Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 15 августа 2018 г. по делу N 33-807/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего Гришиной С.Г,

судей Болатчиевой А.А, Боташевой А.Р,

при секретаре судебного заседания Урусове Р.А,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков Шахмирзова Д.Х. и Мижева З.Б. на решение Адыге-Хабльского районного суда КЧР от 31 мая 2018 года по гражданскому делу по исковому заявлению Есенеевой С.Н. к Шахмирзова Д.Х, Мижева З.Б, Кумуковой Л.Д, Алабердовой Ф.К. о защите права собственности.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Болатчиевой А.А, объяснения истца Есенеевой С.Н, её представителя Чагарова Т.С-А, ответчика Шахмирзова Д.Х, его представителя Батчаева А.Б, ответчика Мижеву З.Б, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Есенеева С.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к Шахмирзову Д.Х, Мижевой З.Б, Кумуковой Л.Д, Алабердовой Ф.К. о признании договора дарения недействительным и регистрации сделки (перехода права) купли-продажи земельного участка.

В обоснование иска указала, что БКО "данные изъяты" года рождения, являясь собственником земельного участка расположенного по адресу: "адрес", участок 6 под кадастровым номером N.., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения лично не использовала, а сдавала в аренду её семье, за что получала определенное вознаграждение.

"дата" между БКО и ей был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. БКО получила от нее счет его стоимости "данные изъяты" рублей, что подтверждается распиской от "дата". В связи с тем, что БКО заболела, а позднее в декабре 2014 года умерла, она не успела зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. С момента приобретения земельного участка она, являясь главой крестьянско-фермерского хозяйства, обрабатывает данный участок, сажает на нем сельскохозяйственные культуры, уплачивает налоги. Договор купли-продажи сторонами исполнен: продавец получила деньги и передала имущество в её пользование, она оплатила купленный участок и обрабатывает его на протяжении нескольких лет. Наследниками БКО являются падчерицы: ХМБ "данные изъяты" рождения проживающая в "адрес" и Мижева З.Б. "данные изъяты", проживающая в а. Эркин-Юрт, КЧР. После смерти БКО ХБМ, зная о том, что земельный участок БКО был продан не стала претендовать на наследование. I Мижева З.Б. 3. Б, оформив наследство, подарила данный земельный участок Шахмирзова Д.Х. X. О том, что данная сделка состоялась она узнала в Росреестре. Согласно выписке из ЕГРН об объектах недвижимости от "дата" правообладателем спорного участка является Шахмирзова Д.Х. Номер и дата регистрации права: N.., "дата". Полагает, что договор дарения земельного участка, совершенный между ответчиками нарушает ее права, так как она пользуется и владеет участком с 2012 года, обрабатывая его как арендатор, а с "дата" как покупатель, получивший имущество по возмездной сделке, совершенной с его титульным собственником. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Полагает, что смерть БКО приравнивается к уклонению от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (позиция, изложенная в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Просила суд: признать договор дарения земельного участка, расположенного по адресу: "адрес"участок 6 под кадастровым номером N.., категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, заключенный между Мижевой З.Б. и Шахмирзовым Д.Х, недействительным; зарегистрировать сделку (переход права) договор от "дата" купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", участок N... под кадастровым номером N.., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, заключенный между Бештаовой К.О. и Есенеевой С.Н. в ФГБУ "ФКП Росреестра" по КЧР.

"дата" истец Есенеева С.Н. обратилась в суд с письменным заявлением об увеличении исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, дополнительно указав ответчиками Кумукову Л.Д. и Алабердову Ф.К, а также в качестве третьих лиц Управление Росеестра по КЧР, нотариуса Ногайского нотариального округа и просила суд в окончательной редакции:

Признать недействительным свидетельство о праве на наследство по закону от "дата" реестр N... выданное Мижева З.Б. на земельный участок площадью 40700 кв.м с кадастровым номером N... расположенный по адресу: "адрес".

Исключить из наследственной массы Бештаовой К.О. земельный участок площадью N... кв.м с кадастровым номером N... расположенный по адресу: "адрес".

Признать недействительным договор дарения заключенный между Мижевой З.Б. и Шахмирзовым Д.Х. на земельный участок площадью "данные изъяты".м с кадастровым номером "данные изъяты"

Признать недействительным зарегистрированное право собственности Шахмирзова Д.Х. на земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером "данные изъяты"

Зарегистрировать переход права собственности по заявлению Есенеевой С.Н, "дата" г.р. на земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером "данные изъяты"

В судебном заседании суда первой инстанции истец Есенеева С.Н. и ее представитель Чагаров Т.С-А. поддержали исковые требования в окончательной редакции в полном объеме.

Представитель ответчика Шахмирзова Д.Х. - Батчаев А.Б. иск не признал, в письменных возражениях (прилагается) просил отказать в полном объеме. В судебном заседании поддержал доводы возражений, просил истцу отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик Мижева З.Б. направила в суд письменное заявление о рассмотрении данного дела в её отсутствие и указала, что она добровольно подарила спорный земельный участок Шахмирзову Д.Х.

Ответчик по данному делу Алабердова Ф.К. также написала письменное заявление и просила суда рассмотреть дело без ее участия и удовлетворить просьбу истца.

Нотариус Ногайского нотариального округа Борлакова З.В. в адрес суда направила письменные объяснения и просила суд рассмотреть дела без её участия.

Ответчик Кумукова Л.Д, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР и Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР в Адыге-Хабльском районе, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрении дела не просили, о причинах неявки не уведомили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие невившихся лиц.

Решением Адыге-Хабльского районного суда КЧР от 31 мая 2018 года исковые требования Есеневой С.Н. удовлетворены.

На данное решение ответчиками Шахмирзовым Д.Х. и Мижевой З.Б. поданы апелляционные жалобы.

В апелляционных жалобах ответчики просят решение суда первой инстанции отменить, производство по делу прекратить. В обоснование указывают, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств по делу, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а так же неправильного применения норм материального права. В частности указывает, что между сторонами отсутствует договор купли-продажи земельного участка, а расписка не может заменить договор. Кроме того, не может расцениваться смерть БКО как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, у Есееневой С.Н. не возникало права собственности на спорный объект.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Шахмирзов Д.Х, его представитель Батчаев А.Б, ответчик Мижева З.Б. просили удовлетворить апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней, решение суда отменить, производство по делу прекратить.

Истец Есенеева С.Н. и её представитель Чагарова Т.С-А, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица, будучи извещенными о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

В соответствии с положениями ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что БКО продала Есенеевой С.Н. "дата" земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный в СПК "адрес". В счет оплаты ею было получено "данные изъяты" руб, а участок передан во владение истцу.

Стороны не оспаривали факт отсутствия государственной регистрации сделки от "дата" и то обстоятельство, что Есенеева С.Н. фактически владеет и пользуется земельным участком.

"дата" БКО умерла ( л.д.123).

На основании свидетельства о наследовании по закону от "дата" года титульным собственником спорного имущества в порядке принятия наследства стала Мижева З.Б. (л.д.93)

На дату рассмотрения дела судом право собственности на земельный участок зарегистрировано за Шахмирзовым Д.Х. на основании договора дарения от "дата".

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Вместе с тем пунктом 2 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением статьи 153 ГК РФ, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 статьи 433 ГК РФ, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным.

При этом, прекращение правоспособности продавца в связи с его смертью, не исключает возможности регистрации договора.

Материалы дела не содержат доказательств того, что продавец БКО до смерти совершала какие-либо юридически значимые действия, направленные на отказ от намерения зарегистрировать договор, выраженные в соответствующих заявлениях в адрес регистрирующего органа.

Кроме того, Мижева З.Б. являясь ее наследником, подтвердила факт владения и пользования земельным участком истцом, не признав факт получения умершей "данные изъяты" руб.

Между тем, согласно заключения эксперта от "дата" N... рукописная запись " БКО" и подпись от имени БКО в расписке о получении денежных средств в сумме "данные изъяты" руб. выполнены самой БКО (л.д.212).

В данном случае единственным препятствием для регистрации договора во внесудебном порядке является смерть продавца.

Согласно пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При этом, в пункте 61 данного Постановления, указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 62 указанного Постановления разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Исходя из указанных разъяснений обстоятельства, связанные с передачей объекта недвижимости во владение покупателя, имеют правовое значение при рассмотрении требований о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, по условиям сделки от "дата" БКО передала, а Есенеева С.Н. приняла отчуждаемый земельный участок в момент подписания договора, денежные средства в размере "данные изъяты" руб. истец выплатила полностью, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы ответчиков об отсутствии у истца документа, отвечающего требованиям п. 2 ст. 434 ГК РФ, судебная коллегия находит несостоятельными.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание, либо путем обмена документами посредством связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (пункт 1 статьи 160, пункт 2 статьи 434 ГК РФ). По смыслу данных норм, которых под документом, выражающим содержание заключаемой сделки, может пониматься не только документ, поименованный как договор.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из расписки датированной "дата" представленной истцом следует, что стороны согласовали предмет сделки - земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный в СПК "Эркен-Юртский, поле N.., участок N.., указана дата и цена сделки - "данные изъяты" руб, имеется указание на стороны сделки - БКО и Есенеевой С.Н. Текст расписки не вызывает сомнений в получении продавцом денежных средств по сделке, участок передан во владение истцу. Расписка имеет подпись продавца. Отсутствие в расписке подписи покупателя, истца по делу, не свидетельствует о том, что у Есенеевой С.Н. в момент передачи денежных средств отсутствовала воля на совершение сделки.

При сложившихся обстоятельствах судебная коллегия полагает, что отсутствие подписи Есенеевой С.Н. в расписке от "дата", которая приняла имущество и оплатила за него цену, не может являться основанием для отказа в иске, поскольку истец обратилась с настоящим иском в суд, подтвердив исполнение сделки.

Однако, решение суда в части удовлетворения иска о признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону от "дата" реестр N.., выданного Мижевой З.Б. на земельный участок площадью "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес" и исключении из наследственной массы данного участка, судебная коллегия находит основанным на неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В соответствии со статьей 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Следовательно, после смерти БКО, выразившей свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершей до государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок, обязанности по договору купли-продажи перешли к её падчерице - Мижевой З.Б, получившей свидетельство о праве на наследство.

Доводы апелляционной жалобы ответчиков о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку спорное имущество должна была приобрести Карачаево-Черкесская Республика, судебная коллегия также находит несостоятельными.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона РФ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона 101-ФЗ). Однако, данная норма подлежит применению в том случае если покупатель не был участником долевой собственности СПК "Эркен-Юртский", тогда как Есенеевой С.Н. на момент заключения сделки с БКО уже принадлежали несколько участков в данном кооперативе, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адыге-Хабльского районного суда КЧР от 31 мая 2018 года по гражданскому делу по исковому заявлению Есенеевой С.Н. к Шахмирзова Д.Х, Мижева З.Б, Кумуковой Л.Д, Алабердовой Ф.К. о защите права собственности отменить в части удовлетворения исковых требований о признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону от "дата" и исключении из наследственной массы земельного участка и принять по делу в этой части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Есенеевой С.Н. к Шахмирзову Д.Х,, Мижевой Б.М. о признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону от "дата", и исключении из наследственной массы БКО земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером N.., расположенного по адресу: "адрес" - отказать.

В остальной части решение Адыге-Хабльского районного суда КЧР от 31 мая 2018 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы ответчиков - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: