Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 июля 2018 г. по делу N 33-6578/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Науменко Л.А,

судей Тертишниковой Л.А, Диденко О.В.

при секретаре Рогожиной И.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Дмитриевой С. Б. к СПК колхозу "Алей", администрации Староалейского сельсовета Третьяковского района Алтайского края о возложении обязанности по государственной регистрации перехода права, о признании права собственности

по апелляционной жалобе ответчика СПК колхоза "Алей" на решение Третьяковского районного суда Алтайского края от 25 мая 2018 года.

Заслушав доклад судьи Науменко Л.А, судебная коллегия

установила:

Дмитриева С.Б. обратилась в суд с иском к СПК колхозу "Алей", в ходе рассмотрения дела изменяла требования, предъявила их также к администрации Староалейского сельсовета Третьяковского района Алтайского края, просила обязать ответчика СПК колхоз "Алей" в течение одного года с момента вступления решения суда в законную силу обратиться в орган Росреестра по Алтайскому краю для государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи квартиры *** от ДД.ММ.ГГ, а также произвести постановку отчуждаемой квартиры на кадастровый учет и зарегистрировать свое первоначальное право собственности на отчуждаемую квартиру (адрес: "адрес") в органе Росреестра; признать за Дмитриевой С.Б. право собственности на земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющий разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу "адрес"

В обоснование заявленных требований указано, что в "данные изъяты" году её семье колхоз "Алей" предоставил квартиру с последующим выкупом по адресу: "адрес". У истца не имелось возможности рассчитаться за жилое помещение сразу, со временем в квартире был сделан ремонт - поменяли окна, пол, улучшили жилищные условия; облагородили приусадебный участок, построили надворные постройки и баню. Всё это время семья истца проживает в квартире, пользуется ею как своей.

ДД.ММ.ГГ между Дмитриевой С.Б. и СПК колхоз "Алей" был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, расчет в сумме "данные изъяты" рублей произведен, то есть покупателем сделка исполнена.

Дмитриева С.Б. обратилась за регистрацией права собственности на квартиру, однако органы государственной регистрации отказали в совершении регистрации по причине того, что за СПК колхозом "Алей" не зарегистрировано право собственности на спорное имущество. Право собственности СПК колхоза "Алей" на квартиру перешло при реорганизации юридического лица. Ранее СПК колхоз "Алей" не оформил право собственности на квартиру из-за отсутствия документов. Квартира расположена на земельном участке, который стоит на кадастровом учете, ранее уплачивался земельный налог. Земельный участок СПК колхоз "Алей" не принадлежит.

Истица полагает, что приобрела в собственность недвижимое имущество, открыто и добросовестно им пользуется и владеет, однако зарегистрировать право собственности не имеет возможности.

Определением суда от ДД.ММ.ГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Дмитриев Ю.Н, который поддержал заявленные требования.

СПК колхоз "Алей" не возражал против удовлетворения первоначально заявленных требований о признании за Дмитриевой С.Б. права собственности на квартиру.

Решением Третьяковского районного суда Алтайского края от 25 мая 2018 года исковые требования удовлетворены. СПК колхоз "Алей" обязан в течение одного года с момента вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию права в отношении недвижимого имущества - жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу "адрес", и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу "адрес", от СПК колхоза "Алей" к Дмитриевой С. Б, на основании договора купли-продажи квартиры *** от ДД.ММ.ГГ, заключенного между СПК колхозом "Алей" и Дмитриевой С.Б.; признано право собственности за Дмитриевой С.Б. на недвижимое имущество в виде земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенное по адресу "адрес"1.

СПК колхоз "Алей" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, признать право собственности на квартиру и земельный участок, находящиеся по адресу: "адрес", за Дмитриевой С.Б.

В обоснование указывает, что СПК колхоз "Алей" не владел спорным имуществом, до реорганизации предприятия в "данные изъяты" году Дмитриевой С.Б. квартира была продана предшествующей организацией коопхоз "Алей" и выдан ордер на вселение ее семье, также имелся договор купли-продажи, который утерян. Правоустанавливающие документы на указанное имущество у ответчика отсутствуют и восстановить их невозможно. Ранее по аналогичным искам судом выносились решения об удовлетворении исков граждан, поэтому СПК колхоз "Алей" соглашался с первоначальными исковыми требованиями о признании права собственности истицы. Измененные исковые требования указанный ответчик не признает, так как не сможет исполнить возложенные на него обязанности. Земельный участок, на котором расположена квартира, колхозу не принадлежит, поэтому в случае приобретения им права собственности на квартиру, ответчик полагает, что истица утратит право на земельный участок, поскольку колхоз не сможет ей передать этот участок.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в их отсутствие.

Проверив материалы настоящего дела в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК), судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в связи с нарушением норм материального права, несоответствием выводов суда установленным обстоятельствам (п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, по ордеру от ДД.ММ.ГГ ***, выданному Дмитриеву Ю. Н. на основании решения исполкома Тальменского районного Совета народных депутатов *** от ДД.ММ.ГГ, была предоставлена квартира *** по "адрес" площадью "данные изъяты" кв.м на состав семьи из трех человек, включая супругу Дмитриеву С.Б. и дочь Дмитриеву Н.Ю. (л.д. 43).

Фактически согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГ общая площадь квартиры по "адрес" составляет "данные изъяты" кв.м, то есть площадь квартиры увеличилась на "данные изъяты" кв.м. В ходе рассмотрения дела истица указывала, что в период проживания семьей были улучшены жилищные условия. Однако суд не предложит истице представить доказательства того, когда и какие именно работы были произведены, являются ли эти работы реконструкцией, соответствует ли объект после проведения этих работ строительным нормам и правилам, требованиям безопасности, не определил, подлежат ли в данном случае применению положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возложив на ответчика обязанность зарегистрировать право собственности на квартиру, суд не установилоснования возникновения у ответчика права собственности на квартиру площадью "данные изъяты" кв.м, является ли она тем же объектом, который был предоставлен в пользование семье Дмитриевых.

Согласно справке о составе семьи Дмитриева С.Б. зарегистрирована в указанной квартире с ДД.ММ.ГГ по настоящее время. Дмитриев Ю.Н. - с ДД.ММ.ГГ по настоящее время (л.д. 23).

СПК колхоз "Алей" предоставлена справка о том, что квартира находилась на балансе с "данные изъяты" по "данные изъяты" год (л.д. 33).

Согласно Уставу СПК колхоза "Алей" кооператив образован в результате преобразования коопхоза "Алей" по решению общего собрания его членов от ДД.ММ.ГГ. Согласно п.п. 15.3, 15.4 Устава кооператив является собственником земли, имущества, переданных ему на правах коллективно-долевой собственности, а также имущества, переданного ему при реорганизации коопхоза "Алей" на правах коллективно-совместной (неделимой) собственности. Кооператив имеет право совершать в отношении своего имущества любые сделки, не противоречащие законодательству и данному Уставу.

По сообщению ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Алтайскому краю сведения о регистрации права собственности на земельный участок и квартиру по "адрес" в ЕГРН отсутствуют. Аналогичная информация об отсутствии сведений о собственнике земельного участка предоставлена Администрацией Староалейского сельсовета Третьяковского района Алтайского края (л.д. 31).

В ответе на запрос суда о предоставлении документов, подтверждающих регистрацию права собственности на квартиру, СПК колхоз "Алей" указал, что такие документы предоставить не может в связи с их отсутствием, так как дом был продан еще в "данные изъяты" году, окончательная оплата прошла в "данные изъяты" году (л.д. 51).

Из материалов дела следует, что между СПК колхоз "Алей" и Дмитриевой С.Б. был заключен договор купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении квартиры по адресу: "адрес" по рыночной стоимости в сумме "данные изъяты" рублей. Предусмотрено, что право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента полного погашения суммы стоимости квартиры (л.д. 10). Оплата за квартиру произведена в полном объеме по состоянию на ДД.ММ.ГГ, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам и не оспаривалось ответчиком, который предоставил справку об отсутствии претензий и снятии квартиры с баланса (л.д. 19).

В соответствии с п. 1 ст. 549, ч. 1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в том числе в указанной норме, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, то есть после 01.03.2013.

Суд при разрешении спора не учел указанные положения Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, применил п. 2 ст. 558 ГК, который к отношениям сторон на момент заключения ими договора от ДД.ММ.ГГ не применяется, а также сослался на разъяснения пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года, согласно которым невозможно удовлетворение требования о регистрации перехода права собственности, основанного на сделке, которая подлежит государственной регистрации, но не была зарегистрирована. Указанные разъяснения при разрешении настоящего дела также не подлежали применению, так как заключенный сторонами договор может считаться заключенным и при отсутствии государственной регистрации, поскольку такой регистрации не подлежал.

Как следует из п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В пункте 3 указанной статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В данном случае, как следует из материалов дела, СПК колхоз "Алей" не уклонялся от регистрации перехода права собственности на истца, ссылался на отсутствие возможности зарегистрировать за колхозом право собственности в связи с отсутствием необходимых документов.

Кроме того нельзя согласиться с решением суда о возложении на СПК колхоз "Алей" обязанностей произвести регистрацию права собственности и перехода права собственности, поскольку у коммерческой организации отсутствуют полномочия осуществлять государственную регистрацию, которые возложены на органы Росреестра.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК регистрация перехода права собственности осуществляется по решению суда, а не путем возложения каких-либо обязанностей на сторону сделки. Решение суда в этом случае может быть использовано покупателем для регистрации перехода на него права собственности, совершения каких-либо действий продавцом не требуется, напротив, решение как раз и является способом осуществить регистрацию права собственности без участия противодействующего этому (либо бездействующего) продавца.

Возложение на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности, имеющегося у ответчика, законом не предусмотрено. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению вещи, подлежащей передаче покупателю (см.п.5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Надлежащим способом защиты в случае необходимости установления у какого-либо лица права собственности является иск о признании права (ст. 12 ГК), либо установление факта принадлежности имущества на праве собственности в качестве основания иска. Кроме того отсутствие зарегистрированного права собственности ответчика не препятствует судебной защите непосредственно права истца (см. например, определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2017 N 304-ЭС17-19063).

Как указано в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В связи с этим суждение суда о том, что первоначально истицей был избран ненадлежащий способ защиты (о признании за ней права собственности на квартиру), основан на неверном применении закона и не соответствует установленным обстоятельствам дела.

Вместе с тем судебная коллегия полагает, что отказ в удовлетворении исковых требований после изменения предмета иска не препятствует повторному предъявлению и разрешению требований истицы о признании за ней права собственности на квартиру, поскольку эти требования не рассматривались судом.

Решение суда в части признания за истицей права собственности на земельный участок принято без правового основания. В решении не содержится ссылка на норму, на основании которой истицей могло быть приобретено это право, а также не указано и фактическое основание его приобретения. Суд не обосновал, в связи с чем администрация Староалейского сельсовета является надлежащим ответчиком по этому требованию.

Суд исходил из того, что собственником квартиры по "адрес" является СПК колхоз "Алей", но признал за истицей право собственности на земельный участок, на котором расположена квартира, до возникновения у нее права собственности на квартиру, тогда как права на земельный участок согласно действующему законодательству, как правило, следуют за правами на расположенное на участке недвижимое имущество.

Кроме того не установлена невозможность приобретения истицей права на земельный участок во внесудебном порядке после оформления ею права собственности на спорную квартиру, то есть не подтверждено наличие у истицы нарушенного права, подлежащего защите судом.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение в целом является необоснованным и не соответствует закону, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Удовлетворить апелляционную жалобу ответчика СПК колхоз "Алей", отменить решение Третьяковского районного суда Алтайского края от 25 мая 2018 года.

Принять по делу новое решение.

Отказать Дмитриевой С. Б. в удовлетворении исковых требований об обязании СПК колхоза "Алей" в течение одного года с момента вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию права в отношении недвижимого имущества - жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу "адрес", и произвести государственную регистрацию перехода права собственности (обратиться для этого в орган Росреестра по Алтайскому краю) на жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу "адрес", от СПК колхоза "Алей" к Дмитриевой С. Б. на основании договора купли-продажи квартиры *** от ДД.ММ.ГГ, заключенного между СПК колхозом "Алей" и Дмитриевой С.Б.; о признании права собственности на недвижимое имущество в виде земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенное по адресу "адрес".

Председательствующий:

Судьи