Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 27 июня 2018 г. по делу N 33-3864/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кузнецовой С.В.

судей Дмитриевой О.С, Тертишниковой Л.А.

при секретаре Горской О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула на решение Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от 08 февраля 2018 года по делу по иску Пресовой Надежды Васильевны к комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула об изъятии жилого помещения, определении возмещения, обязании выплатить возмещение.

Заслушав доклад судьи Дмитриевой О.С, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Пресова Н.В. обратилась в суд с иском к комитету жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула (далее - КЖКХ г. Барнаула) об изъятии жилого помещения, определении возмещения, обязании выплатить его.

В обоснование иска указала, что является собственником 54/340 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес".

Распоряжением администрации г. Барнаула от 29.10.2013 N359-р жилой дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГ администрацией "адрес" принято постановление об изъятии земельного участка и расположенного на нем дома. Однако до настоящего времени мер по выкупу у собственников жилых помещений администрацией г. Барнаула, комитетом жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула не принято. Письмом от 20.02.2017 истцу отказано в заключении соглашения и выплате возмещения за принадлежащее ей имущество.

На основании изложенного истец с учетом уточнений просила суд изъять для муниципальных нужд путем выкупа принадлежащее ей жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес"; определить размер возмещения за жилое помещение с учетом стоимости доли общего имущества в размере 1 123 643 руб, в том числе 612 053 руб. - рыночная стоимость доли с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество, 441 590 руб. - стоимость работ по капитальному ремонту дома; обязать КЖКХ г. Барнаула выплатить в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу возмещение за изымаемое жилое помещение; прекратить право собственности Пресовой Н.В. на спорное жилое помещение с момента выплаты стоимости за изымаемое имущество.

Решением Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от 08 февраля 2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Изъято для муниципальных нужд в собственность муниципального образования город Барнаул у Пресовой Н.В. путем выкупа принадлежащее ей жилое помещение по адресу: "адрес" (27/170 долей в праве собственности на жилой дом N "адрес"

Определено возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1 053 643 руб.

Возложена на КЖКХ г. Барнаула обязанность в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу выплатить Пресовой Н.В. возмещение за жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес" (27/170 долей в праве собственности на жилой дом "адрес") в размере 1 053 643 руб, с прекращением права собственности Пресовой Н.В. с момента выплаты возмещения за жилое помещение.

В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Взысканы с КЖКХ г. Барнаула в пользу Пресовой Н.В. расходы по уплате государственной пошлины 300 руб.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда в части, исключив из суммы возмещения за изымаемое помещение стоимость затрат по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома.

Считает, что в размер денежного возмещения за изымаемое жилое помещение не подлежит включению стоимость непроизведенного капитального ремонта.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения является установление судом того, что снижение уровня надежности здания многоквартирного дома произошло в результате невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома.

Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в силу указаний раздела 3 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным, и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома.

Истцами не представлено допустимых доказательств того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к тому, что дом был признан аварийным.

Указывает на то, что рыночная стоимость оцениваемой доли Пресовой Н.В. экспертом была рассчитана без учета признака аварийности многоквартирного жилого дома. Следовательно, при таких обстоятельствах не имелось оснований для включения в размер возмещения стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Кроме того, считают, что поскольку земельный участок принадлежит собственникам дома на праве аренды, то рыночная стоимость должна быть рассчитана с учетом права аренды, а не права собственности.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы представитель ответчика - Балахина Т.И. доводы жалобы поддержала.

Истец Пресова Н.В. и ее представитель Белоус А.М. против удовлетворения жалобы возражали.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия полагает решение подлежащим изменению в части в связи с неправильным применением судом норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Разрешая заявленные требования и удовлетворяя их частично, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изъятия жилого помещения у собственника Пресовой Н.В. в связи с аварийностью дома путем выкупа жилого помещения. При этом в выкупную цену суд включил определенные заключениями экспертов ООО ЦНПЭ "Алтай-Эксперт" рыночную стоимость спорного жилого помещения и денежную компенсацию за не произведенный капитальный ремонт.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в части установления прав собственника на получение выкупа за изъятое жилое помещение и компенсации убытков, понесенных в связи с несвоевременным ремонтом жилого дома, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, мотивированы в судебном решении и подтверждаются представленными по делу доказательствами.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Исходя из вышеизложенного юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о включении суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт в выкупную цену (возмещения) жилого помещения, является установление судом того, что снижение уровня надежности здания многоквартирного дома произошло в результате невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома. Как верно указано в апелляционной жалобе, само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в силу раздела 3 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47, не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным, и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома.

Признавая за истцом право на взыскание суммы компенсации за ремонт, суд первой инстанции обоснованно учел, что истец Пресова Н.В. приватизировала спорное жилое помещение в 2006 году, когда согласно заключению экспертов ООО ЦНПЭ "Алтай-Эксперт" требовалось проведение капитального ремонта всех конструктивных элементов и инженерного оборудования жилого дома по "адрес". Ненадлежащее техническое обслуживание и не проведение требуемого в 2006 году капитального ремонта жилого дома привело в дальнейшем к развитию существующих повреждений и возникновению аварийного состояния жилого дома в целом.

При этом районный суд верно применил к спорным правоотношениям положения ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которыми предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено допустимых доказательств того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома не привело к тому, что дом был признан аварийным, а также того, что на момент приватизации данного жилого помещения дом не нуждался в проведении капитального ремонта.

Вместе с тем, решение суда первой инстанции в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение подлежит изменению в связи с неправильным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а именно, ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу которой размер такого возмещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

С целью установления указанных обстоятельств судом первой инстанции экспертам было поручено определить рыночную стоимость спорного жилого помещения, а также в рамках дополнительной судебной экспертизы размер денежной компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперты ООО ЦНПЭ "Алтай-Эксперт" определили рыночную стоимость спорного жилого помещения, а также компенсацию за не проведенный капитальный ремонт. При этом рыночная стоимость жилого помещения определялась экспертом без учета аварийности жилого дома (при условии его удовлетворительного состояния).

Судом первой инстанции такие выводы эксперта положены в основу оспариваемого судебного акта, определившего ко взысканию рыночную стоимость жилого помещения, определенную без учета аварийности жилого дома, и дополнительно стоимость не произведенного капитального ремонта, что противоречит правовой норме, регулирующей спорные правоотношения, и влечет неосновательное обогащение собственника аварийного жилья.

Рыночная стоимость принадлежащего истцу жилого помещения с учетом признания дома аварийным экспертами не определялась.

В связи с этим судебной коллегией была назначена по делу дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО ЦНПЭ "Алтай-Эксперт".

Согласно выводам дополнительной оценочной экспертизы, с учетом признания дома аварийным рыночная стоимость доли Пресовой Н.В. (27/170) в праве собственности на жилой дом по "адрес" с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, в ценах на момент проведения экспертизы составляет 410 189 рублей.

Размер денежной компенсации собственнику квартиры N 3 за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по "адрес" в ценах на дату проведения экспертизы составляет 450 037 рублей.

Окончательная выкупная стоимость составляет 860 226 рублей.

Судебная коллегия соглашается с вышеуказанным экспертным заключением и полагает, что определенная дополнительным экспертным исследованием сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца как установленная рыночная стоимость спорного жилого помещения с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок под домом, аварийности жилого помещения и стоимости затрат на проведение капитального ремонта.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что земельный участок принадлежит собственникам дома на праве аренды, что подтверждается договором аренды от 21.082008, а поэтому рыночная стоимость должна быть рассчитана с учетом права аренды, а не права собственности, отклоняется судебной коллегией.

Как следует из материалов дела, земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: "адрес", площадью 571 кв.м, кадастровый номер: ***, сформирован и поставлен на кадастровый учет 06.09.2001.

Следовательно, на основании положений ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", указанный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном многоквартирном доме в силу закона.

Руководствуясь ст.ст. 228-229 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула удовлетворить частично.

Решение Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от 08 февраля 2018 года в части размера возмещения за изымаемое жилое помещение изменить.

Определить возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 860 226 рублей.

Возложить на комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула обязанность в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу выплатить Пресовой Надежде Васильевне возмещение за жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес"27/170 долей в праве собственности на жилой дом "адрес") в размере 860 226 рублей, с прекращением права собственности Пресовой Надежды Васильевны с момента выплаты возмещения за жилое помещение.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: