Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 03 сентября 2018 г. по делу N 33-17153/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Нурисламова Ф.Т,

судей: Гибадуллиной Л.Г,

Милютина В.Н,

при секретаре Атналине В.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Халимова И.Ф. на решение Илишевского районного суда Республики Башкортостан от 11 мая 2018 года.

Заслушав доклад судьи Милютина В.Н, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Халимов И.Ф. обратился в суд с уточненным в ходе рассмотрения спора иском к Администрации сельского поселения Исанбаевский сельский совет MP Илишевский район РБ, конкурсному управляющему СПК (колхоз) "Сюнь" Синицыну СВ. о признании права собственности для совершения государственной регистрации перехода права на нежилые здания.

Требования мотивированы тем, что истец по договору купли-продажи от 11 апреля 2008 года приобрел у СПК колхоз "Октябрь" следующие объекты недвижимости: автогараж, гараж легковых автомобилей, административное здание СПК - колхоз "Октябрь", дом охранника СТФ, свинарник на 200 гол, свинарник на 200 гол, арочный склад, расположенные по адресу: Республика Башкортостан,... рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N 41 от 19 мая 2008 года (на сумму... рублей) и N 54 от 21 июля 2008 года (на сумму... рублей). Прием-передача указанных выше объектов недвижимости была осуществлена на основании акта сдачи-приемки от 11 августа 2008 года. По договору купли-продажи, заключенному 11 августа 2008 года, истец приобрел у СПК колхоз "Октябрь" также объекты недвижимости: ЗАВ - 40, ЗАВ-20, зерносушилку ВВ-40, арочный склад площадью 680 кв. м, зерносклад 620 кв. м, зерносклад 440 кв. м, дом охранника 10 кв. м, автовесы, протравитель семян ПС-10, зернопогрузчики 2 шт, расположенные по адресу: Республика Башкортостан,.., по цене 35400 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 77 от 15 сентября 2008 года. Прием-передача указанных выше объектов недвижимости была осуществлена на основании акта сдачи приемки от 13 октября 2008 года. Вышеуказанные объекты недвижимости были приобретены истцом в рамках проведения процедуры банкротства в отношении должника - СПК колхоз "Октябрь". Считает, что сделки по купле-продаже вышеуказанных объектов недвижимости были согласованы сторонами по всем существенным условиям, то есть объекты недвижимости продавцом были переданы покупателю по актам сдачи-приемки, и денежный расчет за приобретаемые объекты покупателем был произведен в полном объеме. Однако в момент покупки указанные выше объекты недвижимости в установленном законом порядке оформлены не были, то есть СПК - колхоз "Октябрь" не имел на эти объекты недвижимости свидетельства о праве собственности.

Но указанные выше объекты недвижимости числились в составе имущества кооператива, находились на его балансе и использовалось по целевому назначению. С момента приобретения указанных выше объектов недвижимости истец фактически владеет и пользуется ими, несет расходы по их содержанию и сохранности. В момент приобретения данные здания находились в бесхозном состоянии. При пользовании данными зданиями претензий со стороны третьих лиц не имел. При владении и пользовании ими права и интересы других лиц не нарушал и не нарушает в настоящее время. На сегодняшний день государственная регистрация прав на имя истца на вышеназванные объекты недвижимости не произведена, так как продавец в лице конкурсного управляющего Адиатуллина С.В. посчитал, что сделки исполнены, и отказался от оформления перехода права собственности и государственной регистрации на вышеназванные объекты недвижимости. И проведение указанных действий в настоящее время невозможно в связи ликвидацией продавца - СПК колхоз "Октябрь" и прекращением полномочий Адиатуллина СВ. в качестве конкурсного управляющею должника. 16 октября 2017 года, Халимов И.Ф. обратился в Илишевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан с заявлением о регистрации прав собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, но получил отказ в регистрации по основанию: юридическое лицо, у которого он приобрел объекты недвижимого имущества ликвидировано. Рекомендовано обратится в судебные органы. Технические характеристики объектов недвижимости описаны в кадастровых паспортах зданий, которые приложены к иску. Более того, четыре объекта недвижимости: автогараж (1804,6 кв. м), гусятник (1014,9 кв. м), гусятник (1370,4 кв. м) и арочный склад расположены на земельном участке арендатора - Зариповой Р.Ф. (договор аренды земельного участка N 123-16-20 от 7 октября 2016 года).

Отвод и приобретение земельных участков под данными объектами недвижимости в собственность невозможно без установления права собственности на данные объекты недвижимости. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 9 декабря 2015 года по делу А07-25537/2014 СПК (колхоз) "Сюнь" был признан несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден Синицын Станислав Васильевич. В рамках проведения процедур банкротства конкурсным управляющим была проведена инвентаризация имущества должника СПК (колхоз) "Сюнь", в состав имущества которого им были незаконно и необоснованно включены и принадлежащие истцу вышеназванные объекты недвижимости. Также при формировании конкурсной массы он незаконно руководствовался приложением к договору хранения, актом приема-передачи от 8 февраля 2006 года, по которому задолго до продажи объектов недвижимости временный управляющий СПК - колхоз "Октябрь" Адиатуллин С.В. во исполнение определения Арбитражного суда РБ передал СПК (колхоз) "Сюнь" на временное ответственное хранение указанные выше спорные объекты недвижимости. В силу абз. 2 п.ст. 129 Закона о банкротстве, на конкурсного управляющего возложена обязанность принять в ведение имущества должника, провести инвентаризацию такого имущества. Основанием проведения инвентаризации для него явился акт приема-передачи здания и сооружения СПК (колхоз) "Сюнь" от 14 марта 2015 года. В связи с вышеизложенным считает, что действия конкурсного управляющего СПК (колхоз) "Сюнь" Синицына СВ. по включению вышеуказанных объектов недвижимости в состав конкурсной массы СПК (колхоз) "Сюнь" являются незаконными. Указанные доводы подтверждаются вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2017 года по делу N 18АП-12188/2017 (Дело N А07-25537/2014) по аналогичному делу, по которому из конкурсной массы СПК (колхоз) "Сюнь" исключено административное здание, расположенное по адресу: с. Исанбаево, ул.

Школьная, 32/а, 1972 года постройки, общая площадь 478, 9 кв. м. Установление собственника и признание за ним права собственности на имущество является первичным требованием по отношению к другим требованиям, в связи с чем, считает, что настоящие исковые требования подлежат рассмотрению в первую очередь, а затем другие от него вытекающие требования такие как: исключение имущество из конкурсной массы, признание торгов недействительными и т.д. Ссылаясь на данные обстоятельства истец просил признать договор купли-продажи от 11 апреля 2008 года и договор купли-продажи от 11 августа 2008 года, заключенные между СПК - колхоз "Октябрь" Халимовым И.Ф. действительными; признать за Халимовым ИФ право собственности на нижеследующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Республика Башкортостан,... гусятник, год завершения строительства 1980 год, общая площадь 1014,9 кв. м; дом охранника СТФ, год завершения строительства 1981 год, общая площадь 30 кв. м; автогараж, год завершения строительства 1962 год, общая площадь 1788,3 кв. м, кадастровый номер:... ; арочный склад, год завершения строительства 1976 год, общая площадь 640,2 кв. м, кадастровый номер... ; автовесы, год завершения строительства 1975 год, общая площадь 71 кв. м; гусятник, год завершения строительства 1978 год, общая площадь 1370,4 кв. м; арочный склад, год завершения строительства 1982 год, общая площадь 316,8 кв. м; ЗАВ-20, год завершения строительства 1974 год, площадь застройки 90,1 кв. м; ЗАВ-40, год завершения строительства 1980 год, площадь застройки 86,2 кв. м; зерносушилка БВ-40, год завершения строительства 1989 г, площадь застройки 57,4 кв. м; зерносклад, год завершения строительства 1982 год, общая площадь 438,0 кв. м; зерносклад, год завершения строительства 1981 год, общая площадь 680,5 кв. м.

Судом вынесено приведенное выше решение, которым постановлено: в удовлетворении искового заявления Халимова И.Ф. к Администрации сельского поселения Исанбаевский сельский совет MP Илишевский район РБ, конкурсному управляющему СПК (колхоз) Сюнь Синицыну С.В, третьим лицам Илишевскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Илишевскому району, Зариповой Р.Ф. о признании права собственности для совершения государственной регистрации перехода права на нежилые здания отказать.

В апелляционной жалобе Халимов И.Ф. просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное по доводам жалобы. Указывает, что суд принял неполное решение, а именно не рассмотрел требование о признании договоров купли-продажи действительными. Однако, данные договоры купли продажи соответствуют всем требованиям ГК РФ. Прием-передача объектов недвижимости была осуществлена на основании актов сдачи приемки. Их стоимость продавцу полностью оплачена. После их приобретения, он открыто, добросовестно в течении девяти лет владел и пользовался спорными объектами недвижимости. Кроме того, суд необоснованно принял в качестве доказательств со стороны ответчика копии документов, якобы подтверждающие приобретение им этих же спорных объектов. Однако, в этих документах объекты недвижимости не индивидуализированы, не возможно установить об этих ли объектах идет речь. Считает, что ответчик не доказал свое право относительно спорного имущества. Указывает, что объекты недвижимости, заявленные в исковом заявлении полностью индивидуализированы и соответствуют тем объектам, указанным в договорах купли-продажи.

В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Халимов И.Ф, третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы они извещены, причины неявки не сообщили и жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Халимова И.Ф. - Шамсутдинова Р.Р, поддержавшего жалобу, представителя Зарипова Р.Ф. - Зарипова Р.Г, согласившегося с доводами жалобы, Синицина С.В. и его представителя Шавалиева Ф.И, полагавших решение законным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

При этом право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 4 названного закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

По смыслу ст. ст. 218, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии, что объект, подлежащий передаче по договору создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из разъяснений, данных в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации " 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате (подпункт 4 п. 62 Постановления). В п. 59 указанного Постановления указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного федерального закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено из материалов дела следует, что 11 апреля 2008 года, между СПК колхоз "Октябрь" в лице конкурсного управляющего Адиатуллина СВ. и Халимовым И.Ф. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым покупатель купил у продавца автогараж, гараж легковых автомобилей, административное здание СПК - колхоз "Октябрь", дом охранника СТФ, свинарник на 200 гол, свинарник на 200 гол, арочный склад, расположенные по адресу:...

За переданное имущество Халимов И.Ф. заплатил 91150 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N 41 от 19 мая 2008 года (на сумму 60000 рублей) и N 54 от 21 июля 2008 года (на сумму 31150 рублей).

11 августа 2008 года, между СПК колхоз "Октябрь" в лице конкурсного управляющего Адиатуллина СВ. и Халимовым И.Ф. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым покупатель купил у продавца следующие объекты недвижимости: ЗАВ - 40, ЗАВ-20, зерносушилку ВВ-40, арочный склад площадью 680 кв. м, зерносклад 620 кв. м, зерносклад 440 кв. м, дом охранника 10 кв. м, автовесы, протравитель семян ПС-10, зернопогрузчики 2 шт, расположенные по адресу: Республика Башкортостан,...

За переданное имущество Халимов И.Ф. заплатил 35400 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 77 от 15 сентября 2008 года.

СПК колхоз "Октябрь" ликвидирован на основании определения Арбитражного суда РБ об утверждении отчета конкурсного управляющего и завершении конкурсного производства от 22 октября 2008 года.

Также судом установлено, что переход к истцу права собственности на приобретенные по договору купли-продажи вышеуказанные объекты недвижимости не зарегистрирован.

Истец обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности, однако ему было отказано по тем мотивам, что юридическое лицо, у которого были приобретены объекты недвижимого имущества ликвидировано.

Разрешая спор суд, всесторонне и полно исследовав обстоятельства по делу, проанализировав представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь приведенными правовыми нормами, пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Халимова И.Ф. о признании права собственности на объекты недвижимости, поскольку договоры купли-продажи спорных объектов недвижимости были заключены с продавцом СПК колхоз "Октябрь" 11 апреля 2008 года и 11 августа 2008 года, то есть после вступления в силу Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация сделки купли-продажи и перехода права Халимовым И.Ф. не произведена.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, такой вывод основан на нормах закона.

Учитывая требования приведенных норм права, в случае ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю, последний вправе требовать такой регистрации на основании своего заявления. При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам пункта 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

Поскольку право собственности на спорное объекты недвижимости за СПК колхоз "Октябрь" не зарегистрировано, не осуществлена государственная регистрация сделки купли-продажи в соответствии с нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Халимова И.Ф.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договоры купли-продажи являются действительными, соответствуют всем требованиям ГК РФ, передача объектов недвижимости была осуществлена на основании актов сдачи приемки, стоимость за объекты недвижимости полностью оплачена, после их приобретения истец открыто, добросовестно в течении девяти лет владел и пользовался спорными объектами недвижимости, не могут повлечь отмены решения суда, поскольку в силу положений п. 2 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации перехода права собственности к истцу требовалась государственная регистрация первичного права собственности СПК колхоз "Октябрь" на указанные объекты недвижимости, между тем таких доказательств не имеется, судебной коллегией не установлено.

Сам по себе факт передачи спорного имущества Халимову И.Ф. и исполнение договоров купли-продажи спорных объектов не создает у последнего титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения установленного законом порядка такой передачи.

В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным исковым требованиям.

Как следует из просительной части искового заявления, а также уточненных исковых требованиях, Халимов И.Ф. просил признать договор купли-продажи от 11 апреля 2008 года и договор купли-продажи от 11 августа 2008 года, заключенные между СПК - колхоз "Октябрь" Халимовым И.Ф. действительными; признать за Халимовым И.Ф. право собственности на спорные объекты недвижимости, указанные в иске.

Вместе с тем, в резолютивной части решения, суд в нарушение положений части 3 статьи 196 ГПК РФ, не сделал вывод в отношении требований о признании договора купли-продажи от 11 апреля 2008 года и договора купли-продажи от 11 августа 2008 года, заключенные между СПК - колхоз "Октябрь" Халимовым И.Ф. действительными и в отношении спорных объектов недвижимости.

Однако, данные требования заявлялись истцом и являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает необходимым решение Илишевского районного суда Республики Башкортостан от 11 мая 2018 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

в удовлетворении исковых требований Халимова И.Ф к Администрации СП Исанбаевский сельсовет муниципального района Илишевский сельсовет Республики Башкортостан, конкурсному управляющему СПК (колхоз) "Сюнь" Синицыну СВ. о признании договора купли - продажи от 11 апреля 2008 года и договора купли - продажи от 11 августа 2008 года, заключенные между СПК-колхоз "Октябрь" и Халимовым И.Ф, действительными, о признании права собственности на: гусятник, 1980 года постройки, общей площадью 1014,9 м.кв.; дом охранника СТФ, постройки 1981 года, общей площадью 30 кв.м.; автогараж, 1962 года постройки, общей площадью 1788,3 кв.м, с кадастровым номером... ; арочный склад, постройки 1976 года, общей площадью 640, 2 кв.м, с кадастровым... ; автовесы, постройки 1975 года, общей площадью 71 кв.м.; гусятник, постройки 1978 года, общей площадью 1370 кв.м.; арочный склад, пострйки 1982 года, общей площадью 316,8 кв.м.; ЗАВ-20, постройки 1974 года, площадью застройки 90,1 кв.м.; ЗАВ-40, постройки 1980 года, площадью застройки 86,2 кв.м.; зерносушилку БВ-40, постройки 1989 года, площадью застройки 57,4 кв.м.; зерносклад, постройки 1982 года, общей площадью 438,0 кв.м.; зерносклад, постройки 1981 года, общей площадью 680,5 кв.м, отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Илишевского районного суда Республики Башкортостан от 11 мая 2018 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

в удовлетворении исковых требований Халимова И.Ф к Администрации СП Исанбаевский сельсовет муниципального района Илишевский сельсовет Республики Башкортостан, конкурсному управляющему СПК (колхоз) "Сюнь" Синицыну СВ. о признании договора купли - продажи от 11 апреля 2008 года и договора купли - продажи от 11 августа 2008 года, заключенные между СПК-колхоз "Октябрь" и Халимовым И.Ф, действительными, о признании права собственности на: гусятник, 1980 года постройки, общей площадью 1014,9 м.кв.; дом охранника СТФ, постройки 1981 года, общей площадью 30 кв.м.; автогараж, 1962 года постройки, общей площадью 1788,3 кв.м, с кадастровым номером... ; арочный склад, постройки 1976 года, общей площадью 640, 2 кв.м, с кадастровым номером... ; автовесы, постройки 1975 года, общей площадью 71 кв.м.; гусятник, постройки 1978 года, общей площадью 1370 кв.м.; арочный склад, пострйки 1982 года, общей площадью 316,8 кв.м.; ЗАВ-20, постройки 1974 года, площадью застройки 90,1 кв.м.; ЗАВ-40, постройки 1980 года, площадью застройки 86,2 кв.м.; зерносушилку БВ-40, постройки 1989 года, площадью застройки 57,4 кв.м.; зерносклад, постройки 1982 года, общей площадью 438,0 кв.м.; зерносклад, постройки 1981 года, общей площадью 680,5 кв.м, отказать.

Председательствующий Нурисламов Ф.Т.

Судьи Гибадуллина Л.Г.

Милютин В.Н.

Справка: судья Шаяхметова Э.Ф.