Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 27 августа 2018 г. по делу N 33-5433/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Смоленцева М.В.,

судей Корепановой С.В, Поповой Т.В,

при секретаре Исаковой А.В,

с участием прокурора Загвоздиной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по апелляционному представлению заместителя прокурора города Архангельска Михайлова А.И. и апелляционной жалобе Ждановой А.В. на решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 22 мая 2018 г, которым постановлено:

"исковые требования Администрации муниципального образования "Город Архангельск" к А.В. Ждановой о принудительном изъятии жилого помещения, выселении - удовлетворить.

Встречные требования А.В. Ждановой удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у А.В. Ждановой принадлежащее ей право собственности на квартиру N, расположенную по адресу: "адрес", с выплатой администрацией муниципального образования "Город Архангельск" в пользу А.В. Ждановой 2 142 712 рублей 00 копеек путем перечисления на расчетный счет А.В. Ждановой.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономной округу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности А.В. Ждановой на квартиру N, расположенную по адресу: "адрес", а также основанием для внесения записи о праве собственности муниципального образования "Город Архангельск" на квартиру N, расположенную по адресу: "адрес".

Выселить А.В. Жданову из жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", без предоставления другого жилого помещения.

Решение является основанием для снятия А.В. Ждановой с регистрационного учета по жилому помещению, расположенному по адресу: "адрес".

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований А.В. Ждановой о взыскании рыночной стоимости земельного участка, платы за непроизведенный капитальный ремонт - отказать.

Обязать А.В. Жданову после получения денежных средств в возмещение выкупной цены за жилое помещение передать администрации муниципального образования "Город Архангельск" ключи от квартиры N, расположенной по адресу: "адрес"."

Заслушав доклад судьи Корепановой С.В, судебная коллегия

установила:

Администрация МО "Город Архангельск" обратилась в суд с иском к Ждановой А.В. о принудительном изъятии жилого помещения, выселении.

Мотивировала требования тем, что ответчик является собственником квартиры "адрес". Указанный дом заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений были направлены требования о его сносе или реконструкции, но они снос или реконструкцию дома в установленный срок не произвели. Распоряжением Администрации от ДД.ММ.ГГГГ N земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", изъят для муниципальных нужд, также изъяты жилые помещения в доме, в том числе принадлежащая Ждановой А.В. квартира за номером N, общей площадью 53,9 кв.м. Собственники дома были уведомлены о принятом решении. Рыночная стоимость квартиры ответчика, включая убытки, составила 2 082 988 руб. Ждановой А.В. направлено соглашение об изъятии, которое до настоящего времени не подписано. Просила изъять у ответчика принадлежащую ему на праве собственности квартиру в указанном доме на условии выплаты возмещения в счет рыночной стоимости квартиры в размере 1 949 474 руб, а также убытков в размере 133 514 руб, выселить ответчика из занимаемого жилого помещения.

Не соглашаясь с заявленными требованиями, Жданова А.В. предъявила встречный иск о возмещении рыночной стоимости квартиры в размере 1 930 000 руб, стоимости доли земельного участка в сумме 460 000 руб, убытков в размере 212 712 руб, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 496 800 руб, всего 3 099 512 руб.

Представитель Администрации МО "Город Архангельск" Воронцова В.П. в судебном заседании исковые требования поддержала, с встречным иском не согласилась. Указала, что стоимость проведения капитального ремонта дома не подлежит включению в состав убытков, поскольку первая квартира в данном доме была приватизирована ранее квартиры ответчика, на момент приватизации квартиры ответчиком, обязанность по проведению капитального ремонта у Администрации отсутствовала. Просила изъять у ответчика квартиру путем выкупа, с выплатой Администрацией в пользу Ждановой А.В. денежных средств, указанных в экспертизе, назначенной судом, без учета стоимости земельного участка и стоимости непроизведенного капитального ремонта, выселить ответчика. Дополнила, что дом принят в муниципальную собственность только в ДД.ММ.ГГГГ, что исключает взыскание стоимости капитального ремонта. Стоимость земельного участка, указанная в экспертизе, не может быть взыскана отдельно, поскольку рыночная стоимость квартиры определена без исключения стоимости земельного участка.

Жданова А.В, ее представитель адвокат Морозов С.В. в суде поддержали встречные требования, с иском Администрации МО "Город Архангельск" не согласились.

Суд принял указанное выше решение, с которым не согласились Жданова А.В, а также заместитель прокурора г. Архангельска Михайлов А.И.

В апелляционной жалобе и пояснениях к ней Жданова А.В. указала на несогласие с принятым решением в части отказа во взыскании рыночной стоимости земельного участка и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку экспертом было установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ дом требовал проведения капитального ремонта (замены основных составляющих дома). Ссылаясь на ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", указывает, что передача помещений в доме, требующем капитального ремонта, до его проведения сохраняет за Администрацией МО "Город Архангельск" обязанность произвести капитальный ремонт и после заключения договора приватизации. Принимая дом, мэрия обладала информацией о техническом состоянии дома, имела возможность провести проверку его технического состояния, в связи с чем, оснований для снятия с нее ответственности за непроведение капитального ремонта не имеется. На момент приватизации ею квартиры Администрация МО "Город Архангельск" выполняла в отношении нее функции наймодателя по договору социального найма. Размер компенсации был установлен экспертным заключением, никем не оспорен, и составил 496 800 руб. Судом также не учтено, что собственникам квартир принадлежит земельный участок площадью, значительно превышающей нормативную площадь участка, необходимого для эксплуатации жилого дома. Экспертом земельный участок был справедливо условно разделен на две части. Земельный участок нормативной площади включен в стоимость квартиры, подлежащей изъятию. Сверхнормативный участок оценен отдельно, его стоимость определена как стоимость участка, свободного от застройки, и составила 460 000 руб. В данном случае определение стоимости земельного участка отдельно от стоимости жилого помещения имело как правовой, так и экономически обоснованный смысл.

В апелляционном представлении прокурор просит решение суда изменить, принять по делу новое решение в части удовлетворения иска о взыскании в пользу Ждановой А.В. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Ссылаясь на ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", указал, что сведений о проведении в доме "адрес" капитального ремонта материалы дела не содержат. Поскольку наймодателем не была выполнена обязанность по проведению капитального ремонта, то исковые требования Ждановой А.В. о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт подлежали удовлетворению.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе и апелляционном представлении, изучив материалы дела, заслушав ответчика (истца по встречному иску) Жданову А.В, ее представителя Барабаша Д.В, поддержавших доводы жалобы, прокурора Загвоздину Н.А, поддержавшую доводы представления, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, следует из материалов дела, что Жданова А.В. на основании договора приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с МО "Город Архангельск", является собственником квартиры "адрес". Право собственности на данное жилое помещений зарегистрировано за ней в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N дом "адрес" признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам дома были направлены требования о его сносе или реконструкции. Собственники снос или реконструкцию дома в указанный срок не произвели.

Распоряжением Администрации МО "Город Архангельск" от ДД.ММ.ГГГГ N "Об изъятии земельного участка и жилых помещений" были изъяты для муниципальных нужд земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", а также жилые помещения в доме, в том числе принадлежащая Ждановой А.В. квартира.

Уведомление об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, а также предварительное соглашение об изъятии жилого помещения Ждановой А.В. были направлены и ею получены. До настоящего времени соглашение об изьятии либо о предоставлении взамен изымаемого иного жилого помещения, сторонами не подписано.

Разрешая спор по заявленным сторонами требованиям, суд первой инстанции, верно руководствуясь ст. 32 Жилищного кодекса РФ, регулирующей порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, положения которой приведены в обжалуемом решении, пришел к обоснованному выводу о праве Ждановой А.В. на получение возмещения и убытков, причиненных ей как собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 2 142 712 руб, включая рыночную стоимость изымаемого жилого помещения в размере 1 930 000 руб. и убытков, связанных с переездом, в размере 212 712 руб.

Решение суда в указанной части сторонами не оспаривается, в связи с чем, его законность судебной коллегией не проверяется.

Довод апелляционной жалобы Ждановой А.В. о необоснованном исключении из выкупной стоимости изымаемого жилого помещения стоимости площади сверхнормативного земельного участка, свободного от многоквартирного дома и не используемого для его эксплуатации, судебная коллегия находит заслуживающим внимания.

Положениями ст. ст. 36 - 38 Жилищного кодекса РФ, ст. 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Таким образом, при определении выкупной цены за изымаемое жилое помещение необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Как следует из материалов дела, собственникам помещений в доме "адрес" принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2 166 кв.м, из которой используется для эксплуатации жилого дома - 1 142, 5 кв.м (нормативный земельный участок), и не занятый многоквартирным домом - 1 023,5 кв.м (сверхнормативный земельный участок).

Исключая из стоимости возмещения за жилое помещение стоимость земельного участка площадью 1 023,5 кв.м, суд первой инстанции принял во внимание экспертное заключение ООО " "данные изъяты"" N от ДД.ММ.ГГГГ и пояснения в суде эксперта ФИО, полагавшего такой подход к оценке стоимости земельного участка более справедливым для интересов всех сторон (т. 2 л.д. 138).

Действительно, понятие земельного участка, являющегося объектом общего имущества многоквартирного жилого дома дано в п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, которой в качестве такового определен земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Данной нормой права, а также положениями ст. ст. 32, 37, 38 Жилищного кодекса РФ, определен правовой режим земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом, который является единым независимо от размера земельного участка, в том числе по критерию нормативного (сверхнормативного) размера.

Суд первой инстанции не учел, что изъятию для муниципальных нужд подлежит земельный участок общей площадью 2 166 кв.м, принадлежащий собственникам многоквартирного дома "адрес", без каких-либо условий и ограничений, а также то, что сверхнормативный участок не является самостоятельным объектом права, а в составе единого объекта недвижимости принадлежит собственникам данного дома, что также отражено в свидетельстве о государственной регистрации права Ждановой А.В. на жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.130).

При такой ситуации, решение суда в указанной части не может быть признано законным и подлежит отмене, с принятием нового решения о довзыскании в пользу Ждановой А.В. стоимости ее доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 460 000 руб.

Судебная коллегия также находит заслуживающим внимания доводы апелляционных жалобы и представления о необоснованном отказе судом в удовлетворении встречного требования Ждановой А.В. о взыскании в составе убытков, причиненных изъятием жилого помещения, стоимости непроизведенного капитального ремонта дома в размере 496 800 руб.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статья 16 Закона РФ от 04 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену.

Исходя из системного толкования норм материального права, обстоятельствами, имеющими правовое значение для возложения на орган местного самоуправления (наймодателя) обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, являются установление основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта дома как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия.

Отказывая Ждановой А.В. в компенсации за непроизведеный капитальный ремонт, суд первой инстанции исходил из факта недоказанности того обстоятельства, что с даты принятия дома в муниципальную собственность до первой приватизации жилого помещения в доме возникла необходимость в проведении его капитального ремонта.

Как следует из материалов дела, Жданова А.В. была зарегистрирована в квартире "адрес" в составе семьи нанимателя ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ.

На основании распоряжения мэра города Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ N "О принятии в муниципальную собственность жилищного фонда АО " "данные изъяты"" дом "адрес" передан в муниципальную собственность.

Согласно сведениям АО "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" первый договор приватизации квартиры в указанном доме был оформлен ДД.ММ.ГГГГ.

Договор приватизации между МО "Город Архангельск" и Ждановой А.В. заключен, как указано выше, ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно экспертному заключению ООО " "данные изъяты"", вышеуказанный многоквартирный жилой дом, ДД.ММ.ГГГГ постройки, на ДД.ММ.ГГГГ имел физический износ 60%, на дату приватизации Ждановой А.В. занимаемого в нем жилого помещения требовал проведения капитального ремонта.

Из пояснений эксперта ФИО в суде следует, что дом требовал проведения капитального ремонта, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

При установлении необходимости проведения капитального ремонта дома, существовавшей с ДД.ММ.ГГГГ до момента как первой приватизации в доме, так и до приватизации жилого помещения Ждановой А.В, вывод суда об отсутствии таковой, а также отсутствии обязанности у МО "Город Архангельск" его произвести, является неверным.

Судебная коллегия также отмечает, что при передаче дома "адрес" в муниципальную собственность между МО "Город Архангельск" и АО " "данные изъяты"" не была предусмотрена передача муниципальному образованию денежных средств, необходимых для проведения капитального ремонта передаваемого жилого дома, в связи с чем, претензий муниципальным образованием по техническому состоянию жилого дома предъявлено не было. Соответственно, приняв в муниципальную собственность многоквартирный дом в состоянии, требующем проведения капитального ремонта, именно у МО "Город Архангельск" возникла обязанность перед нанимателями жилых помещений в доме произвести капитальный ремонт, что сделано не было.

При такой ситуации, у МО "Город Архангельск" (наймодатель) возникла обязанность по проведению капитального ремонта дома, которая не была исполнена и сохранялась как на момент первой приватизации в доме, так и на дату приватизации Ждановой А.В. (наниматель) жилого помещения в доме.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия также приходит к выводу об отмене решения суда в указанной части и удовлетворении требований Ждановой А.В.

Правильно применив положения п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ, а также п.п. 5 п. 2 ст. 14 Федерального Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регулирующих вопросы прекращения права собственности и правовые последствия такого прекращения права собственности, суд первой инстанции не отразил в резолютивной части судебного решения о прекращении права собственности Ждановой А.В. на изымаемое у нее жилое помещение с момента выплаты ей денежной компенсации за него, в связи с чем, судебная коллегия считает необходимым дополнить резолютивную часть решения таким указанием.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 22 мая 2018 г. отменить в части отказа во взыскании рыночной стоимости земельного участка, платы за непроизведенный капитальный ремонт, принять в указанной части новое решение.

Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

исковые требования Администрации муниципального образования "Город Архангельск" к Ждановой А.В. о принудительном изъятии жилого помещения, выселении - удовлетворить.

Встречные исковые требования Ждановой А.В. удовлетворить.

Изъять путем выкупа у Ждановой А.В. принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение - квартиру за номером N, расположенную по адресу: "адрес", с выплатой администрацией муниципального образования "Город Архангельск" в пользу Ждановой А.В. 3 099 512 руб. 00 коп. путем перечисления на ее расчетный счет.

Прекратить право собственности Ждановой А.В. на жилое помещение - квартиру за номером 5, расположенную по адресу: "адрес", кадастровый номер N, общей площадью 53,9 кв.м, с момента выплаты Ждановой А.В. денежной компенсации за изымаемое жилое помещение.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономной округу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Ждановой А.В. на квартиру за номером N, расположенную по адресу: "адрес", а также основанием для внесения записи о праве собственности муниципального образования "Город Архангельск" на квартиру за номером N, расположенную по адресу: "адрес".

Выселить Жданову А.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", без предоставления другого жилого помещения.

Решение является основанием для снятия Ждановой А.В. с регистрационного учета по адресу: "адрес".

Обязать Жданову А.В. после получения денежных средств в возмещение выкупной цены за жилое помещение передать администрации муниципального образования "Город Архангельск" ключи от квартиры за номером N, расположенной по адресу: "адрес".

Председательствующий М.В. Смоленцев

Судьи С.В. Корепанова

Т.В. Попова