Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 14 августа 2018 г. по делу N 33-9299/2018

Судебная коллегия по гражданским делам ФИО2 областного суда в составе:

председательствующего судьи: ФИО4

судей: Крашенинниковой М.В. и Карпова Д.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем: Ахмадьяновой А.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе представителя администрации "адрес" - по доверенности ФИО8

на решение ФИО2 районного суда г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ

гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Н. Новгорода о прекращении права собственности, определении размера за изымаемое жилое помещение и взыскание стоимости изымаемого жилого помещения, по встречному иску Администрации г. Н. Новгорода к ФИО1 об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, снятии с регистрационного учета,

и, заслушав доклад судьи ФИО4, выслушав объяснения представителя ФИО1 - по доверенности Ким К.А,

УСТАНОВИЛА:

Постановлением администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N... жилой дом N... по улице... района г.... признан аварийным и подлежащим сносу, а постановлением от ДД.ММ.ГГГГ N земельный участок и жилые помещения в указанном доме изъяты для муниципальных нужд.

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, указывая, что является собственником комнаты N... в квартире N... расположенной в упомянутом выше доме, в связи с чем, получила уведомления о сносе дома, изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с приложением отчета об оценке. От подписи проекта соглашения отказалась, т.к. не согласна с предлагаемой к выплате стоимостью изымаемого жилого помещения.

Ответчик, не согласившись с иском ФИО1, предъявил встречные требования по данному делу.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ

иск ФИО1 удовлетворен, встречные требования - удовлетворены частично, а именно выкупная цена изымаемого жилого помещения по адресу: г..., ул...,.., комната... установлена в сумме 939530 рублей, в связи с чем, на Администрацию "адрес" возложена обязанность выкупить у ФИО1 указанное жилое помещение с выплатой размера возмещения (выкупной цены), прекращено право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение и на неё признано право собственности за муниципальным образованием "адрес".

С Администрации "адрес" в пользу ООО "ЭКЦ "Независимость" взыскано вознаграждение за проведение экспертизы в размере 30 000 рублей.

В апелляционной жалобе

поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушениями норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы указывает, что выкупная стоимость определена неверно.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения представителя, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании положений ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (ч.1).

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме (ч.2).

Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции (ч.3).

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом РФ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В случае не включения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Согласно разъяснений, изложенных в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 Жилищного кодекса РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником комнаты N... в квартире N... дома N... по ул.... г..., в отношении которой администрацией в адрес собственника направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, с приложением отчета об оценке, в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу и изъятием земельного участка, согласно которому стоимость изымаемого имущества с учетом убытков, составляет 536000 рублей, - от подписи проекта ФИО1 отказалась.

В ходе рассмотрения дела судом назначена и проведена судебная экспертиза в ООО ЭКЦ "Независимость", согласно заключению которой размер возмещения за жилое помещение комнату N... в квартире... дома... по ул.... города.., с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество (земельный участок, занимаемый многоквартирным домом), а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляет 939530 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из данного заключения, как полного и достоверного.

Возражая против данного заключения судебной экспертизы, представителем администрации в апелляционной жалобе указано на неверное определение выкупной цены, при котором стоимость земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество учтены в двойном размере.

По мнению судебной коллегии приведенные доводы являются состоятельными, поскольку приведенного выше заключение судебной экспертизы не отображает размер равноценного возмещения за изымаемые жилые помещения ответчиков.

Так, из заключения ООО ЭКЦ "Независимость" следует, что выкупная цена жилого помещения определена суммой величины затрат, связанных с изъятием объекта недвижимости, рыночной стоимости изымаемого имущества и стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме.

Из анализа ст. ст. 32, 36-38 ЖК РФ в совокупности с положениями ст. ст. 209, 289, 290 ГК РФ следует, что право собственности на жилое помещение и доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома не могут приобретаться и отчуждаться вне связи с жилым помещением, следовательно, изъятие жилого помещения предполагает одновременное изъятие доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. При этом рыночная стоимость выкупаемого жилого помещения определяется с учетом общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка.

Определяя выкупную цену спорного жилого помещения, суд руководствовался заключением судебной экспертизы. При этом суд исходил из того, что оно является полным, наиболее точно отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, содержит объективные данные имущества.

Возражая против данного заключения судебной экспертизы, представителем администрации в апелляционной жалобе указано на неверное определение выкупной цены, при котором в сумму возмещения дополнительно включена стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Таким образом, по мнению представителя ответчика, экспертом при определении выкупной цены дважды включена стоимость земельного участка под спорным домом.

По мнению судебной коллегии, указанные доводы представителя ответчика являются состоятельными.

Так, из заключения ООО ЭКЦ "Независимость" следует, что выкупная цена квартиры истца включает в себя рыночную стоимостью жилого помещения, стоимостью общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли истца в праве общей долевой собственности на имущество (земельный участок), убытки, которые он понесет в связи изъятием.

Определяя величину выкупной цены, экспертом отдельно учтена рыночная стоимость квартиры, стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, стоимость земельного участка.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 8 Закона РФ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", заключение эксперта должно отвечать требованиям объективности, всесторонности и полноты экспертных исследований.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона РФ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ").

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

На основании ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, и земельный участок, на которой расположен дом.

Согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Таким образом, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Положениями ст. 36-38 ЖК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещение в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

При указанных положениях закона, судебная коллегия считает, что суду первой инстанции следовало исключить из определенной экспертами выкупной цены изымаемого жилого помещения истца, отдельно рассчитанную стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество и земельный участок с кадастровым номером.., занимаемый многоквартирным домом N.., поскольку в силу прямого указания закона, отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо он предназначен для обеспечения возможности пользования жилым помещением.

По мнению судебной коллегии, представленный со стороны ФИО9 отчет об оценке недвижимости ООО " ФИО2 коллегия судебных оценщиков и экспертов" не может быть принят во внимание по той же причине, которая послужила основанием для отклонения заключения судебной экспертизы, а именно специалистом сделан вывод о рыночной стоимости объекта с отдельным определением стоимости земельного участка, что противоречит требованию ст.32 ЖК РФ.

Вместе с тем, при определении в результате данного вычитания выкупной цены в сумме 439212 руб, размер равнозначного возмещения должен быть определен с учетом представленного Администрацией г. Н. Новгорода отчета об оценке в размере 536000 рублей.

Таким образом, решение суда в части определения размера выкупной цены жилого помещения и доли в праве, принадлежащей собственнику помещения - комнаты N... в квартире N... в доме N... по ул.... г... подлежит изменению.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции должно быть изменено и в части взыскания расходов по оплате судебной экспертизы, а именно обязанность по её оплате должна быть возложена на стороны спора в равных долях, поскольку данное доказательство принято в качестве обоснования объективной и соразмерной стоимости выкупаемого у ФИО1 объекта недвижимости, размер которой оспаривался собственником со ссылкой на иные данные о его стоимости.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение ФИО2 районного суда г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ изменить:

- в части определения размера выкупной цены жилого помещения и доли в праве, принадлежащих ФИО1, которую уменьшить с 939530 рублей до 536 000 рублей,

- в части взыскания в пользу ООО "ЭКЦ "Независимость" вознаграждения за проведение экспертизы в размере 30 000 рублей, которое взыскать в равных долях с Администрации г. Н. Новгорода и с ФИО1 - по 15000 руб. с каждой стороны.

В остальной части решение ФИО2 районного суда г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения.

Председательствующий: Судьи: