Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06 августа 2018 г. по делу N 33-32982/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Дементьевой Е.И,

и судей Шипиковой А.Г, Раскатовой Н.Н,

при секретаре Солдатовой И.М,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н.

дело по апелляционной жалобе истца Змеева И.В.

на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 10 апреля 2018 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Змеева Игоря Валентиновича к ООО "ФокусАльфа", ГУП г.Москвы "Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций" о признании преимущественного права покупки и переводе прав и обязанностей покупателя, - отказать",

УСТАНОВИЛА:

Истец Змеев И.В. обратился в суд с иском к ООО "ФокусАльфа", ГУП "Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций" о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя, признания обременения отсутствующим.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником жилого помещения (комнаты... ), расположенного по адресу: адрес (кадастровый номер.., условный номер... ). Квартира... является восьмикомнатной коммунальной квартирой.

Право собственности истец приобрел в порядке наследования по завещанию (свидетельство о государственной регистрации права N... от 23.08.2005 года, выписка из ЕГРН от 24.08.2017).

Истец зарегистрирован по месту жительства в указанной комнате вместе с дочерью фио

Собственником остальных семи комнат, а именно: комнаты N2, площадью 16,60 кв.м, с кадастровым номером.., комнаты N3 площадью 17,00 кв.м, с кадастровым номером.., комнаты N 4, площадью 15,20 кв.м, с кадастровым номером.., комнаты N 5 площадью 10,80 кв.м, с кадастровым номером.., комнаты N 6, площадью 17,00 кв.м, с кадастровым номером.., комнаты N 7, площадью 21,10 кв.м, с кадастровым номером.., комнаты N 9, площадью 27,00 кв.м, с кадастровым номером.., расположенных в коммунальной квартире по адресу:.., в настоящее время является ООО "ФокусАльфа", которое приобрело право собственности на основании договора купли-продажи жилых и нежилых помещений с обязательством проведения работ по восстановлению от 07.07.2017 года N 38, номера государственной регистрации права на комнаты... соответственно:..,..,..,..,..,..,... от 17.08.2017 г.

Ранее комнаты... находились в хозяйственном ведении государственного унитарного предприятия города Москвы "Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций", собственником этих комнат был город Москва.

Указанные комнаты были приобретены ООО "ФокусАльфа" в результате проведения аукциона, о котором истец узнал в апреле из публикации в сети интернет на сайте www.torgi.gov.ru и на сайте Единой электронной торговой площадки https://www.roseltorg.ru/ в сети Интернет, на которой по адресу: https://www.roseltorg.ru/trade/view/7idM78fzl3031700001 размещена информация об аукционе.

Никаких извещений о продаже комнат... в квартире, а также предложений выкупить указанные комнаты истец не получал.

11.04.2017 г. истцом было направлено в ДГИ г. Москвы и ГУП г. Москвы "ДЭЗ, ИСК" (входящий N... от 11.04.2017) уведомление о согласии истца купить комнаты... в квартире. Общая стоимость продаваемых жилых помещений в квартире 58 была определена исходя из цены за квадратный метр, указанной в документации об аукционе, и по расчёту истца составила 11 107 556,00 руб.

ДГИ г. Москвы в своём ответе от 11.05.2017 N... на уведомление истца по вопросу выкупа комнат указал о необходимости обратится к ГУП Москвы "ДЭЗ, ИСК".

От ГУП г. Москвы "ДЭЗ, ИСК" ответа на уведомление истец не получил.

О заключении договора купли-продажи на комнаты... в вышеуказанной квартире между ГУП г. Москвы "ДЭЗ, ИСК" и ООО "ФокусАльфа" и о том, что собственником этих комнат стало ООО "ФокусАльфа", истец узнал из выписок из ЕГРН от 24.08.2017 г.

Документация об аукционе в электронной форме по продаже помещений (с обязательством проведения работ по восстановлению), находящихся в хозяйственном ведении ГУП г. Москвы "ДЭЗ, ИСК" по адресам: адрес, адрес, адрес, общей площадью 5.196,4 кв. м, в том числе форма договора, заключаемого по результатам проведения аукциона, в которой содержались его существенные условия, расположены на сайте Единой электронной торговой площадки https://www.roseltorg.ru/ в сети Интернет и на сайте www.torgi.gov.ru. Продажа помещений состоялась единым лотом, в состав которого входили комнаты.., расположенных по адресу: адрес. Цена лота составила 462 704 947,01 руб.

Согласно протоколу... об итогах аукциона в электронной форме по продаже помещений, находящихся в хозяйственном ведении ГУП г. Москвы "ДЭЗ, ИСК" (извещение на сайте www.torgi.gov.ru N130317/0336103/74) победителем аукциона признано ООО "ФокусАльфа".

Стоимость комнат.., расположенных по адресу: адрес, может быть определена исходя из цены за квадратный метр, указанной в документации об аукционе, а также в протоколе N... об итогах аукциона,

Если разделить общую цену лота (462.704.947,01 руб.) на всю общую площадь проданных помещений (5.196,4 кв. м ), то стоимость 1 кв.м, составила 89.043,37 руб, а общая стоимость проданных жилых помещений (комнат... в квартире... ), площадь которых равна 124,70 кв.м, составляет 11.103.708,24 руб, что ниже предложенной истцом суммы.

Здание по адресу: адрес является выявленным объектом культурного наследия.

Истец выражает свое согласие с условиями договора в части обязательств по выполнению требований, установленных пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ в части, касающейся комнат.., расположенных по адресу: адрес.

Истец готов выплатить денежную сумму в размере 11.103.708,24 руб, победителю аукциона ООО "ФокусАльфа", потраченные при приобретении комнат.., расположенных по адресу: адрес, по договору купли-продажи между ГУП г.Москвы "ДЭЗ, ИСК" и ООО "ФокусАльфа" и расходы, связанные с регистрацией права собственности этих комнат в ЕГРН на ООО "ФокусАльфа".

В судебном заседании суда первой инстанции истец участия не принимал.

Представитель ответчика ГУП "ДЭЗ ИСК" в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования не признал, просил суд в иске отказать.

Представитель ответчика ООО "ФокусАльфа" в судебном заседании суда первой инстанции просил суд в иске отказать по основаниям, указанным в письменных возражениях на иск.

Представитель третьего лица ДГИ г. Москвы в судебном заседании суда первой инстанции оставил на усмотрение суда решение данного спора.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции, как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что Змеев И.В. является собственником жилого помещения (комнаты... ), расположенного по адресу: адрес (кадастровый номер... телефон, условный номер... ). Квартира... является восьмикомнатной коммунальной квартирой.

Собственником остальных семи комнат, а именно: комнаты N2, площадью 16,60 кв.м, с кадастровым номером... телефон, комнаты N3 площадью 17,00 кв.м, с кадастровым номером... телефон, комнаты N 4, площадью 15,20 кв.м, с кадастровым номером... телефон, комнаты N 5 площадью 10,80 кв.м, с кадастровым номером... телефон, комнаты N 6, площадью 17,00 кв.м, с кадастровым номером... телефон, комнаты N 7, площадью 21,10 кв.м, с кадастровым номером... телефон, комнаты N 9, площадью 27,00 кв.м, с кадастровым номером... телефон, расположенных в коммунальной квартире по адресу: адрес.., в настоящее время является ООО "ФокусАльфа", которое приобрело право собственности на основании Договора купли-продажи жилых и нежилых помещений с обязательством проведения работ по восстановлению от 07.07.2017 года.., номера государственной регистрации права на комнаты... соответственно:... телефон,... телефон,... телефон,... телефон,... телефон,... телефон,... телефон от 17.08.2017 г.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 14.11.2016 N... было согласовано ГУП г. Москвы "ДЭЗ, ИСК" совершение сделки по продаже по итогам аукциона объектов недвижимости, расположенных по адресам: адрес; адрес; адрес", а также приказ ГУП г. Москвы "ДЭЗ, ИСК" от 10.01.2017 N 5 "О проведении аукциона в электронной форме по продаже помещений по адресам: адрес, адрес, адрес, общей площадью 5 196,4 кв. м.

Оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку истцом не учтено, что основными требованиями, предъявляемыми к покупателю при проведении конкурса являлись не только соблюдение всех положений ФЗ от 25.06.2002 N 73, но также принятие на себя обязательства по проведению реставрационных работ купленных помещений, в связи с чем суд обоснованно признал главной целью и важной составляющей проведения конкурса по продаже жилых и нежилых помещениях в указанных зданиях, объединенных единым лотом в конкурсной документации, что следует также из п. 4.3.7. договора и пунктов 1, 1.15. конкурсной документации, является инвестиционная составляющая в части восстановления (капитальный ремонт и реставрация) объекта силами и за счет покупателя в объеме и сроки согласно п. 2.1. договора, стоимость работ по которому была определена ГУП г. Москвы "ДЭЗ, ИСК" (продавцом) совместно с Департаментом городского имущества города Москвы (собственником).

Кроме того, судом правомерно было указано на то, что истцом не представлено доказательств наличия финансовых средств для исполнения обязанностей по восстановительным работам при переводе прав и обязанностей по договору

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они основаны на правильном применении норм действующего законодательства к правильно установленным фактическим обстоятельствам дела.

При этом судебная коллегия считает необходимым указать на следующие обстоятельства.

Истец, предъявляя требования о переводе на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи, полагает, что стоимость комнат... составляет 11.107,556,00 руб, при этом стоимость, по которой данные комнаты были проданы победителю аукциона, составляет 11.103,708,24 руб, что ниже предложенной им цены. В связи с этим истец полагает возможным удовлетворить его требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Судебная коллегия находит данные доводы истца не верными.

Так, цена недвижимого имущества, согласно условиям договора купли-продажи, складывается как из цены, уплаченной победителем аукциона за покупку помещений, так и из обязательства произвести ремонтные и реставрационные работы покупаемых помещений.

Согласно техническому заданию по подготовке проектно-сметной документации и реставрации здания по адресу: г. Москва, ЦАО, адрес, общая площадь здания составляет 3.811,5 кв.м (данные БТИ). При этом из локальной сметы видно, что примерная общая стоимость работ ремонтных и реставрационных работ составит 371.884.656,57 руб. Таким образом, цена восстановления и реставрации комнат, на которые претендует истец, составляет 12.166.867,81 руб. (371.884.656,57/3.811,5*124,7)

При этом цена лота составляет 462.704.947,01 руб, соответственно, стоимость спорных помещений без стоимости проведения реставрационных работ составляет 11.103.707,74 руб.

Таким образом, полная стоимость помещений, согласно договору купли-продажи, с учетом стоимости реставрационных работ, составляет 23.270.575,55 руб.

Обращая в суд с настоящим иском, истец не учитывает стоимость восстановительных и реставрационных работ, которые он будет обязан произвести в случае приобретения спорных комнат.

Кроме того, соглашаясь с решением суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из разъяснений, содержащихся в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", в котором указано на то, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Однако в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истцом не были внесены на банковский счёт управления (отдела) Судебного департамента соответствующие суммы, подтверждающие его финансовую возможность приобретения помещений и исполнения обязательств по реставрации и ремонту приобретённых комнат.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно было отказано в удовлетворении его ходатайства об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью истца, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку согласно п. 1 ст. 167 ГПК РФ, неявившаяся сторона обязана не только известить суд о причинах неявки, но также и предоставить соответствующие доказательства, подтверждающие уважительность причины неявки. Однако истцом каких-либо доказательств, свидетельствующих об уважительности неявки в судебное заседание, представлено не было.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом не были рассмотрены по существу все требования, заявляемые истцом в исковом заявлении, судебной коллегией отклоняется, поскольку требование о признании обременения жилых помещений отсутствующим, является производным требованием от требования о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, в удовлетворении которого судом было отказано, в связи с чем в удовлетворении требования о признании обременения отсутствующим также было отказано.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении положений действующего законодательства, регулирующих реализацию собственником преимущественного права покупки, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку истец не доказал наличие у него возможности приобретения спорного недвижимого имущества и проведения в нем реставрационных работ в определенном объеме, предусмотренном сметой, обязательность выполнения которых покупателем спорного имущества является неотъемлемой частью договора купли-продажи. Обращаясь еще до проведения аукциона и заключения договора купли-продажи в ДГИ г. Москвы и ГУП г. Москвы "ДЭЗ, ИСК" с уведомлением о своем согласии купить спорные комнаты, истец указал, что готов уплатить за них денежную сумму в размере 11 107 556 рублей, но ничего не указал о своей готовности и возможности собственными силами и за свой счет провести с них реставрационные работы в объеме, предусмотренном сметой, что прямо следует из текста уведомления истца от 11.04.2017 г. (т. 1 л.д. 45, 46).

Довод апелляционной жалобы о том, что в деле отсутствует протокол судебного заседания от 20.12.2017 г, не соответствует действительности. Такой протокол в материалах дела имеется (т. 3 л.д. 256-257).

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 10 апреля 2018 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Змеева И.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: