Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 08 августа 2018 г. по делу N 33-751/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего Дзыба З.И,

судей Сыч О.А, Езаовой М.Б,

при секретаре судебного заседания Умаровой З.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР и ЖСК "Витязь"

на решение Черкесского городского суда КЧР от 21 мая 2018 года по гражданскому делу по исковому заявлению Канаматова Р.А. к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, Жилищно-строительному кооперативу "Витязь" о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Дзыба З.И, объяснения представителей ЖСК "Витязь" Багаева С.Ю. и Голаева Д.А, поддержавших доводы жалобы, возражения истца Канаматова Р.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Канаматов Р.А. обратился в суд с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" (далее - Академия), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР (далее - ТУ Росимущества в КЧР), ЖСК "Витязь" о признании права собственности на квартиру.

В обоснование указал, что 30 января 2008 года между ЖСК "Витязь" и. Канаматовым Р.А. заключен договор N60 по организации и финансированию строительства 189-квартирного жилого дома по адресу: КЧР, г.Черкесск,ул.Космонавтов,100. По окончанию строительства дома ему как участнику строительства должна была быть передана в собственность двухкомнатная квартира. Стоимость указанной квартиры по договору на момент заключения составляла 878 000 рублей. В дальнейшем стоимость квартиры была изменена дополнительным соглашением. Свои обязательства по внесению денежных средств в размере 1 764 060 рублей истец исполнил в полном объеме. Строительство дома завершено. В связи с чем полагает, что имеет право на регистрацию права собственности на объект. Просил признать право собственности на двухкомнатную квартиру "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенную на 5 этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Космонавтов, 100 а/2, блок-секция 1-Б.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Канаматова А.Х. поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить.

Истец Канаматов Р.А, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, об уважительности причин своей неявки не уведомил, об отложении судебного разбирательства не просил.

Представитель Академии, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился.

Представитель ответчика ТУ Росимущества в КЧР, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суд не уведомил, не просил о рассмотрении иска в его отсутствие, направил в адрес суда отзыв на исковое заявление, котором просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Представитель ответчика ЖСК "Витязь" Багаев С.Ю. в судебном заседании исковые требования не признал, поскольку истец надлежащим образом не выполнил свои обязательства по уплате целевых взносов в полном объеме и в силу п. 4 ст. 218 ГК РФ у него не может возникнуть право собственности на жилое помещение.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 21 мая 2018 года исковые требования Канаматова Р.А. удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ТУ Росимущества в КЧР просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решения об отказе в удовлетворении исковых требований Канаматова Р.А. Ссылается на то, что судом не дана оценка тому, что многоквартирный жилой дом возведен на земельном участке, находящемся в собственности РФ, без согласия собственника - ТУ Росимущества в КЧР. Возведенный ЖСК "Витязь" жилой дом является самовольной постройкой, так как земельный участок, на котором он построен, не принадлежит тому на законном праве. Признание права собственности на самовольную постройку связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на её строительство, а с установлением обстоятельств принадлежности земельного участка. Признание права собственности за истцом на вышеуказанный объект недвижимости будет означать выбытие земельного участка из собственности РФ, что является недопустимым.

В апелляционной жалобе ЖСК "Витязь" просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным. Полагает, что удовлетворение иска и признание права истца на квартиру приведет его к неосновательному обогащению, т.к, отказываясь от финансирования завершения строительства, он пытается получить квартиру за счет дополнительных вложений в строительство дома других участников строительства, которые оплатили дополнительные паевые взносы в соответствии с решениями общего собрания ЖСК "Витязь".

В возражениях на апелляционные жалобы истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ЖСК "Витязь" Багаев С.Ю. и Голаев Д.А. поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Канаматов Р.А просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

ФГБУ ВО "СКГГТА", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, будучи извещенными о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

В соответствии с положениями ч.3 ст.167 и ч.1 ст.327 ГПК РФ, предоставляющими возможность рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КЧР считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения участвующих лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что между ЖСК "Витязь" и Канаматовым Р.А. заключен договор N... от 30 января 2008 года по организации и финансированию строительства 189-квартирного девятиэтажного жилого дома по адресу: г. Черкесск, ул. Космонавтов, 100, которым определена стоимость квартиры в 878 000 руб. Дополнительным соглашением от 23 сентября 2016 года в пункт 1.1. договора были внесены изменения, согласно которым "предметом настоящего договора является деятельность Сторон по организации и финансированию строительства 168-квартирного жилого дома по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, 100а/2 с последующей эксплуатацией, содержанием и управлением им" (л.д. 18).

Судом первой инстанции с учетом обстоятельств, изложенных в судебных актах судебных инстанций арбитражных судов, установлено следующее.

29 января 2007 года между Академией и ООО "Рамзис" был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству ряда объектов на находящемся в собственности Российской Федерации и закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией земельном участке по адресам: г. Черкесск, ул. Космонавтов, 100, ул. Ставропольская, 36, 37, 41, в том числе по строительству 9-этажного 189-квартирного жилого дом по улице Космонавтов, 100, на земельном участке заказчика мерою 16 000 кв.м, в соответствии с которым ООО "Рамзис", как инвестор, обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство объектов недвижимости. Стороны договорились по завершении контракта произвести раздел недвижимого имущества, исключая право пользования земельным участком, в том числе 12 однокомнатных квартир в 189-квартирном жилом доме по ул. Космонавтов, 100.

25 мая 2009 дополнительным соглашением N1 к этому контракту стороны внесли изменения в пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4. 1.5, 2.1 контракта.

С учетом изменений предметом контракта является реализация инвестиционного проекта нового строительства, в том числе: "девятиэтажный 188-квартирный жилой дом, девятиэтажный 144-квартирный жилой дом со встроенными помещениями для офисов и магазинов, студенческое кафе по ул. Космонавтов, 100 в г. Черкесске" на земельном участке Академии (заказчика) мерой 16 000 кв.м. "надстройка второго этажа над одноэтажным зданием кафе "Студенческое" под интернет-центр и электронная библиотека КЧГТА", находящихся по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36 и ул. Космонавтов,100, с ориентировочным объемом инвестиций 27 000 000 руб. (п.1.1 дополнительного соглашения к контракту); в рамках инвестиционного проекта инвестор принял обязательства за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство этих объектов (пункт 1.2); пунктом 2.1 предусмотрено, что при завершении контракта раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права на недвижимость сторон) производится в пропорциях: заказчику (Академии) передается в собственность 800 кв.м. площади надстройки над кафе "Студенческое"; 12 однокомнатных квартир в девятиэтажном 188- квартирном жилом доме и 7 однокомнатных квартир в девятиэтажном 144- квартирном жилом доме по ул. Космонавтов, 100 в г. Черкесске. Преподавателям и сотрудникам Академии в момент начала строительных работ предоставляется возможность приобретения квартир по себестоимости. Инвестору переходит в собственность оставшаяся площадь жилых и иных помещений во всех указанных объектах (распределяется между инвестором и соинвесторами в соответствии с заключенными между ними договорами (пункт 1.4).

01 февраля 2007 года ООО "Рамзис" и ЖСК "Витязь" заключили инвестиционный договор на строительство жилищно-бытового комплекса, в соответствии с которым инвестор (ООО "Рамзис") предоставляет земельный участок по вышеназванному адресу, а соинвестор (ЖСК "Витязь") инвестирует денежные средства в строительство и по окончании строительства инвестору передается 12 квартир, соинвестору 177 квартир.

27 сентября 2007 года Академии как заказчику рабочего проекта было выдано разрешение N689-07 на строительство 9-этажного 189-квартирного жилого дома; 36-ти квартирного блока - секции А, 72-х квартирного блока- секции Б; 81-го квартирного блока - секции В, расположенных по ул. Космонавтов, 100 в г. Черкесске сроком до 25 августа 2011 года.

Постановлением мэрии МО г. Черкесска N1220 от 01 августа 2006 года утвержден акт выбора земельного участка.

06 марта 2008 года и 06 ноября 2008 года мэрией МО г. Черкесска выданы разрешения N760-08 и N128-07 на строительство 147-ми квартирного жилого дома со встроенными помещениями магазина, девятиэтажного здания с подвальным и техническим этажом; на строительство студенческого кафе на 200 посадочных мест, расположенных по адресу: ул. Космонавтов, 100 в г. Черкесске.

ООО "Рамзис" заключены инвестиционные договоры с ЖСК "Витязь", ООО "Градстрой", ООО "Пристань", ЗАО "Родник М", договоры генерального подряда на капитальное строительство с ООО "Торговое коммерческое предприятие" "ТОКО-Групп", ООО "ЮГ-СТРОЙинвест".

Также заключены договоры с физическими лицами о соинвестировании в строительство жилых домов, предметом которых является вложение денежных и других личных средств на строительство объектов на правах инвесторов (дольщиков).

25 июня 2010 года Арбитражным судом КЧР по делу по иску ТУ Росимущества в КЧР к Академии и ООО "Рамзис" о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки принято решение о признании недействительным (ничтожным) контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов, заключенного между Академией и ООО "Рамзис", дополнительного соглашения N1 от 25 мая 2009 года к контракту на реализацию инвестиционного проекта. В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки отказано.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2011 года указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06 июня 2011 года судебный акт апелляционной инстанции отменен в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным названного контракта и дополнительного соглашения, контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов между Академией и ООО "Рамзис" и дополнительное соглашение N1 от 25 мая 2009 года к нему, признаны недействительными ввиду отсутствия у заказчика ООО "Рамзис" права распоряжения земельным участком.

Решением Арбитражного суда КЧР от 09 июня 2016 года ЖСК "Витязь" признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда КЧР в рамках дела о банкротстве ЖСК "Витязь" было удовлетворено требование истца о включении спорной квартиры в реестр о передаче жилых помещений.

16 июня 2016 года Академией получено свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 12 222 кв.м. с указанием категории и вида разрешенного использования земельного участка как земли населенных пунктов под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку (свыше 6 этажей) (л.д. 60).

16 мая 2017 года Академией получены разрешения на ввод в эксплуатацию трех секций многоквартирного жилого дома по ул. Космонавтов, 100.

26 мая 2017 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска вынесено постановление, которым 168-квартирному многоэтажному жилому дому по ул. Космонавтов, 100 а, присвоен адрес: г. Черкесск, ул. Космонавтов, 100а/2 с присвоением номеров квартир с 1 по 168.

На основании разрешения N09-301000-20-2017 от 22 июня 2017 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 168 квартирного многоэтажного жилого дома блок-секции 1-А по адресу: г. Черкесск, ул. Космонавтов, 100-а/2 (л.д. 55-59).

Канаматовым Р.А. по договору внесена общая сумма взносов в размере 1 764 060 руб. (л.д. 19-32). Полагая, что исполнение договора влечет признание права на объект недвижимости, Канаматов Р.А. обратился в суд с иском по данному делу.

Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд исходил из того, что строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположена спорная квартира, осуществлено на основании соответствующего разрешения, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с решением суда первой инстанции.

Так, согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Кроме того, к правоотношениям, возникшим между Канаматовым Р.А. и ЖСК "Витязь", подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).

Так, исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона о долевом строительстве, данный федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Как следует из материалов дела, договор между сторонами заключен 30 января 2008 года (л.д. 11-15).

Действие Закона о долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, в том числе и договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д, в случаях, если с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Помимо заключения договора участия в долевом строительстве ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как установлено судом первой инстанции и следует из заключенного сторонами договора N60 от 30.01.2008 г. и дополнительного соглашения к нему от 26.09.2017 г, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в строящемся многоквартирном доме (пункты 1.1 - 1.3), об общей сумме паевых взносов и стоимости строительства квартиры (пункт 2.1 - 2.3 договора), о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора - квартир (пункт 5.1 договора).

Судом установлено, что истец обязательства по внесению денежных сумм исполнил надлежащим образом (л.д. 9-44). В связи с этим судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ЖСК "Витязь" об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в иске, т.к. истец не полностью оплатил паевой взнос. В силу ч. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Согласно справке от 26.09.2017 г, выданной Канаматову Р.А. ЖСК "Витязь", им уплачено 1 794 060 рублей (л.д.178). Как показала суду 1 инстанции бухгалтер ЖСК "Витязь" Гладских Н.В, она вела учет паевых взносов в данном ЖСК и справку от 26.09.2017 г..об отсутствии у истца задолженности по уплате паевых взносов выдала Канаматову Р.А. она. В реестр требований кредиторов в качестве стоимости квартиры внесена указанная в справке сумма. ЖСК "Витязь" не представлено доказательств того, что договор долевого участия с Канаматовым Р.А. расторгнут, что им не доплачены определенные суммы по договору N60 от 30 января 2008 года. При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что у Канаматова Р.А. отсутствует прямая обязанность в рамках заключенного договора уплатить ЖСК "Витязь" в случае необходимости расходы, связанные с окончанием строительства в связи с банкротством застройщика. Заключенным между сторонами договором устанавливалась лишь потенциальная возможность возникновения дополнительных соглашений по вопросу изменения цены договоров. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В связи с этим увеличение цены заключенного ЖСК "Витязь" с Канаматовым Р.А. договора могло быть осуществлено только путем заключения дополнительных соглашений в установленном законом порядке. При этом заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами. Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Как предусмотрено ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4). В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2). ЖСК "Витязь", указывая на уклонение истца от внесения дополнительных средств для строительства объекта и посчитав его бездействие намеренным неисполнением его прав как участника долевого строительства, фактически приравнял права к обязанностям, что противоречит основным началам гражданского законодательства. Однако это не лишает ЖСК "Витязь" обратиться в установленном законом порядке с иском о взыскании денежных средств, которые, по мнению кооператива, должен внести Канаматов Р.А.

Так, несколькими решениями общих собраний членов кооператива ЖСК "Витязь" утверждены размеры целевых дополнительных паевых взносов на завершение строительства многоквартирного жилого дома. По своей правовой природе они являются убытками, и могут быть предъявлены ко взысканию в зависимости от наличия членства Канаматова Р.А. в кооперативе в порядке ч.2 ст. 123-3 ГК РФ, ст.ст. 116-117 ЖК РФ либо ст. 39 ЖК РФ. Кроме того, данная возможность прямо предусмотрена в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.1991 N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно - строительными кооперативами", согласно которому иски кооперативов о взыскании с членов кооператива задолженности по очередным паевым взносам, взносам на содержание и эксплуатацию дома, взносам в специальные фонды подлежат рассмотрению в судебном порядке. Доводы апелляционной жалобы ТУ Росимущества в КЧР о незаконности решения суда в связи с тем, что суд не принял во внимание отсутствие согласия ТУ Росимущества в КЧР на использование земельного участка, а также то, что фактически спорное имущество является самовольной постройкой, судебная коллегия находит не основанными на законе.Согласно п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка. Только выполнив указанные требования, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ЖСК "Витязь", привлекая денежные средства участников долевого строительства, оформил право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома.

Отсутствует в материалах дела и договор аренды такого земельного участка. Действительно, земельный участок под многоквартирным домом - собственность Российской Федерации и за Академией закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования по адресу: г..Черкесск, ул. Космонавтов, 100 (100а/2 блок секция 1-В).Однако Академией от органа местного самоуправления (так как на момент утверждения акта выбора спорного земельного участка государственная собственность на земельные участки не была разграничена) были получены разрешения на строительство на этом земельном участке, а также и на ввод объекта в эксплуатацию, которыми подтверждается, что уполномоченным органом (Управлением архитектуры градостроительства и земельных отношений мэрии МО г..Черкесска) не установлено несоответствие постройки обязательным требованиям к параметрам постройки, несоблюдение требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, создающих угрозу жизни и здоровью граждан.Как следует из п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

На основании положений ст. 263, п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) лица, не являющиеся собственниками земельных участков (за исключением обладателей сервитутов), осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ, то есть права и на возведение жилого здания.

В силу ч. 4 ст. 20 ЗК РФ и разъяснений, изложенных в п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного пользования), не вправе распоряжаться данными земельными участками.

Из условий инвестиционных контрактов, заключенных между юридическими лицами, следует, что они были заключены в целях строительства на земельном участке, предоставленном Академии, которой и было выдано разрешение на строительство. Сторонами вышеуказанного контракта предусмотрены условия, необходимые для выполнения строительных подрядных работ. Условий о том, что собственность Российской Федерации на земельный участок, на котором будет построен объект недвижимости, будет утрачена, а также о передаче каких-либо прав на данный земельный участок и иное распоряжение вышеуказанным земельным участком, в контракте не имелось.

В соответствии со ст. 747 ГК РФ заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Указанная норма не наделяет подрядчика каким-либо вещным правом в отношении земельного участка, переданного для осуществления строительства.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право, в том числе, возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из содержания данной нормы также не усматривается запрета на привлечение для выполнения работ по возведению указанных объектов иных лиц, в том числе на основании гражданско-правовых договоров, поскольку в силу ст. 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

В силу ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных пп. 2 п. 2 указанной статьи.

С учетом данных норм действия обладателей права постоянного (бессрочного) пользования по возведению на земельном участке жилых и иных зданий, при условии соблюдения ст. 40 ЗК РФ, представляют собой реализацию правомочия по использованию земли.

По смыслу вышеназванных норм признание права собственности на самовольную постройку, возведенную лицом на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании не исключается.

Из материалов дела также следует, что распоряжением ТУ Росимущества в КЧР от 20 ноября 2015 года N85 утверждена схема расположения земельных участков по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Космонавтов, 100, в целях образования путем раздела земельного участка под многоквартирным жилым домом. Таким образом, формирование земельного участка под многоквартирным жилым домом в целях изменения вида разрешенного использования - земли населенных пунктов под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку произошло с согласия ТУ Росимущества в КЧР.

Впоследствии, постановлением мэрии МО г. Черкесска от 6 мая 2016 года N276 по итогам публичных слушаний от 04 мая 2016 года было предоставлено разрешение на вышеуказанный вид условно-разрешенного использования земельного участка.

Действия ТУ Росимущества в КЧР, давшего согласие на раздел земельного участка, предоставленного Академии на праве постоянного (бессрочного) пользования для изменения вида разрешенного использования с "под строящимся учебно-лабораторным корпусом" на "под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку", предполагают утрату им права заявлять возражения в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению (ч. 3 ст. 432 ГК РФ). Так, ТУ Росимущества в КЧР, согласившись на изменение вида разрешенного использования, не заявив возражения при проведении публичных слушаний, впоследствии возражая против удовлетворения иска демонстрирует непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданских правоотношений.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

После совершения ТУ Росимущества в КЧР действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка, которые привели к легализации объекта по адресу: г. Черкесск, ул. Космотавтов 100/а, и получению разрешения на ввод в эксплуатацию, регистрации права собственности за РФ в отношении 8 квартир, остальные участники долевой собственности вправе были рассчитывать на последовательное поведение органа государственной власти и в отношении них.

Таким образом, поскольку земельный участок использован в соответствии с его целевым назначением, строительство многоквартирного жилого дома осуществлено при наличии соответствующих разрешений, доказательств нарушения прав граждан и угрозы жизни ответчик не представил, то оснований для признания многоквартирного жилого дома самовольной постройкой не имеется.

При таком положении судом первой инстанции сделан правильный вывод о принадлежности истцу, исполнившему свои обязательства по договору, жилого помещения на праве собственности в названном многоквартирном жилом доме.

Приведенный в жалобе аргумент о недопустимости выбытия земельного участка из собственности Российской Федерации судебная коллегия находит несостоятельным.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок выбыл из владения Российской Федерации не позднее 2007 года. При этом решения арбитражных судов о признании недействительным (ничтожным) контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов без применения последствий ничтожности не могут повлечь отказ в удовлетворении иска участника долевого строительства, денежные средства которого были привлечены с нарушением Закона о долевом строительстве.

Так, правомочия ТУ Росимущества в КЧР, как собственника участка, в рассматриваемом случае нарушены не столько самим фактом заключения ничтожной сделки, сколько ее исполнением и передачей участка во владение и пользование участникам долевого строительства. Соответственно, восстановление права ТУ Росимущества в КЧР исключительно путем констатирования ничтожности сделки (без разрешения вопросов владения участком) невозможно.

Между тем, из решений арбитражных судов следует, что в удовлетворении иска ТУ Росимущества в КЧР о сносе возведенных объектов отказано. С виндикационным иском ТУ Росимущества в КЧР в интересах РФ с момента выбытия земельного участка не обратилось. Однако, возражая против удовлетворения иска Канаматова Р.А, ТУ Росимущества в КЧР при наличии вступившего в законную силу судебного акта об отказе в сносе многоэтажного жилого дома фактически просит применить последствия недействительности ничтожного договора, что не приведет к возврату земельного участка во владение Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 123 Постановления от 23.06.2015 N25 разъяснил, что под последующим одобрением сделки может пониматься, в частности: письменное или устное одобрение независимо от его адресата; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства, реализация прочих прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным лицом акта сверки задолженности); заключение или одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой и т.д.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Поскольку распоряжением ТУ Росимущества в КЧР от 20 ноября 2015 года N85 утверждена схема расположения земельных участков по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Космонавтов, 100, в целях образования путем раздела земельного участка под многоквартирным жилым домом, то судебная коллегия оценивает данное обстоятельство как одобрение действий Академии по предоставлению земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома участникам долевого строительства. В силу ч. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение ТУ Росимущества в КЧР действий Академии создает для ответчика обязательства по восстановлению прав участков долевого строительства, денежные средства которых были привлечены с нарушением Закона о долевом строительстве.

Кроме того, земельный участок прошел кадастровый учет, в связи с чем является объектом общей долевой собственности обладателей квартир в многоквартирном жилом доме в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (абзац 4 п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме по передаче земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность не требуется.

Постановка земельного участка под жилым домом на государственный кадастровый учет ответчиком не была оспорена, как и судебные акты, на основании которых произведена регистрация права собственности на отдельные жилые помещения в этом многоквартирном жилом доме.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Так, ТУ Росимущества в КЧР, утратив возможность снести социально значимый объект, дав согласие на изменение вида разрешенного использования земельного участка, не заявив иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения и возражая против восстановления прав участников долевого строительства, фактически совершает действия по злоупотреблению правом, которые не подлежат защите.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда и не могут служить основанием для отмены судебного акта, так как не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черкесского городского суда КЧР от 21 мая 2018 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы ЖСК "Витязь" и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи