Решение Московского городского суда от 14 августа 2018 г. по делу N 3а-2715/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Родиной А.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Территория Прогресс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Территория Прогресс" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "***", по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 210 903 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 755 327 482 рублей 19 копеек.

Поскольку общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ООО "Территория Прогресс" по доверенности Костоправкин Ю.А. в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом уточнения, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, а именно в размере 225 857 000 рублей; исключить утвержденную Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 года N 791-ПП кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере 755 327 482 рублей 19 копеек.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Моисеев А.И. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражал относительно выводов, изложенных в заключении судебного эксперта, ходатайствовал о проведении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Заинтересованные лица Агамалян Н.О, АО "Навиком", Герасимов С.О, Жданов Ю.В, Варенцова И.В, ООО "Эстейт - 1", Исмаилова Н.С, Поспелов Д.В, Осипова О.А, Седов В.Ю, Пак Л.К, Мудров А.Ю, ООО "ВЕРИЛИОН", ООО "КОРМАТЕК", ООО "Трайдент", Каминер А.М, Карасев А.В, Землянская Н.В, Лавренов А.А, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя ООО "Территория Прогресс", представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Территория Прогресс" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, что подтверждается представленным в материалы дела договором аренды земельного участка N ***(т. 1, л.д. 13-30). Иными арендаторами данного земельного участка являются заинтересованные лица Агамалян Н.О, АО "Навиком", Герасимов С.О, Жданов Ю.В, Варенцова И.В, ООО "Эстейт - 1", Исмаилова Н.С, Поспелов Д.В, Осипова О.А, Седов В.Ю, Пак Л.К, Мудров А.Ю, ООО "ВЕРИЛИОН", ООО "КОРМАТЕК", ООО "Трайдент", Каминер А.М, Карасев А.В, Землянская Н.В, Лавренов А.А.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 755 327 482 рублей 19 копеек (т. 1, л.д. 31).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО "Территория Прогресс" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 1 января 2016 года.

Судом также установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и 20 декабря 2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве (т. 1, л.д. 32-34).

17 января 2018 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 35-37), в связи с чем ООО "Территория Прогресс" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Территория Прогресс" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет от 27 ноября 2017 года, подготовленный по заданию заявителя ООО "***", в котором рыночная стоимость объекта оценки была определена в размере 210 903 000 (т. 1, л.д. 39-197).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2016 года по результатам судебной экспертизы составляет 225 857 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности (стр. 6-12 экспертного заключения).

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "***", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что при расчете стоимости спорного объекта в рамках сравнительного подхода не приведено описание объема доступных эксперту данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, отсутствует обоснование использования только трех объектов в качестве аналогов, что нарушает требования п. 22 ФСО N 7. Кроме того, административный ответчик указывает, что экспертом использована корректировка на объем передаваемых прав на земельный участок на основании данных справочника Лейфера Л.А. за 2014 год, который не содержит привязки к городам, а именно к условиям рынка недвижимости города Москвы, а также содержит данные экспертных опросов за 2013 год, утративших свою актуальность на дату проведения оценки.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом ООО "***" *** представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так эксперт пояснил, что им был полностью проанализирован рынок незастроенных земельных участков города Москвы, в рамках сравнительного подхода отобраны три объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом исследования по основным ценообразующим факторам.

Также эксперт пояснил, что справочник Лейфера Л.А. является достоверным источником, отсутствие привязки к условиям рынка недвижимости города Москвы не ограничивает его использование, так как применяемые корректировки в указанном справочнике представлены в относительном выражении, отражают отношение рыночной стоимости одного объекта к рыночной стоимости другого аналогичного объекта. Кроме того, с течением времени такая корректировка не подвержена существенному изменению, что подтверждается тем, что в справочниках Лейфера Л.А. за 2016 и 2014 годы указаны сопоставимые величины корректировок на передаваемые права для земельных участков.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт *** имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт *** был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Суд также отмечает, что ранее решением Московского городского суда от 24 июля 2017 года по административному делу N 3а-223/2017 кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 сентября 2014 года в размере 211 541 000 рублей, при том что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** на 15 сентября 2014 года была установлена в размере 609 743 707 рублей 90 копеек. Приведенные обстоятельства, с учетом повышения как кадастровой, так и рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года, также косвенно свидетельствуют о достоверности выводов судебного эксперта.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы (т. 2, л.д. 166-171) о том, что ООО "Территория Прогресс" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 225 857 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 20 декабря 2017 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2017 года.

Что касается требований административного истца об исключении утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 года N 791-ПП кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере 755 327 482 рублей 19 копеек, суд исходит из следующего.

Настоящее решение в силу действующего законодательства обязательно для исполнения, в том числе органами, на которые возложена обязанность по внесению сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в ЕГРН ( статья 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), в связи с чем отдельного указания в резолютивной части решения на возложение на уполномоченный орган обязанности по исключению кадастровой стоимости и внесению сведений о новой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 225 857 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 декабря 2017 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ООО "Территория Прогресс" отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыг

а