Решение Ставропольского краевого суда от 31 августа 2018 г. по делу N 3а-275/2018

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Ениной В.Н,

с участием представителя административного истца Петренко Т.В. -адвоката Сафоновой Н.И,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Петренко Татьяны Васильевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Административный истец - Петренко Т.В. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, из состава земель сельскохозяйственного назначения, местоположение : "адрес", с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, площадью 110 000 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости - 348 700 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований административный истец сослалась на то, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды от 14 сентября 2009 года N 81, заключенному с администрацией Курского муниципального района Ставропольского края, на основании решения совета Курского муниципального района Ставропольского края от 25 декабря 2008 года N 78.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1381 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года. По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере - 729 487 рублей.

В целях проверки обоснованности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N административный истец обратилась к оценщику ИП Слатову В.А. для подготовки отчета об оценке. Согласно отчета об оценке N 024-18 от 19 февраля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила - 348 700 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Существенное завышение размера кадастровой стоимости влечет установление завышенных размеров арендных платежей, чем нарушаются права и интересы административного истца.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В судебное заседание не явились: административный истец - Петренко Т.В, представители : административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованного лица - администрации Курского муниципального района Ставропольского края, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления (том 2 л.д. 3).

В письменном мнении на административное исковое заявление администрация Курского муниципального района Ставропольского края решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка считает возможным оставить определение рыночной стоимости заявленного в иске объекта недвижимости на усмотрение суда и рассмотреть дело в отсутствие представителя (том 2 л.д. 1).

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лица, участвующего в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц в судебное заседание, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Петренко Т.В. - адвокат Сафонова Н.И. поддержала заявленные в административном иске требования, уточнила их и просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости на основании выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Заслушав объяснения лица, участвующего в деле, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 февраля 2007 года N 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 года N 3).

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом установлено и следует из материалов административного дела, что 14 сентября 2009 года между администрацией Курского муниципального района Ставропольского края на основании решения совета Курского муниципального района Ставропольского края от 25 декабря 2008 года N 78 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах Курского района Ставропольского края" и административным истцом Петренко Т.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N из состава земель сельскохозяйственного назначения для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, местоположение "адрес", с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, площадью 110 000 кв.м. (том 1 л.д. 23-35).

Из приложения N 3 к указанному договору аренды земельного участка видно, что расчет арендной платы производится из кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 124).

Право аренды за административным истцом зарегистрировано в установленном законом порядке (том 1 л.д. 17-19).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1381 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет - 729 487 рублей. Указанная кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 18 декабря 2015 года. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2015 года (том 1 л.д. 15).

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что данный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 1 января 2001 года, кадастровый номер N (том 1 л.д.20-22).

Согласно отчета N 024-18 об определении рыночной стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N, площадью 110 000 кв.м, местоположение участок находится примерно в "адрес", выполненного 19 февраля 2018 года ИП Слатовым В.А, рыночная стоимость данного земельного участка составила - 348 700 рублей по состоянию на 1 января 2015 года (том 1 л.д. 36-87).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 14 мая 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО Центр судебных экспертиз "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ" (том 1 л.д. 128-131).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 008/ЭО-с-18 от 30 июля 2018 года отчет об оценке N 024-18, подготовленный независимым экспертом-оценщиком, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и действующему оценочному законодательству, рыночная стоимость земельного участка, находящегося в аренде у административного истца составляет - 284 216 рублей по состоянию на 1 января 2015 года (том 1 л.д. 143 - 226).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с части 1 и части 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 указанного закона).

Из материалов дела следует, что заключение судебной оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Экспертом проведено исследование отчета об оценке N 024-18, визуальный осмотр объекта оценки, с оформлением фототаблиц, отражающих техническое состояние объекта исследования, юридическое и экономическое описание объекта исследования. Объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером N площадью 110 000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, местоположение : "адрес"

Эксперт указал в заключении, что на исследуемом земельном участке в настоящее время расположен небольшой жилой дом, хозяйственные постройки : кошара (требует ремонта), телятник (требует ремонта) и загон для скота. Скот разводится не в промышленных количества (пять овец, четыре бычка). Вся остальная площадь земельного участка занята однолетними травами.

Рыночная стоимость земельного участка, указанного в иске, определена экспертом в рамках доходного подхода методом прямой капитализации земельной ренты и составила - 4 087 927 рублей.

Также экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. Экспертом были подобраны объекты-аналоги для расчета по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами. Сходство между объектом исследования и объектами-аналогами установлены по основным показателям : местоположение, физические характеристики и функциональное назначение. Из таблиц расчета рыночной стоимости земельных участков следует, что экспертом применены корректировки на торг, площадь, местоположение, качество земли, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении. В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка составила - 288 305 рублей. Экспертом также определена рыночная стоимость оцениваемого земельного участка сельхозназначения в рамках доходного подхода, методом капитализации земельной ренты - 254 229 рублей, проведено согласование результатов экспертизы при использовании различных подходов к оценке и методов оценки и установлена итоговая рыночная стоимость объекта исследования в размере - 284 216 рублей.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете N 024-18 от 19 февраля 2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Петренко Татьяны Васильевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 110 000 кв.м, категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, местоположение : "адрес", в размере равном его рыночной стоимости - 284 216 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N

Административный иск Петренко Татьяны Васильевны поступил в суд 23 марта 2018 года.

Установленная данным решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N для определения арендной платы применяется с 1 января 2018 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда через суд, принявший решение по первой инстанции.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.