Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда
в составе председательствующего Анцифировой Г.П,
судей Красновой Н.В, Ивановой Т.И,
при секретаре Соколовой Л.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июля 2018 г. гражданское дело по иску ТИА к САА, ФИЮ о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения по апелляционной жалобе ТИА на решение Королевского городского суда Московской области от 21 декабря 2017 г.
Заслушав доклад судьи Красновой Н.В,
объяснения ТИА, представителя 3-го лица ГУП МО МОБТИ по доверенности Тужанской В.Г, судебная коллегия
установила:
ТИА обратился в суд с иском к САА, ФИЮ и, уточнив исковые требования, просил истребовать из чужого незаконного владения ответчиков квартиру "данные изъяты". В обоснование иска он ссылался на то, что указанная квартира в равных долях на основании договора дарения от 24.11.1994 г. принадлежала ему и его отцу ТАН Он, истец, в связи с разводом его родителей, в квартире давно не проживал, хотя и зарегистрирован в ней до настоящего времени Фактически в квартире проживал и был зарегистрирован его отец, который умер в 2010 г.
С заявлением о принятии наследства он, истец, к нотариусу не обращался, но оплачивал налоги за квартиру.
27.06.2017 г. он, решив оформить наследство, получил выписку из ЕГРН на квартиру, из которой узнал, что ранее собственником квартиры была ФИЮ, которая 01.03.2017 г. продала ее САА
Однако все эти годы именно он, истец, по данным налоговой инспекции числится собственником 1/2 доли спорной квартиры.
Затем ему стало известно, что еще 23.10.1996 г. его отец выдал доверенность гражданину ЖЖК, который продал квартиру ГИЮ (в настоящее время ФИЮ Договор был удостоверен нотариусом КИЮ
Считает, что этот договор незаконный, поскольку он в тот время был еще несовершеннолетним, а в нарушение п. 2 ст. 37 ГК РФ не было получено согласие органов опеки и попечительства. Также считает, что при регистрации договора купли-продажи от 23.10.1996 г. в регистрирующий орган были представлены подложные документы, а именно: выписка из домовой книги, в которой указано, что он, ТИА, 28.10.1996 года снят с учета и выбыл в "данные изъяты", что не соответствует действительности.
Последующий договор между ФИЮ и САА также является незаконным, поскольку, заключен лицом, не имеющим право отчуждать квартиру, а также вследствие недобросовестности покупателя, который не удостоверился о правах других лиц на данную квартиру и о лицах, зарегистрированных в квартире.
В связи с указанными обстоятельствами просит признать недействительными договоры: купли-продажи квартиры от 23.10.1996 г, заключенный между ГИЮ (в настоящее время ФИЮ и ЖЖК, действовавшим по доверенности от ТАН и ТИА, и купли-продажи той же квартиры от 01.03.2017 г, заключенный между ФИЮ и САА. Также просил истребовать из чужого незаконного владения квартиру, прекратив право собственности САА на нее, а также установить юридический факт владения 1/2 долей в праве общей долевой собственности на квартиру.
Истец ТИА и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.
Ответчик ФИЮ и ответчик САА в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, в письменных возражениях просили в иске ТИА отказать, в том числе, и сославшись на пропуск срока исковой давности.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещались надлежаще.
Решением суда в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с постановленным решением, истец обжалует его в апелляционном порядке, в своей жалобе просит решение суда отменить.
В заседании суда апелляционной инстанции истец настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.
Представитель 3-го лица ГУП МО МОБТИ полагалась на усмотрение суда.
Ответчики в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о слушании дела извещались надлежащим образом. Просили рассматривать дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение незаконным и подлежащим отмене. Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям постановленное решение не соответствует исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора от 23.10.1996 г.), сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора от 23.10.1996 г.), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из материалов дела усматривается, что на основании договора дарения от 24.11.1994 г. ТАН (отец истца) и несовершеннолетний ТИА, 1989 года рождения, (истец) стали собственниками по 1/2 доле каждый в праве на квартиру, расположенную по указанному выше адресу. Данный договор зарегистрирован в Калининградском БТИ и жилищном управлении Администрации г. Калининграда Московской области.
23.10.1996 г. между ТАН и ТИА, 1989 года рождения, от имени которых по доверенности действовал ЖЖК, и ГИЮ (в настоящее время ФИЮ) И.Ю. был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому ТАН и ТИА продали за 1600000 руб. принадлежащую им в равных долях квартиру ответчику ФИЮ
01.03.2017 г. между ФИЮ (продавец) и САА (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по которому спорная квартира была продана за 2900000 руб. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области.
Разрешая иск в части признания договора купли-продажи от 23.10.1996 г. недействительным в силу ничтожности как противоречащий закону, суд первой инстанции счел несостоятельным довод ТИА о том, что незаконность договора обусловлена отсутствием согласия на него органа опеки и попечительства. По мнению суда, в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения является обязательным, если затрагиваются права несовершеннолетних детей, находящихся под опекой или попечительством либо лиц, оставшихся без попечения родителей. В данном случае, как указал суд, отчуждение квартиры было произведено отцом истца от своего имени и имени своего ребенка, что не противоречит закону и не требует согласия органов опеки и попечительства, в связи с чем, по мнению суда, истец не доказал недействительность договора от 23.10.1996 г. в силу ничтожности.
Разрешая заявление ФИЮ о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции счел его обоснованным и указал, что ТАН (отец истца) умер 09.04.2010 г, и на этот момент истцу ТИА уже исполнился 21 год. Однако он действий о принятии наследства отца не принял, к нотариусу с заявлением о принятии наследства не обратился, при этом, не имея на то уважительных причин. Вместе с тем, при обращении в 2010 г. с заявлением о принятии наследства истец мог и должен был узнать о нарушении своих прав, а, именно, о наличии договора купли-продажи квартиры 23.10.1996 г.
Утверждения истца, что срок исковой давности не пропущен, поскольку, о своем нарушенном праве он узнал лишь в июне 2017 г, суд не принял во внимание. В этой связи суд сослался на положения п. 2 ст. 199, п. 1 ст. 200 и п. 1 ст. 181 ГК РФ и указал, что по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности установлен специальный срок исковой давности и специальные правила течения этого срока - со дня, когда началось исполнение сделки. Поскольку в суд с иском об оспаривании договора от 23.10.1996 г. истец обратился лишь 24.07.2017 г, то, то истек как трехлетний срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, так и трехлетний срок с момента, когда истец должен был и мог узнать о своем нарушенном праве.
Отказывая в удовлетворении иска в части признания недействительным договора купли-продажи от 01.03.2017 г, суд первой инстанции исходил из того, что ТИА стороной этого договора не являлся, а на момент заключения договора ФИЮ являлась собственником квартиры на основании договора от 23.10.1996 г. При этом истец не представил надлежащих доказательств тому, что ответчик САА должным образом не убедился о наличии прав третьих лиц на квартиру, поскольку САА в обоснование своих доводов о добросовестности своего поведения представил оригиналы выписок из домовой книги на спорную квартиру, в соответствии с которыми ТАН был снят с регистрационного учета 12.04.2010 года в связи со смертью, а ТИА снят с учета 28.10.1996 г. в связи с выбытием в г. Москва Зеленоград.
При этом суд не усмотрел оснований для проверки заявления истца о подложности представленных ответчиком доказательств, поскольку суду представлены оригиналы выписок из домовой книги по спорной квартире, что свидетельствует о добросовестности покупателя САА.
Не признав оспариваемые сделки недействительными, суд первой инстанции отказал и в удовлетворении остальных исковых требований.
Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку судом допущено неправильное толкование и применение норм материального права, выводы суда не основаны на установленных обстоятельствах, а обстоятельства, которые суд счел установленными, не подтверждаются представленными в дело доказательствами.
Так, не основан на законе вывод суда в той части, что не требовалось согласие органа опеки и попечительства для заключения договора купли-продажи квартиры, в которой ? доля принадлежала несовершеннолетнему ребенку.
В силу положений ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В данном случае суд первой инстанции применил положения ст. 292 ГК РФ, которая спорное правоотношение не регулирует, вместе с тем суд не применил положения п. 1 ст. 28 ГК РФ, которая прямо отсылает к исключению (согласие органа опеки и попечительства), установленному п. 2 ст. 37 ГК РФ.
Таким образом, отсутствие согласия органа опеки и попечительства, сведений о котором в самом тексте договора купли-продажи от 23.10.1996 г. не имеется, уже само по себе свидетельствует о незаконности договора купли-продажи в той ее части (1/2 доле), которой распорядился отец несовершеннолетнего истца, выдав доверенность на распоряжение не только своей долей, но и долей его несовершеннолетнего сына, не получив на это согласие органа опеки и попечительства.
Вместе с тем судебная коллегия находит обоснованным требование истца и в той части, что в целом вся сделка по отчуждению квартиры противоречила закону.
Как указано выше, спорная квартира с 1994 г. находилась в равнодолевой собственности истца и его отца ТАН При этом квартира является однокомнатной, общей площадью 33,5 кв. м, и была единственным местом жительства истца ТИА В этой же квартире до момента своей смерти в 2010 г. проживал и его отец.
В соответствии с пунктом 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственник вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ регламентировано, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Из названных положений закона, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В абзаце 2 пункта 2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 г. N 13-П указано на то, что применительно к реализации закрепленного статьей 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации права на жилище, которое рассматривается международным сообществом в качестве одного из элементов права на достойный жизненный уровень (статья 25 Всеобщей декларации прав человека, статья 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах), правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда должно обеспечивать каждому гарантированную статьями 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации государственную, в том числе судебную, защиту данного конституционного права, которая должна быть полной и эффективной.
Регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; при этом гарантии прав членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, т.е. не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел.
В силу статей 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 17 (часть 3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища (абзац 1 пункта 4 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 г. N 13-П).
Согласно статье 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.
К таким сделкам можно отнести, в частности, сделки, нарушающие основополагающие принципы российского правопорядка, определенные в Конституции Российской Федерации.
На основании части 1 и 2 статьи 38 Конституции Российской Федерации материнство и детство, семья находятся под защитой государства; забота о детях, их воспитание - равное право и обязанность родителей. Одновременно положения статьи 1 Семейного кодекса РФ определяют, что семейное законодательство исходит из необходимости построения семейных отношений на взаимопомощи и ответственности перед семьей всех ее членов, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в дела семьи, обеспечения беспрепятственного осуществления членами семьи своих прав и возможности судебной защиты этих прав. Часть 2 статьи 7 Конституции Российской Федерации обеспечивает государственную поддержку семьи, материнства, отцовства и детства.
Согласно пункту 2 статьи 54 Семейного кодекса РФ каждый ребенок имеет право жить и воспитываться в семье, насколько это возможно, право знать своих родителей, право на их заботу, право на совместное с ними проживание, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам.
Пунктом 1 статьи 63 Семейного кодекса РФ родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей. Они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей.
Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей (п. 1 ст. 64 Семейного кодекса РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 65 СК РФ обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.
Применительно к вышеприведенным требованиям норм материального права и правовых позиций, отраженных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 г. N 13-П, следует, что совершение родителем, сознательно не проявляющим заботу о благосостоянии детей и фактически оставляющим детей без своего родительского попечения, умышленных действий, направленных на совершение сделки по отчуждению жилого помещения (или доли в праве собственности на жилое помещение) в пользу иного лица, с целью ущемления прав детей, в том числе жилищных, может свидетельствовать о несовместимом с основами правопорядка и нравственности характере подобной сделки и злоупотреблении правом.
В нарушение установленной законом обязанности заботиться о своем сыне, в том числе о его достойном и максимально комфортном проживании в жилом помещении, его отец ТАН заключил договор купли-продажи отчуждения не только доли несовершеннолетнего, но и своей доли постороннему лицу, что также нельзя признать законным.
Учитывая изложенное, по делу имеются основания признать недействительным в целом сделку договор купли-продажи квартиры "данные изъяты", заключенный 23.10.1996 г. между ГИЮ ( ФИЮ) и ЖЖК, действовавшим по доверенности от ТАН и ТИА
Не основанным на законе следует признать и вывод суда первой инстанции в части признания, что истцом ТАН пропущен срок исковой давности для предъявления настоящего иска. Несостоятельным является вывод суда о том, что в 2010 г. истец мог и должен был узнать о наличии договора купли-продажи от 23.10.1996 г, при этом суд первой инстанции не уточнил, каким образом смерть отца истца могла сама по себе дать истцу информацию о наличии указанного договора.
Суд первой инстанции не дал в этой связи надлежащую правовую оценку всем доказательствам в их совокупности в нарушение положений ст. 678 ГПК РФ, не принял меры к установлению подложных доказательств, что и привело, в том числе, к вынесению незаконного и необоснованного судебного решения. Вместе с тем, в случае, даже если бы истец своевременно после смерти отца обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства, то ни ему, ни нотариусу не стало бы известно о заключенном в 1996 г. договоре.
Все представленные в деле надлежащим образом оформленные и удостоверенные доказательства свидетельствуют о том, что оспариваемый договор купли-продажи от 23.10.1996 г. в установленном порядке не передавался ни в районный орган БТИ, ни с 01.01.1998 г. в органы Росреестра для его регистрации, а при оформлении 01.03.2017 г. договора купли-продажи между ФИЮ и САА в нем неправомерно было указано, что право собственности ФИЮ (ранее ГИЮ) на спорную квартиру было зарегистрировано БТИ города королева Московской области.
Действительно, как пояснял истец ТАН, после расторжения брака его родителей он в квартире не проживал, с отцом не общался. Однако в указанной квартире он всегда был зарегистрирован, в том числе, и при получении паспорта, и при его замене регистрация по месту жительства указана именно по адресу спорной квартиры (л.д. "данные изъяты").
Более того, по материалам дела усматривается, что сведения об истце ТИА как о собственнике спорной квартиры в ? доле имеются по состоянию на 29.06.2017 г. в информационном ресурсе налоговой инспекции, причем налог на имущество за квартиру оплачен истцом полностью (л.д. "данные изъяты").
Подтверждением доводов истца в той части, что он не знал о новых собственниках квартиры и не мог знать, может служить, в том числе, и копия заочного решения Королевского городского суда Московской области от 27.12.2013 г. (л.д. "данные изъяты"), из которого усматривается, что управляющая компания предъявила иск к ТИА как собственнику спорной квартиры, поскольку за период с 2002 по 2013 г. имелась задолженность по оплате коммунальных услуг.
Само по себе предъявление такого иска управляющей компанией также свидетельствует о том, что даже по состоянию на 2013 г. в уполномоченных на то органах (БТИ и Росреестре) не было никаких сведений о регистрации договора купли-продажи от 23.10.1996 г. и о новом собственнике ГИЮ ( ФИЮ). Указанные обстоятельства в их совокупности подтверждают, что, заключив 23.10.1996 г. договор купли-продажи, ответчик ФИЮ (ранее ГИЮ) не несла бремя содержания своей приобретенной собственности, не платила налоги, не оплачивала коммунальные услуги, не заключала договор с управляющей компанией. И хотя весь период времени с момента заключения договора (1996 г.) и до самой смерти (2010 г.) в спорной квартире проживал отец истца ТИА, в деле нет никаких доказательств, которые бы подтверждали, какие же в этот период сложились правоотношения между ответчиком ФИЮ и отцом истца, на каком праве он продолжал пользоваться квартирой, оставаясь в ней зарегистрированным.
Не дана судом первой инстанции надлежащая оценка и доказательствам, представленным в разное время Королевским филиалом БТИ ГУП Московской области.
Так, перед обращением в суд с настоящим иском ТИА получил в БТИ (Королевский филиал) справку, надлежаще оформленную и подписанную директором филиала, о том, что по состоянию на 01.01.1998 г. ему принадлежит ? доля спорной квартиры на основании договора дарения от 24.11.1994 г. (л.д. "данные изъяты"). Затем, отвечая на судебный запрос, директор Королевского филиала БТИ письмом от 29.08.2017 г. представил суду опии тех договоров, которые имелись в инвентарном деле: договор дарения от 24.11.1994 г. и купли-продажи от 01.03.2017 г. (л.д. "данные изъяты"). Впоследствии также на запрос суда директор Королевского филиала БТИ в письме от 21.09.2017 г. подтвердил, что в материалах инвентарного дел на спорную квартиру отсутствует договор купли-продажи от 23.10.1996 г. (л.д. "данные изъяты").
В то же время ответчик САА, представляя 08.09.2017 г. в суд возражения на иск ТИА, приложил к ним копию договора купли-продажи от 23.10.1996 г, на котором имеется отметка, что этот договор якобы зарегистрирован был в БТИ в реестровой книге N 31 стр. 194 (л.д. "данные изъяты"), а также приложил копию письма БТИ от 22.02.2017 г. N 98, согласно которому спорная квартира зарегистрирована за ГИЮ (сегодня - ФИЮ) на основании договора купли-продажи от 23.10.1996 г. (л.д. "данные изъяты"). Причем указанное письмо подписано не руководителем филиала, а руководителем производственной группы филиала БТИ.
Поскольку суд первой инстанции не усмотрел явных противоречий в представленных доказательствах, то осталось не установленным обстоятельство: был ли своевременно и надлежащим образом зарегистрирован указанный договор в органах БТИ.
С целью устранения названных противоречий судом апелляционной инстанции был направлен на имя директора Королевского филиала БТИ ГУП Московской области. В ответе от 07.06.2018 г. директор филиала, разъяснив ранее существовавший порядок регистрации данных о праве собственности на жилые дома и помещения в них, указал, что в реестровых книгах и инвентаризационных карточках отсутствуют данные как о собственнике спорной квартиры ГИЮ ( ФИЮ), так и о заключенном 23.10.1996 г. договоре купли-продажи квартиры "данные изъяты". В то же время имеются данные о регистрации права ТАН (отца истца) и ТИА (истца) на ту же квартиру на основании договора дарения от 24.11.1994 г.
Представитель Королевского филиала БТИ ГУП Московской области в настоящем судебном заседании суда апелляционной инстанции в подтверждение названного выше письма представила на обозрение реестровую книгу N 31, указанную в штампе регистрации на договоре от 23.10.1996 г, где в строке N 194 имеется регистрация о правах на другую квартиру в этом же доме - на квартиру N 43.
Кроме того, из первоначально представленной истцом в дело выписки из ЕГРН, а затем и из представленного в ответ на судебный запрос суду первой инстанции дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру, с очевидностью усматривается, что впервые право собственности ФИЮ было зарегистрировано именно в процессе регистрации перехода права собственности от ФИЮ на САА по договору от 01.03.2017 г. (л.д. "данные изъяты").
Оценивая приведенные доказательства в их совокупности следует лишь один вывод - договор купли-продажи от 23.10.1996 г, равно как и право собственности ФИЮ на спорную квартиру, в установленном законом порядке не были зарегистрирован с момента заключения договора и до его первичной регистрации в органе Росреестра 13.03.2017 г.
Применительно к рассматриваемому спору именно с даты первоначальной регистрации права собственности ФИЮ и следовало суду первой инстанции исчислять начало течения трехлетнего срока исковой давности по иску ТИА
В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 2 статьи 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.
Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.
Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.
Данные положения закона и разъяснения Пленума не были учтены при разрешении спора судом первой инстанции. Вместе с тем указанное имеет существенное значение для дела, в связи с чем вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности не основан на законе.
Поскольку имеются основания для признания договора купли-продажи от 23.10.1996 г. в полном объеме недействительным в силу его ничтожности, то недействительным надлежит признать и как производный от первого договор купли-продажи спорной квартиры от 01.03.2017 г, заключенный между ФИЮ и САА, поскольку ФИЮ не вправе была отчуждать имущество.
Применительно к договору от 01.03.2017 г. следует указать, что в данном случае добросовестность ответчика САА при заключении договора правового значения не имеет.
В силу положений ст. ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По рассматриваемому спору следует считать установленным, что имущество, принадлежащее истцу, выбыло помимо его воли, поскольку для отчуждения принадлежащей ему доли квартиры недостаточно было желания и воли его законного представителя - отца ТАН, а согласие органа опеки и попечительства получено не было. Поскольку настоящим определением установлено, что срок исковой давности истцом не пропущен, и он начинает течь по всем заявленным требованиям с 13.03.2017 г, то истец вправе истребовать спорную квартиру из незаконного владения САА
С учетом всего изложенного постановленное решение нельзя признать законным и оно подлежит отмене. Разрешая заявленный спор по существу, судебная коллегия удовлетворяет исковые требования частично, поскольку законных оснований для установления факта владения истцом на праве общей долевой собственности с долей в праве ? спорной квартирой не имеется. При исполнении настоящего апелляционного определения в части признания недействительными договоров и в части истребования квартиры из чужого незаконного владения, уполномоченный орган Росреестра обязан будет исключить из ЕГРН сведения о правообладателях спорой квартиры ФИЮ и САА В результате таких действий истец затем вправе будет зарегистрировать в установленном порядке свое право собственности на ? долю квартиры, ранее принадлежащую ему по договору от 24.11.1994 г.
Другая часть квартиры (1/2 доля), принадлежащая отцу истца ТАН также по договору от 24.11.1994 г. подлежит оформлению в установленном порядке по правилам наследования имущества.
Судебная коллегия считает необходимым отметить, что, возражая против иска, ответчики ФИЮ и САА в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представили надлежащих относимых и допустимых доказательств, которые бы опровергли доказательства и доводы, представленные истцом ТИА
Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Королевского городского суда Московской области от 21 декабря 2017 г. отменить. Постановить по делу новое решение, которым иск ТИА удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры "данные изъяты", заключенный 23 октября 1996 г. между ГИЮ и ЖЖК, действовавшим по доверенности от ТАН и ТИА, и удостоверенный нотариусом ТИА, реестровый "данные изъяты".
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры "данные изъяты" с кадастровым номером: "данные изъяты", заключенный 01 марта 2017 г. между ФИЮ и САА.
Истребовать из чужого незаконного владения однокомнатную квартиру "данные изъяты" с кадастровым номером: "данные изъяты" и прекратить право собственности на указанную квартиру САА.
Настоящее апелляционное определение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о правообладателях квартиры "данные изъяты" с кадастровым номером: "данные изъяты" ФИЮ и САА.
ТИА в удовлетворении иска об установлении факта владения на праве общей долевой собственности с долей в праве ?, квартирой "данные изъяты" с кадастровым номером: "данные изъяты", отказать.
Председательствующий
Судьи
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.