенные по адресу: ***.
25 декабря 2014г. в отношении указанного имущества между Алескеровым М. Р. и ООО "АМВ-Инвест" заключен договор купли продажи.
03.07.2015г. между ООО "АМВ-Инвест", Алескеровым М. Р. и Колосовым В. А. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 25.12.2014г, согласно которому недвижимое имущество приобретается ООО "АМВ-Инвест" с целью передачи его в лизинг Колосову В. А. по договору финансовой аренды лизинга от 25.12.2014г. N ***.
25.12.2014г. между Алескеровым М.Р. и ООО "АМВ-Инвест" заключен договор лизинга в отношении спорного недвижимого имущества.
01.08.2015г. между ООО "АМВ-Инвест" и Колосовым В.А. заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. Согласно акту приема-передачи 01.08.2015г. указанное имущество передано Колосову В.А.
Право собственности Колосова В.А. на указанный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРП 17.08.2015г. за N ***.
По утверждению представителя истца, ЗАО АБ "Банк Проектного финансирования" не давал согласия на совершение вышеуказанных сделок в отношении предмета залога.
Данное утверждение ответчиками не оспорено и материалами дела не опровергаются.
Установив, факт нарушения заемщиком Филиной О.А. условий кредитного договора N ***от 25 октября 2012 года о возврате заемных денежных средств и уплате процентов, в соответствии с условиями договора, сумма неисполненного обязательства Филиной О.А. составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, превышает три месяца, а также факт отчуждения заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя, суд, руководствуясь положениями ст.ст. 348,353 ГК РФ, ст.38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" пришел к выводу об обоснованности требований истца об обращении взыскания на предмет залога.
Исходя из того, что согласно выписке из ЕГРП объект недвижимости, ранее имеющий кадастровый номер ***, является собственностью Колосова В.А. (л.д.195-196), который привлечен к участию в деле в качестве ответчика, руководствуясь ст.353ГК РФ, ст.38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым право залога сохраняется при переходе прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества, суд пришел к выводу о том, что к Колосову В.А. как к приобретателю заложенного имущества перешли права и обязанности залогодателя по кредитному договору N ***от 25 октября 2012 года и закладной от 06 ноября 2012 года.
Возражения ответчика ООО "АМВ-Инвест" против обращения взыскания на предмет залога со ссылками на то, что при заключении договора купли-продажи жилого дома между Филиной О.А. и Алескеровым М.Р. 23 июля 2014 года покупателю Алексерову М.Р. было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором отсутствуют сведения об ограничениях и обременениях спорного недвижимого имущества, в связи с чем, ООО "АМВ-Инвест" не знало и не могло знать о каких-либо ограничениях ( обременениях) и правах третьих лиц в отношении предмета сделки, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права Алескерова М. Р. в отношении секции жилого дома N 2, назначение: жилое, общая площадь 221,1 кв.м, кадастровый номер ***, этаж 1, 2, мансарда, номера на поэтажном плане: мансарда, квартир
