Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 21 августа 2018 г. по делу N 33а-1065/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В,

судей Болотовой Л.А, Солдатовой С.В,

при секретаре судебного заседания Жегулине А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК Ситниковой В.Г. на решение Ставропольского краевого суда от 15 мая 2018 года

по административному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральный медицинский центр" Федерального агентства по управлению государственным имуществом к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о признании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным,

заслушав доклад судьи Болотовой Л.А, пояснения

представителя ТУ Росимущества в Ставропольском крае Кищенко А.Н,

представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, представителя Управления Федеральной службые государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Меньшовой О.Н,

представителя ФГБУ "Федеральный медицинский центр" Федерального агентства по управлению государственным имуществом по доверенности Поляковой А.Г.

УСТАНОВИЛА:

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральный медицинский центр" Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее по тексту - ФГБУ "Федеральный медицинский центр" Росимущества) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее по тексту - Управление Росреестра по Ставропольскому краю), Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (далее по тексту - Комиссия), Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту - Росреестр), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее по тексту - ФГБУ "ФКП Росреестра") об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по тем основаниям, что земельный участок с кадастровым номером "... ", площадью 331 221 кв.м, назначение: земли населенных пунктов - под санаторий им. Г.К. Орджоникидзе, расположенный по адресу: "... ", является федеральной собственностью. Распоряжением ТУ Росимущества в Ставропольском крае от 22.12.2014 года N1253 передан ФГБУ "Федеральный медицинский центр" Росимущества на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года определена в размере 748 148 745 руб. 96 коп.

13.07.2017 года администрация города-курорта Кисловодска обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "... " и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной - 1 927 375 000 руб. В результате рассмотрения заявления Комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости более, чем на 30%, а именно на 157%. Решением Комиссии от 10.08.2018 года N1927 кадастровая стоимость земельного участка определена в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

Считают решение комиссии незаконным в связи с тем, что администрация города-курорта Кисловодска не является надлежащим лицом, имеющим право обращаться в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Нарушены права административного истца, так как после изменения кадастровой стоимости указанного земельного участка налоговая ставка для земельных участков с разрешенным видом использования - под санаторную деятельность, увеличена в 3 раза и составляет 1,5%, что негативно влияет на финансовое положение ФГБУ.

Комиссия не имела право удовлетворять заявление о пересмотре кадастровой стоимости в отсутствие положительного заключения, которое не было предоставлено администрацией города-курорта Кисловодска.

Кроме того, полагают, что представленный администрацией города-курорта Кисловодска отчет об оценке N042/2017/1 от 11.07.2017 выполненный оценщиком ООО "Центр Экспертизы и оценки "ТРАЙКО" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Отчет является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии - незаконным и подлежащим отмене.

Просили суд признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 10.08.2017 N1917 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... ", в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценки.

Исключить установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 10.08.2017 N1917 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... ", в размере 1 927 375 000 руб. из сведений Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.6-16).

06.04.2018 года представителями административного истца предоставлено заявление о дополнении ранее заявленных административных исковых требований, согласно которому также просили восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... ", в размере 748 148 745 руб. 96 коп, определенном по состоянию на 01.01.2015 г. Указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... ", применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01.01.2016 г. (т.4 л.д.124-127).

Решением Ставропольского краевого суда от 15 мая 2018 года административное исковое заявление Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральный медицинский центр" Федерального агентства по управлению государственным имуществом к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о признании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным, удовлетворено.

Суд признал незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 10.08.2017 N1917 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... ", в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

Суд исключил, установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 10.08.2017 N1917 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... ", в размере 1 927 375 000 руб. из сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Суд восстановил в Государственном кадастре недвижимости с ведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... ", в размере 748 148 745 рублей 96 копеек определенной по состоянию на 01.01.2015 года.

Судом признано, восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... ", применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 01.01.2016 года.

Суд взыскал с Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ставропольского края в пользу ООО "Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная Экспертиза "ГлавЭксперт" расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 (двадцати тысяч) рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по СК Ситникова В.Г. просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. Доводы апелляционной жалобы построены на требованиях о недостоверности заключения судебной экспертизы, положенной в основу решения суда.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем ФГБУ "ФМЦ" Росимущество" Поляковой А.Г, представлены возражения.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, руководителем ТУ Росимущества в Ставропольском крае Крышка А.А, представлены возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объёме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

Согласно статье 66 Земельного Кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 данной статьи).С учетом того, что целью обращения в Комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 статьи 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 КАС РФ.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения ТУ Росимущества в Ставропольском крае от 22.12.2014 года N1253 ФГБУ "Федеральный медицинский центр" Росимущества передан земельный участок с кадастровым номером "... ", площадью 331221 кв.м, назначение - земли населенных пунктов - под санаторий им. Г.Н. Орджоникидзе, расположенный по адресу: "... ", на праве постоянного (бессрочного) пользования, запись регистрации права N26-26-15/017/2014-1406 от 28.12.2014г. (т.1 л.д. 23, 24).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 01.01.2015 года.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 13.07.2017 года кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере - 748 148 745, 96 рублей по состоянию на 01.01.2015 года (т.2 л.д.117).

13.07.2017 года Администрация города-курорта Кисловодска обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером "... ", в котором просила установить кадастровую стоимость данного участка в размере рыночной - 1 927 375 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 042/2017/1 от 11.07.2017 года, выполненного оценщиком ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО" "... " (т.2 л.д.111, т.1 л.д.77-232).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 10.08.2017г. N1917 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "... " определена в размере рыночной стоимости 1 927 375 000 руб. (т.1 л.д.21- 22).

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года N П/485 установлено, что состав численный Комиссии - 4 человека.

Как видно из протокола N 92 заседания комиссии от 10 августа 2017 года, а также листа голосования членов комиссии, решение об установлении кадастровой стоимости в размере равной рыночной стоимости в отношении спорного объекта недвижимости на заседании комиссии, являющимся правомочным, принято единогласно присутствующими на заседании членами комиссии (т. 2 л.д. 100-102, 103).

Положительное экспертное заключение на отчет об оценке заявителем не предоставлялось, что с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной в определении от 9 марта 2017 года N 592-О, не свидетельствует о неправомерности принятого комиссией решения по данному основанию.

С учетом установленных обстоятельств судом сделан обоснованный вывод о том, что Комиссией принято оспариваемое решение в пределах предоставленных ей публичных полномочий, порядок принятия оспариваемого решения Комиссией соблюден.

Основанием для принятия оспариваемого решения об установлении кадастровой стоимости равной рыночной послужил представленный по заявлению Администрации города-курорта Кисловодска отчет об оценке рыночной стоимости N 042/2017/1 от 11.07.2017 года, выполненного оценщиком ООО "ТРАЙКО" "... ". При этом, принимая оспариваемое решение, комиссия исходила из того, что оформление и содержание отчета об оценке рыночной стоимости N 042/2017/1 от 11.07.2017 года, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Также Комиссия установила, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "... ", отличается от кадастровой более, чем на 30%, а именно на 157% (рыночная стоимость, установленная на основании предоставленного отчета об оценке составляет 1 927 375 000 руб, кадастровая стоимость - 748 148 745, 96 руб.) (т.2 л.д.93-94).

В целях проверки отчета об оценке N 042/2017/1 от 11.07.2017 года на предмет соответствия положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки судом назначена судебная оценочная экспертиза (т.4 л.д.1-5).

Согласно заключению эксперта N 06/18 от 19.02.2018 года, выполненного ООО Судебная экспертиза "ГлавЭксперт", отчет об оценке N 042/2017/1 от 11.07.2017 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Информация, использованная оценщиком имеет отступления от требований достоверности, достаточности.

Разрешая спор, проанализировав заключение эксперта N 06/18 от 19.02.2018 года и отчет об оценке N 042/2017/1 от 11.07.2017 года, проведенный оценщиком ООО "ТРАЙКО" "... ", суд пришел к выводу, что отчет об оценке, не отвечает требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности поскольку оценщиком некорректно подобраны объекты аналоги и неверно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

В соответствии с отчетом об оценке объект оценки и выбранные объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (земельные участки коммерческого назначения).

Согласно Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска Ставропольского края, оцениваемый земельный участок располагается в рекреационных зонах, в частности в зоне лечебно-профилактических и оздоровительных объектов (РЛ) и в зоне прогулок и отдыха (РО).

Согласно п.5 ст.45.3 ПЗЗ часть территории, входящей в состав зоны РЛ, находится в пределах зон с особыми условиями использования территории. Для данных территорий в соответствии с законодательством РФ установлены ограничения использования земельных участков.

В соответствие с картой зон с особыми условиями использования территории (часть 2 правил) оцениваемый земельный участок располагается в зоне охраны объектов культурного наследия. На земельном участке располагается объект культурного наследия федерального значения "санаторий имени Г.К.Орджоникидзе, 1938, архитектуры М.Е. Гинзбург, И.Г.Леонидов и др." (далее памятник), который поставлен на государственный учет и охрану постановлением Совета Министров РСФЫСР N624 от 04.12.1974 года.

Приказом Министерства культуры Ставропольского края от 19.04.2013 года N 213 "О границе территории объекта культурного наследия федерального значения ""санаторий имени Г.К.Орджоникидзе 1938, архитектуры М.Е. Гинзбург, И.Г.Леонидов и др." утверждена граница территории объекта культурного наследия федерального значения Санаторий им.Орджоникидзе, описаны границы территории объекта культурного наследия федерального значения и правовой режим использования земельных участков в границах территории объекта культурного наследия федерального значения Санаторий им.Орджоникидзе.

Согласно данного приказа, границей территории объекта культурного наследия является граница оцениваемого земельного участка. Установленный правовой режим использования земельного участка с кадастровым номером "... " в границах территории объекта культурного наследия направлен исключительно на сохранение объекта культурного наследия Санатория им.Орджоникидзе и включает в себя ряд существенных ограничений по его использованию.

Кроме того как установлено судом и не оспаривается сторонами, оцениваемый земельный участок находится во второй зоне горно-санитарной охраны. На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов (п.13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 07.12.1996г. N1425 "Об утверждении положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения").

С учетом изложенного, оцениваемый земельный участок не может быть отнесен к сегменту рынка, как коммерческая застройка и проводя оценку рыночной стоимости земельного участка под санаторием им.Г.К.Орджоникидзе, оценщику необходимо было учитывать, в том числе особенности правового режима использования данного земельного участка и введенные ограничения.

Без учета требований пункта 22 ФСО N7 оценщиком ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО", оцениваемый земельный участок был отнесен к землям коммерческого назначения, вид разрешенного использования - для объектов общественно-делового значения.

Судебная коллегия соглашается с вышеуказанными выводами, поскольку отчет об оценке N 042/2017/1 от 17.07.2017 года выполнен в нарушение федеральных стандартов оценки, приведших к искаженному результату рыночной стоимости, такой отчет в соответствии с положениями статьи 11 Закона об оценочной деятельности не может быть признан достоверным и допустимым.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке N 042/2017/1 от 11.07.2017 года, проведенный оценщиком ООО "ТРАЙКО" Трофимовым А.С. в отношении земельного участка с кадастровым номером "... ", является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 10.08.2017 года в отношении установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной незаконным и подлежащим отмене, судебная коллегия находит правильным.

Доводы подателя жалобы в части несогласия с проведенной по делу экспертизой, судебная коллегия признает необоснованными, поскольку как следует из материалам дела в ходе судебного разбирательства допрошен - эксперт "... ", которая дали пояснения по всем возникшим вопросам, в том числе и тем которые приведены в апелляционной жалобе.

Иная оценка автором жалобы заключения эксперта не может служить основанием к отмене правильного по существу решения.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда не имеется.

Согласно части 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

Судебная коллегия так же соглашается с выводами суда в части судебных расходов взысканных с Управления Росреестра по Ставропольскому краю за счет казны Российской Федерации по проведенной по делу экспертизе в размере 20 000 рублей.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 15 мая 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: