Решение Московского городского суда от 15 августа 2018 г. по делу N 3а-3367/2018

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Баталовой И.С. при секретаре Быковской Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-3367/2018 по административному исковому заявлению ЗАО "Москва-Макдоналдс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 01.01.2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: *** равной рыночной в размере 93 246 000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка, размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Несоответствие внесенной в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора имущества.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 791-ПП в размере 113 433 640 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, истец обратился к независимому оценщику ООО "НБО" за составлением отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке N 2981/1 от 17.04.2018г. рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу на основании договора аренды, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 93 246 000 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 27.06.2018г. заявление истца о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено, в связи с чем, реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения иска возражал по доводам письменных пояснений. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе, для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административному истцу на основании договора аренды от 31.08.2000г. принадлежит земельный участок с кадастровым номером *** по адресу: ***. Земельный участок предоставлен для эксплуатации зданий общественного питания.

Приложением 1 к договору аренды ставка арендной платы установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, административный истец имеет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости и вправе обращаться в суд с соответствующим иском.

Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 791-ПП кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 113 433 640 руб.

Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке, составленный ООО "НБО" за составлением отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке N 2981/1 от 17.04.2018г. рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу на основании договора аренды, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 93 246 000 руб, что ниже кадастровой стоимости на 18%.

Данный отчет об оценке представлялся административным истцом в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Решением Комиссии от 27.06.2018г. заявление истца о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено.

В соответствии с п.1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в размере кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные возражения по делу, в которых, среди прочего, указано на недостоверность определенной в отчете рыночной стоимости объекта.

Так, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет об оценке, составленный ООО "НБО" N 2981/1 от 17.04.2018г, подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованных подходов является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

При составлении отчета оценщик использовал сравнительный и доходный подходы. Отказ от применения затратного подхода надлежащим образом обоснован оценщиком в соответствующих разделах отчета.

Оценщик Исаев Е.О, составивший отчет, является членом СРО "Региональная ассоциация оценщиков", имеет полис страхования ответственности ООО "Альфастрахование", его стаж работы в оценочной деятельности составляет более 10 лет.

Отчет имеет необходимые приложения с указанием перечня использованных источников, в отчете приведены скриншоты объектов-аналогов, используемые оценщиком, в отчете содержится фототаблица оцениваемого объекта, а также документы технического и кадастрового учета.

В свою очередь административными ответчиками каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности отчета об оценке и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанный отчет об оценке под сомнение у суда оснований не имеется.

В судебном заседании со стороны административных ответчиков ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы заявлено не было. Разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта оценки составляет 18%.

Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах и исходя из положений Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, определенном в отчете об оценке по состоянию на 01 января 2016 года, а именно в размере 93 246 000 руб.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 05 июня 2018 года.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подано 05 июня 2018 года, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Из положений статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В силу части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: *** в размере 93 246 000 руб. на период с 01 января 2018 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 05 июня 2018 года. Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда И.С. Баталова

Мотивированное решение изготовлено 17 августа 2018 года