Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 14 августа 2018 г. по делу N 33aа-594/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В.

судей Болотовой Л.А, Брянского В.Ю.

при секретаре судебного заседания Пика А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя администрации г.Пятигорска по доверенности Маркарян Д.М. на решение Ставропольского краевого суда от 23 ноября 2017 года по делу по административному иску Чекалова Василия Дмитриевича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Болотовой Л.А, пояснения представителя административного истца по доверенности Тимофеевой Н.А.

УСТАНОВИЛА:

Чекалов В.Д. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости.

В обоснование иска Чекалов В.Д. указал, что является собственником объектов капитального строительства, расположенных по адресу: "... ", с кадастровыми номерами:

"... ", общей площадью 513,1 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: ангар, количество этажей 1;

"... ", общей площадью 5 073,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговая база, количество этажей 2;

"... ", общей площадью 217,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: склад, количество этажей 1;

"... ", общей площадью 3 568,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговая база, количество этажей 2, подземных 1;

"... ", общей площадью 63,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1;

"... ", общей площадью 56,1 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин-склад, количество этажей 1.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена:

с кадастровым номером "... " в размере 3 512 447, 83 рублей; с кадастровым номером "... " в размере 64 580 164, 21 рублей; с кадастровым номером "... " в размере 2 576 926, 30 рублей; с кадастровым номером "... "в размере 4 548 086, 06 рублей; с кадастровым номером "... " в размере 52 692 597, 76 рублей; с кадастровым номером "... " в размере 1 358 302, 46 рублей.

Полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащих ему объектов недвижимости недостоверными и нарушающими его права как плательщика земельного налога на это имущество, поскольку их кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость и ведет к неправомерному увеличению земельного налога, Чекалов В.Д. просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, определенной ООО "БизнесПрофиль" в отчете об оценке N КС 042/2016 от 14 декабря 2016 года: с кадастровым номером "... "в размере 2 075 500 рублей; с кадастровым номером "... " в размере 28 566 700 рублей; с кадастровым номером "... " в размере 2 012 000 рублей, с кадастровым номером "... "в размере15 565 300 рублей, с кадастровым номером "... " в размере 504 800 рублей, с кадастровым номером "... " в размере 561 000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 23 ноября 2017 года административный иск Чекалова В.Д. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости удовлетворен.

Суд установилкадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером "... ", общей площадью 513,1 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: ангар, количество этажей 1, расположенного по адресу: "... ", равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей.

Суд установилкадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером "... ", общей площадью 5 073,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговая база, количество этажей 2, расположенного по адресу: "... ", равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 19 337 000 (девятнадцать миллионов триста тридцать семь тысяч) рублей.

Суд установилкадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером "... ", общей площадью 217,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: склад, количество этажей 1, расположенного по адресу: "... ", равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 2 569 000 (два миллиона пятьсот шестьдесят девять тысяч) рублей.

Суд установилкадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером "... ", общей площадью 3 568,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговая база, количество этажей 2, подземных 1, расположенного по адресу: "... ", равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 24 979 000 (двадцать четыре миллиона девятьсот семьдесят девять тысяч) рублей.

Суд установилкадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером "... ", общей площадью 63,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, расположенного по адресу: "... ", равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 627 000 (шестьсот двадцать семь тысяч) рублей.

Суд установилкадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером "... ", общей площадью 56,1 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин-склад, количество этажей 1, расположенного по адресу: "... ", равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 1 108 000 (один миллион сто восемь тысяч) рублей.

Административное исковое заявление Чекалова В.Д. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в суд 28 декабря 2016 года.

В иске Чекалову Василию Дмитриевичу к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Пятигорска по доверенности Маркарян Д.М. просит решение Ставропольского краевого суда от 23 ноября 2017 года отменить. Принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. В обосновании доводов указывает, что заключение эксперта не соответствует ФСО N 7, так как, экспертом не в полном объеме проведен анализ рынка, а также анализ наиболее эффективного пользования.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка, которая устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункты 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Как следует из материалов дела, Чекалову В.Д. на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства, расположенные по адресу: "... ", с кадастровыми номерами:

"... ", общей площадью 513,1 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: ангар, количество этажей 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 26-АК 403838 от 09 ноября 2015 года;

"... ", общей площадью 5 073,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговая база, количество этажей 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 26-АК 403834 от 09 ноября 2015 года;

"... ", общей площадью 217,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: склад, количество этажей 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 26-АК 403836 от 09 ноября 2015 года;

"... ", общей площадью 3 568,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговая база, количество этажей 2, подземных 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 26-АК 403835 от 09 ноября 2015 года.

"... ", общей площадью 63,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 26-АК 403837 от 09 ноября 2015 года;

"... ", общей площадью 56,1 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин-склад, количество этажей 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии N 26-АК 403836 от 09 ноября 2015 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1382 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленным в деле кадастровым справкам, выданным 07 ноября, 08 ноября и 09 ноября 2016 года филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года составляет:

с кадастровым номером "... "в размере 3 512 447, 83 рублей;

с кадастровым номером "... "в размере 64 580 164, 21 рублей;

с кадастровым номером "... "в размере 2 576 926, 30 рублей;

с кадастровым номером "... "в размере 4 548 086, 06 рублей;

с кадастровым номером "... "в размере 52 692 597, 76 рублей;

с кадастровым номером "... "в размере 1 358 302, 46 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО "БизнесПрофиль" отчет об оценке N КС 042/2016 от 14 декабря 2016 года, согласно которому рыночная стоимость объектов капитального строительства по состоянию на 01 января 2015 года определена:

с кадастровым номером "... "в размере 2 075 500 рублей;

с кадастровым номером "... "в размере 28 566 700 рублей;

с кадастровым номером "... "в размере 2 012 000 рублей;

с кадастровым номером "... "в размере15 565 300 рублей;

с кадастровым номером "... "в размере 504 800 рублей;

с кадастровым номером "... "в размере 561 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией "Деловой Союз Оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение N 8074 от 22 декабря 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Определением Ставропольского краевого суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза, согласно судебной оценочной экспертизы N 011-17-ОК от 23 октября 2017 года, выполненной экспертом ООО Оценочной компанией "Эксперт", по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объектов капитального строительства составила: с кадастровым номером "... " в размере 1 100 000 рублей; с кадастровым номером "... "в размере 19 337 000 рублей; с кадастровым номером "... " в размере 2 569 000 рублей; с кадастровым номером "... " в размере 24 979 000 рублей; с кадастровым номером "... " в размере 627 000 рублей; с кадастровым номером "... " в размере 1 108 000 рублей.

Между тем, судебная оценочная экспертиза проведенная ООО ОК "Эксперт" (заключение N011-17-ОК) была проведена затратным и сравнительным подходами. По результатам расчетов затратным подходом по каждому объекту недвижимости экспертом были определены удельные весовые коэффициенты. При расчете рыночной стоимости сравнительным подходом, экспертом производился подбор объектов-аналогов не по каждому отдельному объекту недвижимости (торговая база, торговая база, склад, магазин, ангар, магазин-склад), а в отношении одновременно всех шести объектов, с применением объектов-аналогов в виде торгово-складской и трех административно-складских баз. После чего экспертом при расчете были применены к каждому объекту недвижимости удельные весовые коэффициенты рассчитанные затратным подходом.

Принимая во внимание установленные в судебном заседании суда апелляционной инстанции сомнения в обоснованности заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения спора по существу, судебной коллегией была назначена по делу повторная судебная экспертиза.

Согласно судебной оценочной экспертизы N 20-1931-18 от 13 июля 2018 года, выполненной экспертом "... " (ООО Центр поддержки Бизнеса", по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объектов капитального строительства составила:

-с кадастровым номером "... "в размере 2 175 000 рублей;

-с кадастровым номером "... "в размере 35 418 200 рублей;

- с кадастровым номером "... "в размере 2 258 000 рублей;

-с кадастровым номером "... "в размере 51 229 000 рублей;

-с кадастровым номером "... "в размере 814 600 рублей;

-с кадастровым номером "... "в размере 675 800 рублей.

Из данного экспертного заключения следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом, в экспертном заключении проведен анализ рынка объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости объектов недвижимости.

Определении рыночной стоимости экспертом произведен с использованием двух методов оценки - сравнительным и затратным подходом. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежат объекты исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные в судебном определении вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Из таблиц расчетов стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектами оценки по местоположению, цене предложения, состоянию рынка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади, функциональному использованию.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом по условиям рынка, характеристикам месторасположения, физическим характеристикам, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки. Отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанные в административном иске, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия полагает, что заключение эксперта "... " N 20-1931-18 от 13 июля 2018 года, (ООО Центр поддержки Бизнеса")содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат достоверных сведений об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Таким образом, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части установления размера кадастровой стоимости и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года согласно заключению эксперта "... " N 20-1931-18 от 13 июля 2018 года (ООО Центр поддержки Бизнеса").

Между тем, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Тимофеева Н.А. на основании доверенности в связи с нецелесообразностью дальнейшего судебного разбирательства представила письменное заявление в котором просила принять отказ от исковых требований и прекратить производство по делу в части заявленных требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта недвижимости:

объекта капитального строительства с кадастровым номером "... ", общей площадью 3 568,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговая база, количество этажей 2, подземных 1, расположенного по адресу: "... ", пояснила, что отказ от иска является добровольным, последствия прекращения производства понятны.

В силу части 2 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение административного дела по существу в суде первой инстанции или в суде апелляционной инстанции, отказаться от административного иска полностью или частично.

Согласно части 1 статьи 157 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации изложенные в письменной форме заявление об отказе от административного иска или о признании административного иска и условия соглашения о примирении сторон приобщаются к административному делу, о чем указывается в протоколе судебного заседания.

При принятии заявления об отказе административного истца от иска или при утверждении соглашения сторон суд апелляционной инстанции отменяет принятое решение суда и прекращает производство по административному делу (статья 304 КАС РФ).

Отказ представителя административного истца не противоречит Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации, другим федеральным законам и не нарушает права других лиц.

С учетом изложенного, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 46,157,304, 308-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Принять отказ представителя административного истца Тимофеевой Н.А. от административных исковых требований в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта недвижимости:

объекта капитального строительства с кадастровым номером "... ", общей площадью 3 568,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговая база, количество этажей 2, подземных 1, расположенного по адресу: "... ".

Решение Ставропольского краевого суда от 23 ноября 2017 года в этой части отменить, производство по делу прекратить.

В остальной части это же решение изменить в части установления размера кадастровой стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером "... ", общей площадью 513,1 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: ангар, количество этажей 1, расположенного по адресу: "... ", равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 2 175 500 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером "... ", общей площадью 5 073,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговая база, количество этажей 2, расположенного по адресу: "... ", равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 35 418 200 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером "... ", общей площадью 217,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: склад, количество этажей 1, расположенного по адресу: "... ", равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 2 258 800 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером "... ", общей площадью 63,9 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, расположенного по адресу: "... " равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 814 600 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером "... ", общей площадью 56,1 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин-склад, количество этажей 1, расположенного по адресу: "... " равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 675 800 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: