Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 21 августа 2018 г. по делу N 33-5874/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Дубинина А.И.,

судей: Криволаповой Е.А, Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания: Костина Э.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Аитовой А.К. - Шедикова М.А. на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 14 мая 2018 года по иску Аитовой А.К. к ООО "Ессентукский Центральный Рынок", Артамоновой Т.А. о признании права собственности на объект недвижимого имущества, признании договора расторгнутым, исключении сведений,

заслушав доклад судьи Криволаповой Е.А,

УСТАНОВИЛА:

Аитова А.К. обратилась в суд с иском к ООО "Ессентукский Центральный Рынок", Артамоновой Т.А. о признании права собственности на объект недвижимого имущества, признании договора расторгнутым, исключении сведений.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 14.04.2011 между Артамоновой Т.А. и ООО "Ессентукский Центральный рынок" заключен договор N200(а) об участии в долевом строительстве многоквартирного дома с встроенными общественными помещениями по адресу: г Ессентуки, ул. ***. В соответствии с пунктом 1.2 указанного договора объектом долевого участия является жилое помещение - двухкомнатная квартира N ***, общей площадью 58.95 кв.м. Вторая очередь, расположенное во 2 блоке на пятом этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Ставропольский край, г..Ессентуки, ул. ***. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о чем сделана запись в ЕГРП 19.05.2011 номер регистрации ***. 21.10.2011 соглашением о расторжении договора N200(а) от 14.04.2011 указанный договор расторгнут. Уплаченные денежные средства возвращены участнику долевого строительства, однако, регистрация соглашения о расторжении договора долевого участия не проведена. Артамонова Т.А. под различными предлогами уклоняется от участия в регистрации данного соглашения. Зарегистрировать соглашение о расторжении договора и исключить запись о регистрации без ее присутствия не возможно. Вместе с тем, 18.12.2012 между Аитовой А.К. и ООО "Ессентукский Центральный рынок" заключен предварительный договор N 401 (а) об участии в долевом строительстве многоквартирного дома с встроенными общественными помещениями по адресу: г..Ессентуки, ул. ***. В соответствии с пунктом 1.2 указанного договора объектом долевого участия является жилое помещение - двухкомнатная квартира N ***, общей площадью 58.95 кв.м, Вторая очередь, расположенное во 2 блоке на пятом этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Ставропольский край, г..Ессентуки, ул.***.

Согласно условий предварительного Договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Участник долевого строительства оплачивает Застройщику сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика, путем внесения их в кассу или перечислением их на расчетный счет Застройщика, в период установленный условиями настоящего договора. Общая цена Объектов долевого строительства составляет 1 414 800 рублей. Аитова А.К. исполнила свои обязательства по оплате в полном объеме что подтверждается квитанциями к приходным ордерам N 177 от 18.12.2012, N178 от 18.12.2012, N 17 от 22.01.2013, N 46 от 22.02.2013, N 60 от 22.03.2013, N 90 от 22.04.2013, N 111 от 21.05.2013, N 127 от 21.06.2013, N141 от 08.07.2013, N 155 от 24.07.2013, N 170 от 19.08.2013. 25.01.2006 между Аитовой А.К. и ООО "Ессентукский Центральный рынок." заключен основной договор N 159 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома с встроенными общественными помещениями по адресу: г Ессентуки, ул. ***. В соответствии с пунктом 1.2 указанного договора объектом долевого участия является жилое помещение - двухкомнатная квартира N ***, общей площадью 58.95 кв.м, Вторая очередь, расположенное во 2 блоке на пятом этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Ставропольский край, г..Ессентуки, ул. ***. Из указанного договора следует, что ООО "Ессентукский Центральный рынок" осуществляет строительство многоквартирного жилого дома по ул. *** на основании разрешения на строительство Жилого дома, выданного Администрацией г..Ессентуки 27.09.2008 2 - очередь N RU 26304000-338.

Лицензии на строительство Д 957592 ГС-3-26-02-27-0-2618015540-007138-1. В феврале 2016 года стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольском} краю (Межмуниципальный отдел по г..Ессентуки и Предгорному району) для регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, однако 09.03.2016 получили уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи наличием зарегистрированного договора долевого участия в строительстве в отношении объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры N ***, обшей площадью 58.95 кв.м, Вторая очередь, расположенной во 2 блоке на пятом этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Ставропольский край, г..Ессентуки, ул. ***. 19.12.2017 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г..Ессентуки, ул. *** (2 очередь) был введен в эксплуатацию и ему был присвоен адрес: Ставропольский край, г..Ессентуки, ул. ***. 25.12.2017 года указанное выше жилое помещение передано застройщиком ООО "Ессентукский Центральный рынок" Аитовой А.К. по акту приема-передачи. В связи с тем, что строительство многоквартирного жилого дома завершено и дом введен в эксплуатацию, в настоящий момент зарегистрировать договор долевого участия в установленном законом порядке не представляется возможным. Так же регистрации препятствует наличие зарегистрированного договора об участии в долевом строительстве N200(а) от 14.04.2011, заключенного между ООО "Ессентукский Центральный рынок" и Артамоновой Т.А. Указанными обстоятельствами нарушаются права истца на регистрацию договора об участии в долевом строительстве и перехода права собственности. На основании изложенного считает, что является добросовестным приобретателем, исполнившим все свои обязательства по договору долевого участия N 159 от 25.01.2016, и полагает, что вправе требовать признания за ней права собственности на указанное жилое помещение.

Просила суд признать договор N200(а) от 14.04.2011 об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными общественными помещениями по адресу: г..Ессентуки, ул. ***, заключенный между ООО "Ессентукский центральный рынок" и Артамоновой Т.А. - расторгнутым; исключить из ЕГРП запись N *** от 19.05.2011 о регистрации договора N200 (а) от 14.04.2011 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома с встроенными общественными помещениями по адресу: г..Ессентуки, ул. ***, заключенного между ООО "Ессентукский центральный рынок" и Артамоновой Т.А.: признать договор N159 от 25.01.2016 об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с встроенными общественными помещениями по адресу: г..Ессентуки, ул. ***, заключенный между ООО "Ессентукский центральный рынок" и Аитовой А.К. - действительным; признать за Аитовой А.К. право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру N ***, общей площадью 58.95 кв.м - Вторая очередь, расположенную во 2 блоке на пятом этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Ставропольский край, г..Ессентуки, ул. ***.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 14.05.2018 в удовлетворении исковых требований Аитовой А.К. к ООО Ессентукский Центральный Рынок", Артамоновой Т.А. о признании договора N159 от 25.01.2016 об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными общественными помещениями по адресу: г.Ессентуки, ул. ***, заключенного между ООО "Ессентукский центральный рынок" и Аитовой А.К. - действительным; признании за Аитовой А.К. права собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру N ***, общей площадью 58.95 кв.м - вторая очередь, расположенную во 2 блоке на пятом этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Ставропольский край, г.Ессентуки, ул. ***, о признании договора N200(а) от 14.04.2011 об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными общественными помещениями по адресу: г.Ессентуки, ул. ***, заключенного между ООО "Ессентукский центральный рынок" и Артамоновой Т.А. - расторгнутым; исключении из ЕГРП записи N *** от 19.05.2011 о регистрации договора N200 (а) от 14.04.2011 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома с встроенными общественными помещениями по адресу: г Ессентуки, ул. ***, заключенного между ООО "Ессентукский центральный рынок" и Артамоновой Т.А. - отказано.

Не соглашаясь с вынесенным решением суда первой инстанции, представитель истца Аитовой А.К. - Шедиков М.А. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить как незаконное и принятое с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что ООО "Ессентукский Центральный рынок" после получения от Аитовой А.К. денежных средств по договору долевого участия в строительстве и подписания основного договора - самоустранилось о решения каких-либо вопросов. На данный момент строительство многоквартирного жилого дома со встроенными общественными помещениями по адресу: г. Ессентуки, ул. *** - завершено. ООО "Ессентукский Центральный рынок" не осуществляет больше никакой деятельности по строительству, денежные средства на счетах компании отсутствуют, имущества не имеется; и в отношении общества возбуждено более 86 исполнительных производств на сумму более 30000000 рублей. Следовательно, расторжение договора долевого участия и взыскание денежных средств по данному договору приведет к фактической потере (невозможности взыскания) денежных средств и квартиры и, соответственно, не восстановит нарушенных прав Аитовой А.К. Полагает, что стороны фактически исполнили свои обязательства по указанному договору долевого участия: Аитова в полном объеме внесла денежные средства по договору, а ООО "Ессентукский Центральный рынок" построило и передало по акту приема-передачи квартиру в соответствии с договором долевого участия.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что между ООО "Ессентукский Центральный Рынок" и Аитовой А.К. 18.12.2012 заключен предварительный договор N 401 (а) об участии в долевом строительстве многоквартирного дома с встроенными общественными помещениями по адресу: г Ессентуки, ул. ***.

Кроме того. 25.01.2016 между ООО "Ессентукский центральный рынок" и истцом Аитовой А.К. был заключен договор долевого участия, объект долевого участия. Однако в установленном законом порядке договор об участии в долевом строительстве зарегистрирован не был.

Между тем, в силу п. 11.1 Договора, он вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно сообщению Межмуниципального отдела по г.Ессентуки и Предгорному району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю N *** от 09.03.2016 истцу Аитовой А.К. отказано в государственной регистрации договора долевого у частия в строи тельстве в отношении спорного объекта недвижимости - двухкомнатной квартиры N ***, общей площадью 58,95 кв.м - Вторая очередь, расположенной во 2 блоке на пятом этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, ул. ***, поскольку в Едином государственном реестре прав имеется запись о зарегистрированном договоре долевого участия в строительстве в отношении спорного объекта долевого строительства за Артамоновой Т.А.

Таким образом, имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.

Между тем, на момент заключения предварительного договора 18.12.2012, на момент заключения договора об участии в долевом строительстве 25.01.2016 N 159 между ООО "Ессентукский центральный рынок" и Аитовой А.К, спорный объект недвижимости - двухкомнатная квартира N ***, общей площадью 58.95 кв.м, - вторая очередь, расположенная во 2 блоке на пятом этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, ул. ***, зарегистрирован в ЕЕРН за ответчиком Артамоновой Т.А. по договору N200(а) об участии в долевом строительстве, заключенному 14.04.2011 с ООО "Ессентукский Центральный рынок".

Сведения о расторжении указанного договора не были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Суд первой инстанции отказывая в удовлетворении исковых требований Аитовой А.К. указал на то, что спорный объект недвижимости - двухкомнатная квартира N ***, общей площадью 58.95 кв.м, - вторая очередь, расположенная во 2 блоке на пятом этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу:

Ставропольский край, город Ессентуки,

ул.

***, зарегистрирован в ЕЕРН за ответчиком Артамоновой Т.А. по договору N200(а) об участии в долевом строительстве, заключенному 14.04.2011 с ООО "Ессентукский Центральный рынок" и сведения о расторжении указанного договора не были внесены в Единый государственный реестр недвижимости, продавец не являлся собственником отчуждаемого жилого помещения, следовательно, не имел права на заключение с истцом Аитовой А.К. договоров участии в долевом строительстве от 18.12.2012 и от 25.01.2016.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на законе.

Согласно абз. 2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осущест вляться путем признания права.

Согласно ч.1 ст.218 ГК РФ. право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1.2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права обшей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого _ гроительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор и шли) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, па территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Таким образом, из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи следует, что продавцом может выступать лишь собственник недвижимости, право на которое должен быть зарегистрировано в установленном законом порядке.

А потому судебная коллегия полагает, что действия истицы Аитовой А.К. и ответчика ООО "Ессентукский Центральный рынок" при заключении указанных выше договоров об участии в долевом строительстве нарушают положения действующего гражданского законодательства (ст.549, 131 ГК РФ), в связи с чем указанные договоры в силу ст. 168 ГК ничтожны и не порождают юридически значимых последствий.

В связи с этим, не имеют правового значения доводы истицы об исполнении ею условий договора и внесении полной стоимости спорной квартиры.

Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лип.

А потому, действуя разумно и осмотрительно, истица Аитова А.К. имела возможность убедиться в наличии у продавца зарегистрированного права на спорный объект недвижимости до заключения указанных выше договоров участия в долевом строительстве.

Кроме того, отказывая в иске, судебная коллегия также учитывает, что соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве на спорный объект недвижимости Д200(а) от 14.04.2011, заключенный между ООО "Ессентукский центральный рынок" и Артамоновой Т.Д. до настоящего времени не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Более того, доводы истца об уклонении Артамоновой Т.А. от регистрации данного соглашения в органах государственной регистрации не имеют правового значения, поскольку в силу ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся ог государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Вместе с тем, ООО "Ессентукский центральный рынок" с такими требованиями в суд не обращалось, а истица Аитова А.К, не являясь стороной указанного соглашения, не вправе обращаться с заявленными требованиями. Возможность судебной защиты прав застройщика - ответчика ООО "Ессентукский центральный рынок" в данном случае не утрачена.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает правильными выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Аитовой А.К, поскольку истцом избран неверный способ защиты права.

На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы судебная коллегия считает несостоятельными, т.к. при рассмотрении данного спора судом первой инстанции подробно исследованы обстоятельства дела, проанализированы доводы стороны истца и возражения ответчика, дан анализ представленным сторонами доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

Соответствующие выводы суда подробно аргументированы и в дополнительной мотивировке не нуждаются.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ не находит оснований для его отмены.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 14 мая 2018 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: