Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 14 августа 2018 г. по делу N 33а-897/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Брянского В.Ю. и Солдатовой С.В,

при секретаре Пика А.И,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества "Нептун" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО11 на решение Ставропольского краевого суда от 11.05.2018 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

публичное акционерное общество "Нептун" (далее ПАО "Нептун") обратилось в суд с административным иском, в котором с учетом внесенных изменений в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 119 222 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: под строениями и сооружениями производственного назначения, расположенного по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 144 119 000 руб.

В обоснование требований Обществом указывает на то, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 262 119 104,76 руб. существенно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке N N, выполненным 20.12.2017 года оценщиком "данные изъяты" на сумму 82 144 000 руб, а также заключением эксперта ФИО12 N от 06.04.2018 года в сумме 144 119 000 руб, нарушает его права, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендных платежей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 2354 от 11.01.2018 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 11.05.2018 года заявленные требования удовлетворены.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 144 119 000 руб.

Тем же решением датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено 25.12.2017 года.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО13 просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

В обосновании ссылается на недостоверность положенного в основу решения заключения эксперта "данные изъяты" от 06.04.2018 года, допущенные им нарушениям требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пункта 13 ФСО N 1, пунктов 3, 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в использовании непроверяемых допущений о характеристиках подобранных аналогов, существенно отличающихся от оцениваемого объекта по ценообразующим элементам, необоснованном отказе от применения корректировок на местоположение (красную линию) к аналогам N 1, 3, 4. Допущенные нарушения повлекли неоправданное занижение рыночной стоимости оцениваемого объекта, нарушают имущественные права заявителя в виде выпадающих доходов от арендных платежей муниципального бюджета.

Представитель административного истца ФИО14 в заседании судебной коллегии решение суда считал законным и обоснованным по доводам, изложенным в письменных возражениях на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, доказательств уважительности причин неявки не представили, в связи с чем, на основании статей 150, 307 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ПАО "Нептун" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 119 222 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: под строениями и сооружениями производственного назначения, расположенного по адресу: "адрес", на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости нежилого назначения.

Согласно приложению к договору аренды N 1259 от 24.10.2012 года арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, размер которой по состоянию на 01.01.2015 года установлен в сумме 262 119 104,76 руб. (приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае").

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19.12.2015 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными (https://pkk5.rosreestr.ru/).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ПАО "Нептун" в подтверждение величины его рыночной стоимости представило отчет об оценке N 000289Ю/2017, выполненным 20.12.2017 года оценщиком "данные изъяты" на сумму 82 144 000 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка на основании ходатайства представителя административного истца 07.02.2018 года суд первой инстанции, руководствуясь статьей 77 КАС РФ, назначил судебную оценочную экспертизу в "данные изъяты"

В соответствии с заключением эксперта ФИО15 N 174/2018 от 06.04.2018 года рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2015 года составила 144 119 000 руб, представленный истцом отчет об оценке оформлен с нарушениями требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 5, 8, 12 ФСО N 3, подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7, не является достоверным.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела, требованиям закона, в соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года N 28 основаны на оценке данных доказательств в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности, решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 2354 от 11.01.2018 года.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта ФИО16 N 174/2018 от 06.04.2018 года следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение полностью соответствует указанному Закону, положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Эксперт в заключении также указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО N 4).

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, что само по себе не может свидетельствовать о нарушении законодательства при проведении экспертизы.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Описание применяемых корректировок".

Вопреки доводам апелляционной жалобы представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО17 отказ от применения корректировки на месторасположение относительно красной линии не свидетельствует о нарушении экспертом требований пункта 5 ФСО N 3, поскольку примененная им методика (Справочник оценщика недвижимости, под ред. Лейфера Л.А, 2014 год, т. 3) не предусматривает ее применение к объектам производственного назначения.

Различия в расположении объекта оценки и объектов аналогов относительно крупных автомагистралей (элемент сравнения - местоположение и окружение) скорректированы согласно примененной экспертом методике.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ими выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством у суда не имелось (статья 61 КАС РФ).

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 /P>

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости были удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года, стоимость объекта недвижимости установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ПАО "Нептун" в решении суда определена дата обращения истца в Комиссию - 25.12.2017 года (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом проверки судом первой инстанции, сводятся по существу к переоценке представленных доказательств и основанных на них выводов суда первой инстанции.

Предусмотренных частью 1 статьи 310 КАС РФ оснований для безусловной отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 11.05.2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи