Решение Ставропольского краевого суда от 31 августа 2018 г. по делу N 3а-256/2018

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Ениной В.Н,

с участием представителя административного истца Наврозова К.Г. - Фаргиева А.М,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Наврозова Константина Георгиевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Административный истец Наврозов К.Г. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 400 кв.м, адрес (местоположение) : "адрес" в размере равном его рыночной стоимости - 3 084 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что является собственником указанного земельного участка, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 28 октября 2009 года N 26 АЕ 914619.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере - 21 809 340 рублей, что подтверждается кадастровой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Считая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчета об оценке N 00747 от 18 декабря 2017 года, подготовленного ООО "Деловой Партнер", рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере - 3 084 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Фактически имеет место несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно завышена. Данное обстоятельство нарушает права истца, поскольку приводит к обязанности оплаты налогов в большем размере, чем налоги, рассчитанные из реальной рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Определением суда в предварительном судебном заседании 2 апреля 2018 года к участию в деле с согласия административного истца в качестве соответчика привлечено Министерство имущественных отношений Ставропольского края (том 1 л.д. 149-150).

В судебное заседание не явились : административный истец Наврозов К.Г, представители : административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованных лиц : ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, администрации муниципального образования поселка Иноземцево, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В материалах дела имеется ходатайство представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о рассмотрении дела отсутствие представителя Управления (том 2 л.д. 118).

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Наврозова К.Г. - Фаргиев А.М. поддержал заявленные исковые требования, уточнил их с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании выводов судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Объектами налогообложения для юридических лиц в соответствии со статьей 373 Налогового Кодекса Российской Федерации является имущество, признаваемое объектами налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено статьей 375 Налогового Кодекса Российской Федерации. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 указанного Кодекса (статья 375 Налогового Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 24,18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актов, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Исходя из вышеуказанного, административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Из материалов административного дела следует, что Наврозов К.Г. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 400 кв.м, адрес (местоположение) : 366-700 км, слева федеральной автомагистрали Кавказ, п. Иноземцево, г. Железноводск, Ставропольский край, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 3 апреля 2018 (том 1 л.д. 165-167).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере - 21 809 340 рублей, что подтверждается кадастровой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 164).

В соответствии со статьей 70 Кодекса административного судопроизводства РФ при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Согласно отчета об оценке N 00747 от 18 декабря 2017 года, подготовленным ООО "Деловой Партнер", рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере - 3 084 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года (л.д. 57-134).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объекта недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков, находящихся в собственности административного истца, на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов административного истца и возможных возражений ответчиков по настоящему административному делу, по ходатайству представителя административного истца определением суда от 26 апреля 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам Автономной некоммерческой организации "Независимая Экспертно-Консультативная Служба" (АНО "НЭКС") (том 1 л.д. 199-201).

По заключению экспертизы рыночная стоимость оцениваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составила 3 103 940 рублей (том 1 л.д.6-94).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 указанной процессуальной нормы).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что экспертом произведен визуальный осмотр объекта оценки, с оформлением фототаблиц, отражающих техническое состояние объекта исследования. Исследуемый объект оценки расположен в поселке Иноземцево города Железноводска Ставропольского края, 366+700 км. (слева) федеральной автомагистрали "Кавказ", площадью 14 000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для использования складов (литеры А, Б). На земельном участке имеются инженерные коммуникации, нежилые здания складского назначения в удовлетворительном техническом состоянии. Текущее использование - в соответствии с назначением. Земельный участок удален от центра, расположен вдоль федеральной трассы, привлекателен для размещения объектов коммерческого (производственно-складского) назначения, коммерческая привлекательность средняя. Транспортная доступность удовлетворительная, обеспечен круглогодичный подъезд легкового и грузового транспорта. Основной тип застройки района, где расположен оцениваемый земельный участок - объекты коммерческого назначения, плотность застройки средняя, инфраструктура прилегающей к участку территории хорошо развита.

Экспертом произведен анализ рынка объекта исследования, социально-экономической ситуации в Ставропольском крае в 2014 году, анализ рынка земельных участков, выставленных на продажу в регионе КМВ по состоянию на 1 января 2015 года, в том числе под коммерческую застройку, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект - земельные участки различного назначения, основных ценообразующих факторов.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. Для этого эксперт использовал источники информации - собственную базу данных и сведения, публикуемые в архивах сайтов объявлений. В качестве объектов-аналогов выбраны 5 объектов, расположенных в городе Железноводске, Лермонтове и Минеральных Водах района КМВ, расположенные вдоль крупных автомагистралей, с разрешенные использование - под коммерческую застройку и под производственно-складскую застройку. Все земельные участки с наличием инженерных коммуникаций на границе земельного участка.

При определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на условия продажи, состав передаваемых имущественных прав, местоположение, площадь, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении..

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения; имеет специальное высшее образование; стаж экспертой работы - 10 лет.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N

С учетом изложенного, а также того, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости опровергается заключением судебной оценочной экспертизы, которому суд доверяет и на результатах которого основывает свое решение об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка, исковые требования подлежат удовлетворению.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Наврозова Константина Георгиевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 14 000 кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для использования складов (литер А, Б), адрес (местоположение) : установлено "адрес" в размере равном его рыночной стоимости - 3 103 940 по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N

Установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка используется для начисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового Кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки.

Административное исковое заявление Наврозова Константина Георгиевича поступило в Ставропольский краевой суд - 19 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда через суд, принявший решение по первой инстанции.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.